王鹏
滨州神通工程造价事务所有限公司 山东省滨州市 256600
摘要：虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕其中的项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
关键词：房地产；工程造价管理；成本控制分析
中图分类号：TU723
文献标识码:A
引言
在建筑工程中，工程质量管理非常重要，工程经济效益的获取也尤为重要，实现工程质量与经济效益共同提升是建筑行业普遍关注的重点问题。加强对建筑工程成本管控，有利于提升企业资金利用率，规避企业资金使用风险，为企业长久发展提供重要前提支持，实现企业经济效益的提升。故此，企业应高度重视建筑工程成本管理，以实现工程经济效益与社会效益的同步提升。
1房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
1.1成本控制意识缺乏
成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。
1.2设计工作存在欠缺
对于房地产工程来说，设计阶段作为项目成本形成的关键时期，必须贯彻经济与技术相结合的思想，但部分房地产企业存在只关注技术而忽视经济的问题，这样就会导致设计无法实现经济性和合理性。在技术与经济不相符的影响下，图纸设计存在经济标准缺失、方案比选缺失、经济比量缺失、方案论证缺失等问题。而设计部门在审图及对图纸深化方面存在的不足也会进一步影响成本控制。
1.3动态成本控制不当
受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因此受到的制约必须引起重视。
2房地产工程造价管理中的成本控制分析
2.1设计阶段成本控制路径
结合房地产工程风险大、周期长、大额性等特点，为优化房地产工程造价管理中的项目成本控制，可从设计阶段成本控制入手，结合精细化管理理念、原有成本控制流程、具体设计问题，针对性地进行问题梳理及流程节点分析，既可优化设计阶段成本控制流程，同时又能实现各专业限额设计、有序的设计方案优化、科学的限额设计责任成本考核。因此，优化设计阶段成本控制流程需围绕成本管理、设计管理、工程管理来综合开展，将原有的事中、事后控制向事前控制转移，在概念设计阶段形成成本估算，在方案设计阶段对设计结构与建筑经济数据进行限制，可顺利取得不断优化的设计方案。
同时还要推行限额设计，基本流程可概括为：基准限额表→项目限额指标表→设计任务书提交→初步设计→计算模型复核/成本分析→超限额分析→设计优化→施工图设计→成本分析→超限额分析→讨论解决方案→优化设计→清单编制→组织施工图招标。结合实际调研，可以确定房地产工程的限额设计主要围绕硬景面积比、外墙窗地比、地下室停车效率、材料用量指标、地下汽车库层高、室钢筋含量、砼含量来进行。为不断优化设计方案，还需要遵循以下流程：可选设计方案建立→初步筛选→评价目标确立→指挥体系建立→指标及系数计算→分析评价方案→方案技术优选建议→分析评价优化方案→是否满意→优化方案实施/重复上述流程直至满意。基于成本限额，为了更好控制设计阶段的成本，还需要依托科学的约束控制体系，围绕相关单项指标开展考核，具体考核可围绕基础工程、外檐工程、结构及粗装修工程、精装修工程、安装工程来进行，必要时可进一步细化考核内容，并保证责任部门绩效与考核得分挂钩，由此可以更好地推行设计阶段的限额设计。如基础工程可围绕土方、基础处理、基坑围护来进行考核；结构及粗装修工程可围绕地下混凝土含量、地上钢筋量、地下室钢筋含量、地下室混凝土含量、地下车位平均面积、地下室层高来进行考核。
2.2做好材料审查工作
也房地产企业在实施施工阶段成本控制过程中，应该加强对于材料采购情况的审查工作，在充分保证材料质量和性能的同时，降低其采购成本。通常来讲，也房地产企业会安排专门采购人员负责施工材料的采购工作，要求采购人员必须做好建筑材料市场的调查分析，按照企业提供的材料采购成本完成采购单的编制，然后将其上报给财务管理部门进行审批，管理人员需要就材料采购环节进行审查，明确施工材料的市场价格，将采购人员反馈的价格数据与市场价格进行对比，避免价格数据失真引发的成本超支问题。在施工材料进入施工现场前，管理人员必须做好材料现场审查，采用随机抽检的方式，对施工材料的质量进行检验，看其是否能够满足工程项目的要求，将质量不达标的材料排除在施工现场之外。
2.3优化管理层次和组织模式
优化管理层次和组织模式，要从源头抓起，在通常的建筑工程项目中，主要的负责人是项目经理，因此项目经理理应肩负起建筑成本管理第一人的职责，在充分提高自我的成本控制意识和建筑管理水平的前提下，对工程项目进行全面的控制。首先，在实际的工作中，项目经理要时刻关注市场动态，了解项目的具体盈亏情况以及影响盈亏情况的各类因素，并组织专家队伍针对这些因素制定相关的解决措施方案，最大程度地对这些不良的影响因素进行控制。其次，项目经理要起到带头作用，勇于担当、扛起重则，对项目相关的运行情况、项目合同、劳动合同、人员聘用、采购合同等进行全面的把握和管理，消除会影响成本控制的种种隐患，从根本上解决成本控制过程中会出现的问题。最后，还要加强监督管理控制，将每一项任务的内容安排到各个责任人身上，并对相关项目责任人的工作进行监督和反馈，增强人员组织管理能力，充分提高工作效率。
2.4加强成本控制的标准化管理
德鲁克提出：“管理就是原则。”项目管理人员应认真执行项目成本管理制度，廉洁文化进项目，严格自律，不滥用职权干扰成本核算工作。从事成本核算的人员对在施工过程中发生的成本变更，应及时办理相关手续，向相关部门上报和审核，进而控制成本。建设工程项目结束通过项目审计，对施工企业项目成本管理存在的普遍性问题，进行经验教训的宣贯，让最佳实践得到传播，让失败教训得到借鉴。
结束语
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
参考文献
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