赵成杨
云龙县住房和城乡建设局，云南云龙县，672700
摘要：随着我国城市化进程的不断加剧。城市的发展也面临一定的问题，城镇老旧小区大多处于老城区，地理位置优越，建筑密度和人口密度较高。老旧小区的居民结构层次复杂，意识形态不同，对事物的接受能力表现出较大的差异。居民作为“有限理性经济人”在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎的态度，因为除改善自身生活环境外，还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施过程中，又表现出“有限理性经济人”的利己心态，如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外，老旧小区建筑本身也有局限性，如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等，造成已有设计方案变更，这些情况无疑给老旧小区改造项目施工管理增加了难度。
关键词：城镇老旧小区;改造现状;难点;策略
引言
老旧小区更新改造问题已引起政府和学者的一致关注。2018年3月全国“两会”上，国务院政府工作报告指出“有序推进老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”。2019年3月全国“两会”上，国务院政府工作报告再次强调加快进行老旧小区改造，并提出了针对改造的具体建议。2020年4月国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度。虽然不同的城市、小区具有一定差异，但老旧小区更新改造过程中存在的障碍与问题具有一定共通性。
1老旧小区改造项目的难点
首先是景观改造局限于简单化改造方式。改造不彻底，局限于某一专项整治，如道路铺装改造或三线入地，没有系统化方案，出现重复建设，造成资金浪费的同时也给居民生活带来诸多不便。其次是功能提升缺乏对适老、适小、残疾人等人群对公共设施、公共空间需求的特殊研究，相关配套基础设施建设缺失。然后是资金筹措难，长效机制难以维系。建造于 2000年之前的老旧小区产生于计划经济时代，生活在此老旧小区的人员结构复杂，多为老人或租户，购买服务意识低，凝聚力低，即便组建业委会，也难以形成强有力的筹集措施。同时物业费收取困难，专业物业公司前期大量的成本投入难以回本，物业管理难以长期维系，这也是目前在老旧小区引进专业物业公司所面临的主要难题。最后是实践项目碎片化，难实现以点带面。理论高于实际，实践者缺乏对老旧小区更新多维度内涵认识，实践项目碎片化，以物质改造为主，很少关注人口和社会因素，多局限项目本身，较少与所在的区域乃至城市的发展战略进行联动思考，很难以点带面实现区域的全面改进。
2城镇老旧小区改造的策略
2.1尊重市场规则利长效
各方参与是城镇老旧小区改造的关键。要建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制。政府引导在于加强各部门间的协作，通过“各出一盘菜，共办一桌席”的方式，有效整合公共资源、政策资源，并充分挖掘市场空间。同时，要积极探索城镇老旧小区改造项目的PPP模式，组织街镇、社区征询老百姓的意见，整合社区停车场、农贸市场等场所的经营收入来源，并引入社会资本，建立“居民受益、企业获利、政府减压”的改造模式，推动“完整社区”建设。此外，要加强思想引导和政策宣传，改变一些老百姓当看客、等靠要、搭便车的心理，强化老百姓主人翁意识，逐步培养他们“消费付费”理念，让他们合理分担小区改造和物业维护费用，建立物业自给自足的长效管理机制，促进老百姓珍惜、维护改造成果，实现城镇老旧小区共改共享。
2.2微改造模式
微改造不同于传统的大拆大建模式，也不同于由政府主导的环境综合整治，是在结合居民实际需求对现状综合分析，不改变原建筑格局的基础上通过局部修改、完善、保护、活化、完善服务设施等措施以实现环境升级、功能优化的更新模式。其特征主要表现在实施从传统的单一项目类型向多元化项目联动类型转变；更新参与的主体由传统的政府主导模式向居民自治、多元参与模式转变。更新内容由早期的物质空间逐渐向管理制度、社会治理方法、精神需求层面转变。
2.3老旧小区改造融入海绵城市建设理念将成为常规措施
2015年国务院常务会议确定，海绵城市建设要与老旧小区更新相结合，加强排水、调蓄等设施建设，努力消除因给排水设施不足而遇雨即涝、污水横流的“顽疾”。2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，要有序推进老旧小区改造，推进海绵城市建设，鼓励社区和居民家庭安装雨水收集装置，营造城市宜居环境。
2.4加强软件硬件设施安全防范
施工现场的安全管理既涉及施工人员的安全，又涵盖当地居民的人身和财产安全。老旧小区改造项目属于民生热点工程，社会关注度高，为防止出现安全隐患，需从软件和硬件设施上加强施工过程的安全管理工作，为老旧小区改造项目保驾护航。在软件上，需加强对从业人员思想道德的教育，提高施工人员的安全意识。合理安排作业人员数量，尽量做到多人协同作业，起到相互监督的作用。每日早班会前宣讲安全案例，时刻敲响安全文明警钟。同时还要加强对小区居民和商户的宣传工作，做好自身安全防范，远离施工现场，关闭门窗，不要出现高空坠物和乱扔烟头等不文明行为。同时开通服务热线，加强协调人员和居民的联系，一旦出现不文明行为，尽快从严处理。在硬件上，做好施工物理防护工作，如脚手架外侧使用密目式安全网，安全通道进行双层防护。动火作业配备接火斗及防火布，提高动火批准等级。两米以内立杆及其他坚硬物体需采用香蕉保温软防护，消除安全隐患。
2.5构建出资共担、效益共享的融资机制。
老旧小区改造可由产权人、社会、政府财政、住建委等相关职能部门共同融资，建立旧改专项资金池，提前将管理、成果维护的资金纳入考量，改造后收益应由出资各方共享。提升产权人自给自足意识，充分调动专项维修基金、小区公共收益、产权人据实分摊等方式出资；创新社会单位出资形式，引入运营单位承担公共管网设施改造和后期维护的费用，探索不同招商引资模式在老旧小区改造中的适用性；在区财政统筹资金之外，调动政府各职能部门进行专项对接。借助互联网的开放性，整合社区周边优势资源，发挥各方在参与、服务、管理中的优势；发挥专业人员作用，降低改造成本。
结语
我国老旧小区改造在长期的理论与实践探索中，更新模式也从最初的大拆大建传统的单一模式逐渐向多元化绿色更新模式转变，例如2016年广州市创新性提出“微改造”更新模式；上海市完成长宁区等多个社区绿色低碳技术应用，探索绿色低碳微更新策略；伴随海绵城市建设理念的不断推广，多地探索出“海绵+老旧小区”更新新模式。随着城市老龄化问题、安全问题及未来城市发展问题的不断凸显，老旧小区适老化、韧性化、智能化改造理念逐渐纳入老旧小区有机更新模式中，促进社区及城市可持续发展。
参考文献
[1]田灵江.我国既有居住建筑改造现状与发展[J].住宅科技,2018,38(4):1-5.
[2]何春霞,孙洪磊,吕行,等.老旧小区更新改造国内外现状及改造技术分析[J].生态城市与绿色建筑,2017(Z1):22-25.
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