王雪莲
沂南县自然资源和规划局,山东 临沂 276000
摘要：政府在进行土地储备时会受到很多因素的影响,使成本出现浮动。为了更好的降低成本,政府需要把握好储备成本的特点,将成本控制责任明确下来,运用灵活的储备方式,进行成本过程控制,将政府土地储备成本控制在合理范围内,提升政府的资金使用率。
关键词：土地储备；成本控制；措施
当前，中国正处于深化土地利用制度改革的关键时期。为了实现国家对土地资源的宏观调控的基本需求，有必要加强土地储备的成本控制，完善土地储备制度。它不仅可以进一步规范我国土地市场的运作，而且土地节约和集约利用的效率可以得到实现，针对地方重大项目的建设，也提供了更全面的融资资源，土地资产的运营能力得到了提高，地方和国家经济的可持续增长得到了实现。
1影响土地储备成本管控效能的主要原因
1.1土地储备成本标准定义没有统一
财政部和国土资源部根据《土地储备资金财务管理暂行办法》明确指出，明确规定对于土地储备过程中所发生的费用，地方财政部门可以决定是否将支出直接计入土地成本。但实际上，由于地区之间的客观差异，土地储备成本的定义和内涵是不同的，而且存在很大的模糊性和界限。土地储备成本可以包括目前尚未明确定义的成本，在实践中具有很大的灵活性。
1.2土地储备及补偿定价机制不健全
随着土地资产管理制度的全面实施，相关指导文件由地方政府发布，明确了集体土地征收，房屋征收和国有土地补偿的标准和基本原则。但是，原则上，国有土地的购置留给双方很大的谈判空间，同一地区类似项目的价格和成本也不同。
1.3土地储备财务(融资)成本居高不下
我国对土地进行储备的流转过程是一个流转性土地的过程,同时也是一个资本流转性的过程。因而,进行土地储备的初始性启动与运作必须投入相当多的资金。但是,目前,金融机构已经逐步出台信贷政策,使其在对土地进行交易的定价中具备了一个所谓的"话语权"。另外,金融机构的信息披露水平不均衡,竞争不充分,导致我国土地储备机构长期陷入被动状态,议价能力逐年减弱,融资费用成本也逐年增加。
2加强土地储备成本控制的措施
2.1进一步细化土地储备成本分类,明确土地储备成本影响因素
通过对土地储备成本进行重新分类，将原土地开发成本划分为：土地购置成本，土地拆迁成本，搬迁成本，三通一平成本，移民安置成本，市政配套成本，公共工程建设成本，贷款。利息，周转金及其他成本，分为资本成本，土地成本和成本相关人员，这使得影响因素清晰准确，并促进了相关资金的制定，土地和人员控制措施。
2.2明确成本控制责任
土地储备机构是开展土地储备工作的主要政府部门,他们工作的主要目标就是控制土地储备成本,实现土地收益。土地储备机构在开展具体工作之前必须将责任明确下来,确保土地储备成本的控制得到更好的落实。
该机构应该承担的职责包括：与政府其他相关部门共同进行土地购买方案的编制；对各个储备阶段需要用到的费用进行预算,制定出可行性强的计划,掌握更多的成本控制技术；将各阶段的成本运用情况用报告的形式提交上来,将费用的流向、购买细则等明确清晰地展示给公众,使成本信息透明化；对相关法律法规做到心中有数,恰当运用各类政策,使购买行为具有一定的前瞻性,最大限度地降低成本；熟知土地储备的流程,提升每一阶段的运作效率,分析成本控制计划与成本控制结果之间产生差异的原因,及时找出症结,积极总结经验,为后续的土地储备成本控制工作提供指导。
2.3采用形式多样的收购储备方式
