李洁
沂南县自然资源和规划局，山东 临沂 276000
摘要：在新形势下,要想真正实现对土地储量的转型,一些目前现存问题必须能够得到解决。在国家可以严格执行的一些有关法律法规的支持下,投融资的渠道需要得到了相应的扩展和拓宽,发挥并且可以扩大其市场的作用,进而推动了土地储备方式的转变。当然,这也是需要推动社会的发展,各界人士积极参与能够有效改善我国土地储备和转化经营环境,进一步推动我国土地储备和转化工作顺利开展。
关键词：新时期；土地储备；转型发展；路径
在新形势下的土地储备转型工作中，我们必须扩大市场的作用，引入多种融资和投资方式，完善相关法律法规，确保其具体实现，以促进土地储备的市场化进程，促进公众的积极参与，确保土地储备管理的顺利进行。
1 我国土地储备制度转型研究的重要性
近年来，我国土地制度的不断改革，政府对土地储备制度改革也加大了重视，对土地进行了宏观调控，为推动我国土地管理制度改革提供了一定的条件，包括和土地使用系统。在新常态经济背景下，土地储备也是中国研究的重点之一。对我国土地储备制度的研究也加强了，对于土地资源的合理利用以及国有资产的保值增值得到了促进，从而我国的总体经济水平也得到了提高。
但是，由于一些因素的影响，中国的土地储备制度在实际的转型过程中仍然面临许多问题。因此针对这些问题，一些相关的研究人员对其进行了全面的研究以及和分析。他们认为，现行土地储备制度的功能定位应该得到改变，以确保土地储备制度朝着正确的社会经济发展方向发展。对土地储备的功能，他们还进行了全面的反思工作，并认为该制度具有错误的政府作用。因此，土地储备制度在转型的过程中，与农村集体建设用地的衔接要的到重视。这样，才能有效地将政府主导的土地储备制度的变化与社会经济结合起来，促进中国经济的稳定发展。
在全面改革的背景下，为了有效地改变中国的土地储备制度，有必要不断研究和分析改革中存在的问题。根据改革的实际情况来说，有关政府应制定一些政策支持改革，以促进土地储备制度的深刻变革。同时，对中国土地储备制度的绩效进行了多方面的评价，并结合国外土地储备的经验，土地储备制度的改革与发展得到不断的推进。
2 新时期土地储备的转型发展的路径
2.1强化一级土地市场的垄断能力，科学制定土地储备规划
一级土地市场的垄断能力的加强，是政府调控能力增强的关键，同时也是土地储备制度转型的必须要经过的过程。所以，对现有的土地管理制度必需要进行梳理和创新，储备中心的功能要明确，一级土地市场的收集，储备和流通的运作过程中，使其真正参与。此外，土地储备规划应与城市规划和土地利用规划相结合，对其结构和流通要进行优化，促进可持续发展的土地市场。
重构土地储备统一管理新机制。一是加强全民所有土地资产管理，积极探索符合城乡统一建设用地市场要求的储备机制，建立全民所有自然资源资产储备制度。二是实施土地资产分类管理。重点做好前期开发，对暂不供应的土地重点做好管护和临时利用，防止资产受到侵害。三是开展储备土地清产核资工作，充分利用“三调”及各类专项调查成果，清查政府储备土地资产的数量、质量、价格、分布、用途、使用权和收益情况，通过建立清查台账和数据库，全面推进土地储备资产负债统计编制工作。四是进一步规范土地储备机构管理，实行土地储备机构名录动态更新机制的同时，建立健全机构评级机制。
2.2规范土地储备计划管理
土地储备机构一是要根据资产保护使用规划，组织编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年内拟收储的总量、结构、布局和时序，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地以及城市更新、旧城改造所涉及的区域土地。
二是要根据当地城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划以及地方政府债务限额等因素，科学合理制定年度土地储备计划，严格规范土地储备计划管理。
2.3严格土地储备监测监管
土地储备项目实行项目库管理，自然资源主管部门对项目审核应统一配号、统一监管，并充分运用土地储备监测监管系统对土地储备机构、计划、项目、地块、资金、债券等实施动态监管，保障土地储备工作规范运行。在开发初期优化土地储备管理。根据规划条件，土地储备机构应当在土地储备或土地上完成“三通一平”。在保证“净地”供应的基础上，按照国家有关规定，完成对该地区重要矿产资源和地质灾害风险的统一评估。要狠抓“标准地”流转的研究和判断，促进“拿地即开工”，实现政府与市场“多点一对一”，“一点一点”的融合，并大力优化土地市场的经营环境。同时，土地储备机构要积极探索通过政府采购组织实施早年发展的一系列工作。
2.4探索多元化的土地储备资金保障方式
主要路径有：一是建立以土地储备专项债券资金支持一定比例财政资金的机制。地方财政部门可以根据土地出让收入的年增长率适当增加财政资金的比重，有效提高资金使用效率，进一步完善国有土地出让金制度。第二，地方财政部门可以明确国有土地出让金的比例，累计使用，分配给土地储备机构，建立“土地储备流动性池”使用制度。第三是在有条件的地方支持“土地储备”试点项目的勘探开发或建立企业土地储备基金，以在不增加地方政府债务的情况下研究和扩大土地储备资金的来源。
2.5构建一体化土地储备动态管理模式
在城市总体规划的指导下，土地利用规划和土地储备规划采用GIS技术，建立了覆盖整个区域的土地储备动态管理模式，加强了土地储备信息与规划土地管理信息的联系和共享，并提高全过程的管理和控制能力，做好后备工作计划的编制，操作规程，工作标准和信息管理。土地储备的动态管理和监测是一项长期的工作。通过建立土地储备项目数据管理机制，我们可以系统地了解各地的土地储备状况，从而进行全面的土地储备监督。
2.6合理收购和开发土地，优化城市空间结构
在实施现行土地储备制度的过程中，针对城市中心地区的土地利用结构，我们经常通过市场和政府两种调整机制来优化城市空间布局。土地储备机构应当通过统一的土地征用权购买城市划拨的土地和闲置土地，根据土地利用规划整理土地征用，重新定义土地征用的目的，并提供给市场。对于当前城市中部地区的工业用地储备，我们需要结合城市发展的经济和环境效益，扩大工业用地功能置换储备的思路，配合产业升级，实现城市用地结构的优化。特别是考虑到城市建设过程中的持续向外扩张，具体的扩张涉及很多因素。因此,我们应该高度重视新型城市的土地储备系统在新型城市的边缘和空间构造中的引领性指导和推动作用,并且借助新型城市的土地储备系统来促进其基础设施的建设。并且应该建立健全有效的土地市场资源信息回报机制,合理的布局和优化土地职能,调节土地的供应方案。大部分的城市边缘地区是作为农业的用地,可以通过征地和早期开发获得。土地增值后，可以投入市场，以获得土地增值收益，促进土地良性循环。
综上所述，在中国经济可持续发展的大背景下，加强对我国土地储备制度转型的研究，不仅可以减轻政府的融资压力，而且可以不断规范土地储备管理制度，不断完善土地储备。储备制度，然后提高中国土地的利用率，促进新时期土地储备的转化。
参考文献：
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[3]我国土地储备制度转型研究 [J]. 马骁,翟婧彤,王振坡. 中国房地产. 2015(12)
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