舒城县房产管理服务中心 安徽省六安市 237000
摘要：随着我国房产市场的发展，已不再支持过度扩张的模式，行业竞争日益激烈，导致房产建设项目各个环节的成本管理和控制也愈发重要。房产建设项目成本管理是集经济、技术、管理为一体的综合性工作，具有综合性高、系统性强等特点，其关键在于对项目建设每个阶段的造价进行严格的管理和控制。本文重点分析了当前房产建设项目全过程成本管理的现状，并针对其中存在的问题提出了一些应对措施。
关键词：房产建设项目；成本管理；应对措施
一、新形势下房产建设项目成本管理概述
1.1房产建设项目成本管理的概念
房产建设项目成本管理是指在房产项目建设过程中，项目实施单位采取各项措施控制建设成本，对实际建设过程中各项费用进行追踪，确保其与计划成本一致，通过采取技术、经济、管理、组织等措施弥补实际成本和计划成本之间的偏差[2]。房产建设项目成本管理应当有据可依、循序渐进，并根据项目建设进程中出现的各种问题及时做出调整、保证各项措施落实到位。最初成本控制仅是建设单位在项目竣工后被进行成本核算，后来逐渐发展到在项目实施过程中即进行控制，最终发展为在决策阶段就开始进行成本控制的全过程管理。当前房产行业及建设单位对房产建设项目成本的管理已较为完善，涉及建设项目全过程，管理的主动性也较高。
二、新形势下房地产建设项目成本管理存在的问题
房地产行业关系到国民经济的发展，在开展项目建设时，要意识到成本管理重要性，达到资源优化配置目的。在实际工作中，存在着诸多问题，大大降低了管理水平。以下从四个方面进行分析，对问题深入研究，为进一步做出改变做好准备，在现有基础上提升水平，发挥出成本管理的作用。
（一）决策阶段问题
决策工作是首要环节，在正式开展决策之前，要制定可行性的研究报告。部分企业在认识上存在偏差，对报告过于重视，主要目的是为了获取更多资金。在这种情况下，会给企业带来一定风险，甚至损害到自身利益。决策没有体现出专业化，内部没有设立专门机构，工作质量很难有所保障。另外专业人才缺乏，都是由其他部门来负责，对项目决策并不是很了解，导致过程中存在失误。决策直接影响到后期施工活动的开展，所以要提高重视程度，做好充足准备。决策之前对工程项目不了解，没有掌握全面信息，人为主观因素影响比较大。企业决策缺乏全面考虑，很有可能出现和工程需求不相符合的情况，执行力不强，对正常施工开展产生不利影响。
（二）设计规划问题
从目前情况来看，大部分房地产企业重视设计费用控制，减轻自身经济负担，严重忽视了成本管理和设计单位水平，没有制定明确设计任务书，项目成本管理具有模糊性，在施工中可能会发生变动，导致成本增加，降低了工程整体经济效益。招标制度没有落实，在设计时忽视了客户的需求，后期很难执行下去。另外企业在聘用设计单位的时候，缺乏对资历的审查，专业能力不够，无法满足设计工作的需求。设计完成之后没有进行检查，其中存在隐患，对工程质量造成影响。大部分企业都存在设计规划问题，要积极去改进，才能满足项目的要求。
（三）项目建设问题
在项目招标过程中，受到不利因素影响，会损害招标工作的公平性。建设成本会有所提高，增加了成本控制的难度，需要花费更多时间去研究，浪费了人力物力财力。房地产项目规模大，在施工过程中会出现许多问题，例如返工、停工、拖延工期等，这些都是常见的情况，对企业自身利益造成损失，不利于长远发展。例如受到市场因素影响，材料价格会出现波动，需要建设中加大资金投入。
遇到极端天气时，需要停工一段时间，等到恢复正常才能继续进行。施工活动具有多变性，很多问题往往是不可预测、不可控制的，会企业成本产生较大影响。人员管理工作的疏忽，使得现场环境混乱，出现拖延工期的情况。
（四）完工阶段问题
在房地产项目完工之后，验收重点放在工期、工程质量、结算上，忽视了工程款项的计价标准、计价依据、结算方法，双方在建立合同时缺乏认真考虑，只是走了个形式，会以口头约定为依据，没有任何法律效力。如果发生经济纠纷，是很难解决的，造成严重后果。承包单位处于自身利益考虑，会拖慢结算的进度，对工作顺利开展产生影响。有的审核人员素质不高，没有按照规定程序办事，在明确规范的项目上出现差错，给工程成本管理埋下了隐患。完工是成本管理的重要环节，对工程数据信息进行整理、分析，要严格按照规定去执行。
三、如何在新形势下有效开展房产建设项目成本管理工作
首先，房产建设项目启动前的成本管理方法。成本管理人员需要编制出房产建设项目的可行性研究报告以及建议书，检验房产建设项目施工方案和相关资料，并且对施工现场进行科学勘察，结合实际情况有效调整施工方案。同时需要有效管理招标文件的编制，要明确招标文件中的详细条款，避免存在内容的歧义和披露问题。此外，需要对各方面的影响因素进行综合考虑，要分析房产建设项目的施工单位技术水平、投资规模以及预期经济效益，在科学的评价下选择最佳合作单位。编制完善的房产建设项目预算方案也十分关键，这是达到预期收益的前提。
其次，房产建设项目实施期间的成本管理方法。在项目建设期间需要对项目的施工情况进行监管，不仅要保证施工质量，还要将工程费用控制在合理的预算范围内。在项目施工期间还要对项目建设的施工流程和秩序管理，对建设中的成本变化其问题及时分析，以此减少额外支出。在施工期间的成本管理工作中，需要综合利用技术管理和经济手段，在房产项目建设的全过程中有效管理，进而节约成本。此外，施工期间要建立动态化的考核机制，对质量管理、安全管理情况进行系统评价，避免质量问题以及安全问题影响到施工进度。
再次，房产建设项目竣工的成本管理办法。通过房产建设项目施工前和施工期间的有效管理可以对成本进行合理控制，不过依然有必要的项目建设完成后采取管理手段，其中包括原定计划和实际支出的对比，然后对出现的偏差有效解决，让结算工作更加顺利的进行。同时，在该阶段的成本管理工作需要以合同为依据，对建设中的全部费用整合，侧重对施工期间出现的设计变更问题审核，分析工程预算以外的其它费用。此外，在房产项目建设中，成本核算要以工程成本为核算准则，然后完善成本管理目标，总结减少成本支出的最佳方案[4]。
最后，在房产建设项目中采用绩效考核管理办法。各部门需要树立成本节约意识，减少资源和物料浪费，为此需要加强宣传工作，制定出科学的考核机制，其中包括对人工、物料和设备的成本考核办法，同时需要优化考核流程，结合系统的奖惩机制，让全体员工都对成本管理工作重视起来。
结语
综上所述，目标成本精细化管理的前提是成本管理人员要跳出成本讲成本，从运营的角度去推动项目，引领、协调、配合各职能部门，将所有涉及建设项目成本的管控动作前置。目标成本精细化管理要取得好成绩，不仅仅是成本管控部门的事情，房企各部门自上而下都应有强烈的目标意识。从拿地初期到最后交房，房企各部门都应将目标成本意识贯穿始终，使项目最终的经济效益在最大程度上得到提升。
参考文献：
［1］陈林．浅析房地产企业项目开发全周期成本管理［J］．财务与会计，2019（10）．
［2］曾春英．试析房地产开发项目的全过程成本控制［J］．财会学习，2018（26）．
［3］张万瑜．房地产开发项目动态成本控制管理［J］．知识经济，2018（4）：56．