胡晓颖
上海开艺设计集团有限公司 上海 200443
摘要：随着《上海市控制性详细规划技术准则》《上海市控制性详细规划成果规范》等的颁布，上海建立了一整套完整的控制性详细规划编制、管理、审批制度。为了验证控制性详细规划编制的合理性、规划指标的正确性、空间管理的指导性，在编制过程中，引入建筑方案验证。在地块中进行建筑方案验证,校核是否能满足规划指标。特别对教育建筑的土地集约化利用至关重要。结合瑞丰幼儿园案例，分析论证建筑方案验证在控规编制的重要性。
Abstract：The regulatory planning comprehensively governing planning, management, and approval system is established in Shanghai, in accordance with the publication of Regulatory Planning Technology Code of Shanghai and Regulatory Planning Performance Standard of Shanghai. Building scheme verification is employed to verity rationale in regulatory planning, validity in planning indicator, and guidance in space management. Given bundling utilization of block for educational building is particularly vital, Ruifeng Kindergarten case has been discussed to prove the significance of regulatory planning in building scheme verification.
关键词：控制性详细规划、建筑方案验证、教育建筑、土地集约化利用
Key words: Regulatory planning、Building Scheme verification、Education building、bundling utilization of block
1、引言：
随着上海社会经济的发展和城市化进程的加速，大量住宅的建设，大量人
口的导入，城中村的改造，带来幼儿园的需求增加。现有的幼儿园用地规划指标与《上海市普通幼儿园建设标准》的用地指标不统一，带来后期幼儿园建筑方案设计的各种困难。需要在控制性详细规划阶段予以建筑方案验证，以明确建设用地指标。
2、建筑方案验证作用：
在控制性详细规划的编制中，会对规定性指标（用地界限、用地性质、建筑
密度、建筑限高、容积率、绿地率、配套设施等）和指导性指标（人口容量、城市设计等）进行控制。规定性指标是在实施规划控制和管理时必须遵守执行的。指导性内容是在实施规划控制和管理时需要参照执行的内容，这部分内容多为引导性和建议性。控规是法定规划，在城市规划编制体系中起着举足轻重的作用。《上海市控制性详细规划成果规范》对于重点区域，要求在“附加图则”编制中进行“建筑方案验证”。是为了弥补控规规划指标控制有余而城市空间品质管理不足的弊端，将三维空间可视化，通过图则，明确开发建设具体要求。[1]
3、建筑方案验证在控规中的应用：
控规法定图则的规定性指标对于建筑方案的落地有着控制性作用，控制绿地
率、控制限高、控制容积率。但是这些指标又是相互制约的。在绿地率和限高条件制约下，是否能达到规定的容积率是需要通过建筑方案验证的方式进行验证。以往的控规编制存在一定用地性质下根据经验值或是简单总平面布局得到的一些规定性指标，在后期建筑方案报批过程中暴露了各种无法满足规定性指标的问题。为了修正这些问题，在控规编制过程中，引入“建筑方案验证”从而确保规划指标的合理性，对开发建设活动进行有效控制指导。
“建筑方案验证”利用建筑方案设计的办法，对控规规定性指标、指导性指标及相关建筑设计通则性规定进行综合校核、检验。进行一定深度的建筑总平面、分层平面设计，平面流线和立体流线分析，研究达到建筑功能的用地面积、总建筑面积、绿化率、容积率等地块相应指标的合理性。结合方案出入口设置来研究区域交通流线的合理性。满足控规技术审查中心和规划管理部门的审查要求，为控规的实施提供保障。[2]
