徐启哲
辽宁融昊房地产土地资产评估有限公司 辽宁省营口市115000
摘要：随着社会的发展，我国土地市场在社会经济的推动下呈现出了向好向上的发展趋势，并且地价评估系统也得到了进一步优化，但是在实际运行中土地市场尚未成熟，究其根本原因就是因为土地市场与地价评估的衔接存在诸多问题，使得地价结果与实际土地市场存在差距。那么本文就通过我国某地区基准地价评估为例，同时在分析过程中融入该地区土地市场实际现状，进而在总结过程中整理出合理的评估方法与技术路线。
关键词：具体应用；市场地价；主要导向；土地基准地价评估
引言
为了更好的使用土地，避免土地资源的浪费，中小城市的基准地价评估工作越来越受到人们的重视。它既可以促进城市总体规划的顺利实现，又可以为其提供必要的数据，使土地得到最好的利用，有利于旧城的改造和新城区的建设。国土资源部虽然发布了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》作为地价评估的行业标准，但是各个小城市都有其自身的发展特点，我们在进行地价评估的过程中会遇到各种各样的麻烦。笔者通过对临沂市的一些小城市的基准地价评估工作进行调查，发现确实存在一些问题。在这里作者觉得有必要对此谈论一下自己的想法，以期抛砖引玉。
1我国基准地价评估基本原理及技术途径
1.1基本原理及内涵
本段笔者就对基准地价评估的基本原理进行分析，其原理以及内容可以分为以下五点。首先就是不同地区的土地位置其差异性十分明显，并且土地差异性还会为使用者带来不同的收益，因此这就成为基准地价的评估依据。其次就是因为在发展过程中不同行业在用地过程中对土地质量要求各不相同，所以就形成了不同行业的用地基准地价基础。与此同时，随着我国市场不断发展，不同的行业以及企业在发展过程中都要具备极佳的位置，所以在用地基准地价方面就形成了不同的基准地价空间分布规律。在基本原理中基准地价的稳定以及变化前提是否受到了关注，其核心就是，是否对土地进行了合理利用，同时土地的变化性是否得到了重点关注。最后就是土地收益一定是基准地价评估的基础，与此同时市场交易价格也要成为土地市场直接反应。
1.2技术途径
首先有关部门需要利用土地定级或是在工作中利用影响地价的土地条件以及因素划分均质地域作为基础，并通过市场交易价格以及相关资料来对基准地价进行评估。其次就是在工作中利用土地定级为根本，同时将土地收益当作依据，通过市场交易资料参考对基准地价进行评估。
2基准地价系数修正法评估存在的问题
（1）与市场比较法相比，基准地价系数修正法的市场反映相对间接，容易形成误差积累。市场比较法是将市场近期交易案例通过交易情况修正、期日修正、区域因素、个别因素修正试算得到比准价格，最后经过分析比准价格得到宗地地价评估值，市场比较法注重市场交易实例。而基准地价系数修正法则需要经过两次修正才能从市场信息中得到宗地地价，即对交易案例修正、提炼得到基准地价，再从基准地价通过期日、容积率、区域和个别因素修正得到宗地地价。因此，从误差累积的角度分析，市场比较法的误差积累要比基准地价系数修正法小得多。
（2）与收益还原法比较，基准地价系数修正法对误差的控制相对不易。收益还原法是将土地及地上房产的未来预期纯收益，以一定的还原利率还原为现在时点的价值总和。这种方法一般运用于收益性房地产和有潜在收益房地产价格的评估，如宾馆、商场、写字楼、停车场、加油站等。收益还原法评估的准确性主要依赖两点：一是收益数据是否调查充分、客观，估算结果是否符合实际；二是还原利率求取是否适当。
其中纯收益调查估算难度相对较小，结果也容易把握；还原利率确定难度相对较大，除了考虑安全无风险利率，还要考虑风险利率和通胀等因素，并且对结果很敏感。收益还原法可以充分揭示特定土地收益状况，及时反映市场特征，易于控制系统误差，基准地价系数修正法则没有此便利。
（3）在土地市场不发达区域或一些非收益性待殊用地，基准地价系数修正法相对于成本逼近法也不具有优势。评估中，成本逼近法首先分析地价中的各项成本因素，包括土地取得费用、土地开发费用、利息、利润和税费。其中，土地取得费用、土地开发费用、利润等，是与待估土地相同或相近土地的真实案例比较计算求取。土地价格是由多种地价因素综合作用的结果，各因素对地价影响作用的大小取决于其重要性程度，并不完全取决于其现金投入，因此成本逼近法评估地价带有较大的局限性。
3现行土地基准地价评估方法的发展思路
3.1地价定级方法的改进
在地价定级中分区定价一直是有关部门关注的重点，并且分区定价也会对最终参考中心值造成影响。再加上有关部门在实际工作中所总结出的地价样点信息会受到多方面因素影响，这样其信息与数据就会出现偏差，所以为了保证地价定级能够更加准确，同时避免在工作中出现问题，有关部门就需要在定价过程中将级差地价基础展现出来，同时还要对地价中所包含的使用年限休整、交易日期修正、容积率水平修正等明确出来。这样在修正过后其地价就会更加精准的被表现出来，同时还可以有效展现出不同区位地价的价格差异。但是有关部门在工作中一定要注意，虽然利用修正的方式可以将基本地价展现出来，但是其修改后地价也无法被完全展现出来，只能做到更加接近真实情况。
3.2评估范围的确定
工作人员在对土地资源进行评估内容时，确定基准地价的参照标准一直无法得到确切的建立主要的原因是城市与农村建设用地的基准地价无法混为一谈，两种建设用地在质量上有着本质上的差别，与此同时，我国在农村集体建设用地的规划上一直处于探索阶段，无法找到较为成熟的理论体系可以进行参考。这些因素的阻碍，让工作人员的任务开展遇到了非常多的困难。
工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。内部的基础设施也比较完善，并且有大片的土地资源未被开发使用。在土地范围的划分上，有很多地方没有使用。这种处理方式对区域进行划分以及测算的范围，需要以乡镇的集体建设用地界限进行划定。其次，是土地资源的分布范围不广，与此同时，建设用地的分布也比较零散，此时可以采用行政边界的测算范围，对这些土地资源进行面积上的估算。最后，土地资源的测算范围比较小，但是这些土地资源分布比较集中，工作人员在进行测算时还算比较省力，可以用面积上的划分依据进行确定。
结语
综上所述，土地资源管理人员在对集体建设用地的计算地价进行评估时，应该根据实际情况对这些建设用地进行范围上的规划与处理，采用科学的手段对这些土地进行交易或是流传，这些集体建设用地只有得到规范性的处理，才能在流转过程中以公平的低价进行交易。
参考文献
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