资金的占用要控制，合理与科学的时机，以及需要保证土地储备的数量，逐步将被动储备转变为主动储备，逐步把土地储备整体联系起来，合理安排土地储备，包括每个链接的数量和时间。在开展土地相关储备工作之时,必须严格按照规定的顺序安排和控制功能，严谨的依照轻重缓急的原则,在不久的将来或发达国家周边地区的基础设施项目应严格遵循优先原则，以帮助它们尽快产生一定的经济效益，促进经济的快速发展。此外，应合理控制项目周边具有中期收益的土地，作为项目融资用地。严格控制土地规划工作的长远利益，防止潜在土地资产的流失。
2.4完善土地补偿价格体系
首先，有关政府部门在开展土地储备工作时，应当对土地储备有深刻的了解。在实际实施过程中，要做到公平公正，并根据土地供求关系进行有针对性的调整，以充分发挥出土土地的价值。第二，要做好监督管理，确保各利益相关者的协调，确保土地储备工作的公平正义，避免在利益追求中出现相互干扰的情况。第三，建立健全土地补偿价格制度，根据土地补偿标准和实际需要，确保合理的土地价格。
2.5构建覆盖全员、全过程的土地成本控制激励约束机制
建立的一套现代化成本管理激励系统,需要覆盖全员,全过程。"全部"强调要严格控制一切成本。所有的员工都必须强调企业领导者,管理层,工程师和技术人员等的参与,并且建立和培养他们对于成本的控制意识。整个流程涉及到了对成本的控制。全面,公平,透明,合理的企业成本管理激励机制,它们可以有效地调动企业各单位及其他部门的工作积极性,积极地实施企业成本管理的激励措施。政府部门可以借助于建立一份激励契约来达到激励及其制约。成本激励合同是一种机会与风险相结合,它将成本管理的绩效和每一个责任主体所享受的经济奖励及其惩罚紧密地联系在一起来。目前,成本激励合同中最重要的一种应用形式就是成本附带加报酬合同,即目标成本合同。目前，成本激励合同最重要的应用是成本加报酬合同，即目标成本合同。通过明确成本目标和奖惩措施，激发了成本控制热情，成为成本控制的主体。另外，在总价合同中，确定总价后，成本控制主体享有所有成本余额并承担所有风险。
2.6拓展融资渠道,降低土地储备成本支出
要降低土地储备成本，关键在于降低负债率和贷款利率，缩短开发周期，加快资本回报率。具体而言，首先，我们应该广泛寻求地方政府的财政支持，建立土地收入基金，确保足够的土地储备资金，并减少贷款规模。例如，我们可以以无息形式从土地收入基金借钱，作为土地储备项目的本金。其次，利用银行贷款与实际使用之间的时间差最大程度地缩短了项目周期。另外，对于一些大型土地储备项目，可以分阶段提供土地；对于已提供的项目，应严格控制贷款周期，以确保及时归还资金。
2.7对土地储备工作加强监管
土地储备工作应加强事前控制和过程控制，加强对每个过程的审计，并做好土地储备的全过程控制。首先，应完善各部门的职责分工，科学合理地分配，避免流产和管理混乱。其次，做好土地储备项目实施前的项目初步分析，成本估算，效益分析，风险评估。已经做好了尽可能的准备。与相关单位签订合同时，也可以作为谈判的依据，也方便进行成本审核。审计工作通常在项目完成后进行，不利于监督。为了将其转换为事前监督和事后监督，我们可以建立替代审计单位的数据库，并在需要时从库中选择要进行审计的社会中介单位。
简而言之，科学合理的土地储备成本控制不仅可以指导中国土地管理的有序运作，提高土地开发利用的效率，而且可以更有效地为大型基础设施服务，改善财政支持，实现地方和国民经济的健康可持续发展。
参考文献：
[1]关于土地储备整治财务管理的探讨[J].吴强.财会学习.2019(08)
[2]土地整理项目成本管控分析[J].邹广彦.中国乡镇企业会计.2018(07)
[3]土地储备成本控制研究[J].田利娟.中国市场.2019(21)