4、案例分析：以《瑞丰幼儿园》为例，详述建筑方案验证的重要性，为今后类似案例提供借鉴。
图1：透视图一
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图2：透视图二
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4.1 现状：
瑞丰幼儿园位于上海市宝山区大场镇，丰宝路以东,瑞丰路以西,锦秋路以南,葑村塘以北。项目周边为基本成熟居住小区;本区域人口结构多为年轻家庭,幼儿人口较多;瑞丰幼儿园不仅要满足服务半径内的需求,还需要分摊北部未建区域的需求;社会现状: 近几年为人口出生的高峰期,幼儿园需求增大。
4.2上位规划：
根据控规图则项目用地编号 L1-09、用地性质 RS6、用地面积: 6600㎡、建筑面积: 5280㎡、容积率: 0.8、建筑密度: 30%、建筑控高: 12m、绿地率: 30%。
4.3宝山区基础教育设施现状：
现行的幼儿园标准是2015年颁布的，现状大部分幼儿园用地规模及设施不满足标准，由于历史原因规模都比较小，存在一定的差距。且布局不均，中心城区幼儿园分布较密，满足服务半径，但是城中村及外围郊区教育配套设施未跟上。
4.4《上海市普通幼儿园建设标准》：
第5.5.2条规定15班普通幼儿园园舍建筑面积不宜低于5510m2（不含保温层）；第6.0.2条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定幼儿活动用房应布置在三层以下，因此园舍的占地面积须超过 5510 ÷ 3=1837 m2。第4.2.4条 浦西地区内环线外绿地率不得低于35%。
15班幼儿园用地面积和生均用地面积指标不宜低于表1规定：
表1:幼儿园用地面积及生均用地面积指标（中心城） [3] 单位：（ ㎡）
幼儿园各类用房按使用面积配置，并按综合平面利用系数折算建筑面积。平面利用系数K值宜为0.6。
15班幼儿园其园舍建筑面积和生均建筑面积指标不宜低于表2规定：
表2： 幼儿园园舍建筑面积及生均建筑面积指标表 [3] 单位：（ ㎡）
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4.5 项目控规指标与上海市《普通幼儿园建设标准》（DG/TJ08-45-2005）[3]的相互矛盾
1、容积率矛盾：
（1）如果满足幼儿园规范不宜低于用地面积和建筑面积的规定,
容积率为 5510÷6490=0.85
（2）控规容积率规定性指标：0.8.
（3）此地块控规容积率指标与幼儿园建设标准间存在一定的矛盾；
2、绿化率矛盾：
（1）幼儿园建设标准规定浦西内环外绿地率: 35%;
（2）此地块控规绿地率: 30%;
（3） 此地块控规绿地率指标与幼儿园建设标准间存在一定的矛盾
4.6幼儿园建设标准论证：
1、幼儿园建筑面积不宜低于 5570 ㎡(5510㎡+保温层60 ㎡=5570㎡)
2、规划指标规定容积率: 0.8
3、按照建筑面积推算其用地面积, 幼儿园用地面积不宜低于 :
(公式: 建筑面积÷容积率=用地面积),保温层估算为60㎡。
5570÷0.8= 6962.5 ㎡
4、项目控规用地面积指标6600㎡低于按照幼儿园建设标准推算的用地面积指标6962.5㎡。
4.7宝山区教育局指导意见论证
1、 15班幼儿园班级规范设置: 早教班1个,托儿班5个,幼儿班9个.各类班级使用面积指标: 早教班160㎡,托儿班119 ㎡,幼儿班154 ㎡。根据区域现阶段入学情况及教育资源情况，区教育局希望15班幼儿园的班级均为幼儿班（154 ㎡）设置，可以一定程度缓解紧张的教育资源和大量入学的幼儿之间的矛盾。据此班级使用面积增加了169㎡，平面利用系数K=0.6，建筑面积增加282㎡（169÷0.6=282）。
2、按照幼儿园建设标准规定:建筑面积不宜低于 5510 ㎡(不含保温层), 保温层估算60 ㎡，全部幼儿班设置建筑面积需增加282㎡, 建筑面积为:
5510+60+282=5852 ㎡
3、如满足区教育局指导意见瑞丰幼儿园用地面积不宜低于:
(建筑面积÷容积率=用地面积) 5852÷0.8= 7315 ㎡
4、控规用地面积指标 6600 ㎡低于按区教育局指导意见推算的用地面积7315㎡。
5、项目节地论证：
5.1这个瑞丰幼儿园项目是典型的在控规编制过程中没有进行建筑方案验证的案例，满足教育局建设标准的建筑面积（5852 ㎡）和控规容积率（0.8），用地面积至少应该7315㎡，两者之间相差715㎡（7315㎡-6600㎡=715㎡）。给后续幼儿园建筑方案设计带来了很大的困难，无法同时满足教育部门关于幼儿园的建设标准和项目控规的相关规定性指标要求。如满足建筑面积和容积率就需要增加用地面积，这个需要根据现状用地情况跟土地部门沟通；如满足用地面积和建筑面积就需要提高容积率，这个需要跟规划部门沟通是否可以突破容积率上限。在寻求项目落地时，项目建设方综合考虑还是避免突破控规的规定性指标，寻求增加用地面积的可行性。
5.2增加用地面积的合理性、客观性、紧迫性、必要性
合理性：根据土地利用现状情况和集约、节约利用土地的原则，增加用地是合理的；客观性：受控规和地形限制无法突破；紧迫性：2011年至2021年为幼儿入园高峰期，考虑大场镇幼儿园用地的需求和发展，设置15班幼儿园是必要的，紧迫的；必要性：控规指标无法满足幼儿园规范规定的建筑设计要求，增加用地面积是必要的。
5.3增加用地面积的可能性
调取了这个项目的土地权属报告，发现这块教育用地的土地权属分两部分，一是属于上海市宝山区人民政府的6588.1㎡，二是属于上海市宝山区土地储备中心的348.2㎡，总用地面积为6936.3㎡。土地权属的用地面积与控规用地面积也不匹配。就因为比控规用地面积多了336.3㎡，给这个项目带来了一线生机。
5.4 合适的用地规模
基地周边均为已开发利用的道路、河流与居住小区，项目满足土地利用的结构布局符合紧凑、实用、合理的要求。综合考虑大场镇教育用地的需求和发展，从满足功能和有效利用土地的原则出发，按行业规范15班的建筑面积5570㎡（含保温层估算60㎡），满足容积率0.8，推算用地面积为6962.5㎡，按区教育局指导意见推算的用地面积7315㎡（5852÷0.8= 7315 ㎡，全部幼儿班设置）。受地形条件限制用地制约，可利用土地面积为6936.3㎡，所以最终确定瑞丰幼儿园的用地规模为6936.3㎡，全部幼儿班设置。
6、项目带来的反思
6.1控规用地规模的由来：根据《上海市社会事业用地指南》和幼儿园规范规定，15班幼儿园用地规模拟控制在6490㎡。所以控规用地面积6600㎡满足用地部门核定指标6490㎡，在控规编制和审批过程中被认为是合理的，见下表3
表3： 用地部门核定指标与控规指标对比表
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6.2 控规用地规模需结合土地权属
这块用地的土地权属调查报告明确教育用地，总用地面积为6936.3㎡。控规编制单位没有充分整理研究基础资料，另外一块隶属于宝山区土地储备中心的用地完全有可能统一考虑。这只是一个细节，折射出现今控规编制的严谨性、可行性、多视角、全方位，是否能作为下一阶段修详及建筑方案设计进行指导的法定规划。
在越来越多的建筑方案设计过程中，以往控规没有进行土地权属复核，用地范围和土地权属的矛盾慢慢暴露出来，规划红线和土地权属不统一，造成了用地范围内的用地有部分不属于某单位，或是用地红线外的部分用地也属于某单位。使得用地红线的划分失去了应有的作用。
就如本项目如果按照原控规的用地划分，剩余的336.3㎡教育用地非常尴尬的在那边发挥不了他应有的作用，只能变成红线外的荒地或是绿地。也无法给幼儿园使用，无法计入幼儿园的绿化率，无形中造成了土地资源的浪费。
6.3 控规指标体系需结合建筑方案验证
因规划用地指标的确定和建筑方案设计的参考标准上海市《普通幼儿园建设标准》是两套平行的标准体系，且需要考虑各个部门在各个时期的需求。建筑方案验证的研究能比较直观的体现是否满足下一阶段建安方案的设计，进一步反馈控规用地规模、绿化率等指标体系的合理性和可实施性。.。
6.4用地的定量分析
项目在建筑方案设计过程中依托幼儿园规范，使增加的这块教育用地得到充分利用，具体情况见表4及图1。
表4： 幼儿园规范用地面积与项目方案设计用地面积对比表 单位：（ ㎡）
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7、项目带来的借鉴意义
7.1土地利用的集约化
在瑞丰幼儿园的建筑方案设计过程中，各个部门众志成城，以公共利益为先导，以土地集约化利用为重点，把有限的土地资源和基础教育的发展紧密联系，具有重大借鉴意义。一方面不浪费一点土地，一方面又能满足幼儿园的需求，给其发展留够了用地。
7.2研究人口结构动态的应对策略
在构建和谐社会背景下，规划必须从“技术维度”转向“社会维度”。不同阶段学龄前儿童呈周期性波动，规划如缺乏应对策略考虑，将造成教育设施在不同时期的紧缺或浪费[2]。随着国家开放双独二胎、单独二胎及2016年1月1日的全面二胎政策，2016-2021这几年会引来生育高峰。对学龄前基础教育设施的需求逐步增加，上海各个区将迎来基础教育设施的改建及新建浪潮。而瑞丰幼儿园的新建正好能缓解部分入学压力。
7.3社会政策研究
规划往往按照户籍人口规模配置相应配套设施，往往忽略流动人口的受教育需求，现今上海居住证条件下，满足社保等要求，外来流动人口的子女可以在上海受学龄前教育和九年制义务教育。在这个政策背景下，简单的套用千人指标进行基础设施配置必然存在某些问题。基础教育的服务人口必须包括户籍人口和居住半年以上的流动人口作为规划常住人口，进行基础设施配套[4]。
7.4部门沟通为保障
规划由于缺乏与职能部门的综合协调，往往造成与部门发展规划的脱节，影响规划实施。瑞丰幼儿园在节地论证前就与教育、规划、绿化等部门的沟通，深入研究宝山基础教育设施的需求，这一阶段尽力保障幼儿班的配套需求，用地面积和建筑内部功能也相应按幼儿班的要求尽最大可能的设置。
7.5构建和谐社会的需要
在构建和谐社会背景下，基础教育作为公共政策，其社会关怀性和重要性应得到充分加强。2010年以来，在经济社会转型发展的背景下，上海的基础设施面临很多挑战：大型居住社区转向郊区，人口向郊区导入；人口高峰持续，基础教育设施配套无法满足；市民对学区房的追逐，优质教育资源总量不足。
基础教育设施的建设，需要积极推进需求紧缺地区的学前教育和义务教育设施的建设；扩大优质教育资源；加强教育薄弱地区建设。[5]
项目瑞丰幼儿园所处位置大场镇属于城郊结合部，大量的城中村改造，大型居住区的建设，带来外来人口导入，区域内的各种配套设施特别是教育设施配套的建设不足。新建的基础教育设施尽可能的缓解部分就学压力，减少区域就学矛盾。
8、结语
瑞丰幼儿园新建工程已于2017年竣工并投入使用，由于在建设前做了大量的前期调研及论证工作，用地面积的增加，使室外活动场地尽可能的设置在地面，避免往屋顶发展，满足了各种建筑功能，15班幼儿班的设置，从而缓解区域就学压力，见图2和图3。作为同期建设的幼儿园中场地较为富裕的项目，其调节了各方利益，引导城市有序发展[6]。区域附近幼儿上学后，不管是区域交通还是就学情况都相对稳定，优美的建筑外形得到了社会赞誉。虽然《上海市控制性详细规划附加图则成果规范》仅对重点区域“附加图则”中要求进行“建筑方案论证”，但是在探索控规编制可实施性过程中，“建筑方案论证”自下而上的保障了控规规划指标的科学性、合理性、可操作性。控规的实施和管理得以有效执行，倡导了节地低碳的调控落实。[6]
参考文献：
[1]周作江《面向实施的城市设计管控路径研究》《城乡规划》上海 上海文化出版社2019(03)94-102
[2]罗镔 《“建筑方案验证”方法在控制性详细规划编制中的应用研究》华东建筑设计研究院有限公司规划建筑设计院专辑第30卷 2014
[3]上海市《普通幼儿园建设标准》 (DG／TJ08-45-2005)
[4] 姚凯、刘振宇《构建和谐社会别急下的基础教育规划研究——以上海是杨浦区佳驰教育规划为例》《城市规划学刊》，上海 同济大学出版社， 2006
[5] 马宏、王少华、匡晓明等《上海城乡规划百题集——63、推进学前教育和基础教育设施均衡配置》，上海 上海科学技术出版社 2016
[6]李启迪 汪坚强 郑善文《我国控规中地毯研究的发展和现状》《城乡规划》上海 上海文化出版社2020(03)80-89
附图来源：上海开艺设计集团《新建大场镇瑞丰幼儿园》方案文本
作者简介：女 1980 本科 注册城乡规划师 从事：城市规划与设计