檀金戈
广西地矿建设集团有限公司 530000 广西壮族自治区南宁市
摘要：现阶段，我国的经济有了前所未有的发展。尤其是在房地产行业，其建设项目越来越多。但是，在房地产开发工程管理中还存在很多问题，所以在开发工程管理期间，应该树立正确观念，加大管理工作力度，提升整体工作质量，保证其工作健康、稳步的进行。
关键词：房地产开发；工程管理；策略分析
引言：现在有一些房地产开发商在开发工程管理策略方面有若干问题，对房地产工程项目的影响很大。如果工程项目不符合相关的标准，会不断增加其开发项目的成本，降低房地产投资方的利益，还会对人们的财产、生命安全造成一定的危害，是一个比较严重的问题。本文就对其各方面进行系统的研究与分析。
一、关于房地产开发的相关概念
1、所谓的房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市的一些相关建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其本身附带的各种相关权益。其可以有三种不同的存在形态：即土地、土地上的建筑物或者房地合一的综合体。在相关的房地产拍卖的过程中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其相关的权益。随着个人财产所有权的不断发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，在其未来社会的发展中将不断扮演着重要的角色[1]。
2、房地产开发与房地产开发经营是有一定的区别的，房地产开发是指依据《中和人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。两者既有相同的概念也有不同的地方，希望能加以区分。
3、房地产的开发类型分为土地开发和房屋开发。它还有一定的开发原则，即依法在取得土地使用权的城市规划区内从事房地产开发的原则，这是一个硬性条件，是不可以随意改变的；坚持一定的经济效益、符合社会的需要和环境效益统一的原则；应当坚持进行全面规划、合理布局、综合的开发、配套建设的原则；符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。俗话说的好，无规矩不成方圆，就是这个道理。
4、除了以上个点，还有其开发条件、主要流程、资质等级、转让途径、成本费用等各项标准。这些都是房地产开发的一些基本的概念，但是，如果想要做其相关行业还是需要了解清楚的。
二、与房地产开发相关的工程管理
1、开发项目之前的工程设计与前期规划
在开发房地产项目施工之前，需要设计单位提前做好其项目的整体规划工作，进行合理的相关设计，为后续工作做准备。还要注重细节的优化，以及出现问题时的解决办法。
2、建设阶段是重要环节
在这个阶段中，房地产开发商需要明确前期的预算范围，建立建设阶段的基础性目标，依照其项目的时间段进行相应的施工。这个阶段需要开发商积极并有效的管理好自己的团队，确保工程正常进行并完成其目标[2]。
3、工程竣工验收阶段
在其工程竣工后，房地产相关管理人员要组织验收人员进行全面的验收，保证其符合相关施工标准，让消费者买的放心，同时具有其绝对的安全性。
4、一定要端正态度，做好工程项目的进度管理工作
在科学开展项目进度管控工作的前提下，需要树立正确额工作观念，协调好企业里各方面工作之间的关系，借鉴以往的工作经验，不断提升和项目相关的过程管理的工作。
5、建立完善的管理制度
完善的管理制度，对于任何一个项目来说，都是十分重要的，同样，房地产开发项目也不例外，要想保证其顺利完工，就需要对整个项目工程的施工质量进行严格的管理。另外，还需要建立一个完事的质量管理体系，一确保施工材料、施工设备等都能满足其施工目标。
6、房地产开发企业各部门之间要协调沟通
房地产开发项目并非独立的个体，其各部门之间是息息相关的，一个优质的项目是需要其积极配合才能正常运行的。这就要求房地产开发人员研究出先进的管理模式，才能满足当前房地产发展的需要。
7、加强房地产开发质量的控制
在其开发过程中，质量控制是非常重要的，还需要制定一些开发项目质量计划，同时还需要树立全寿命周期成本观念，建立全面的质量控制体系。
8、进行施工组织设计的严格审核
房地产开发商需要引进先进的技术，选择最佳的成本管理方式，在其组织设计工作中，结合实际的工作情况，创建良好工作机制[3]。
三、房地产开发的工程管理策略分析
1、工程质量管理方面存在的若干问题
建筑工程的质量好坏直接关系着人民群众的生命财产安全以及工程的实用性，也会影响其生存与发展。（1）质量意识比较薄弱，房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略了其工程质量的管理。（2）在工程设计阶段对工程质量关注度不高，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，却忽略了工程的质量问题，从而造成一些比较严重的问题。
2、不断提高房地产开发企业的工程质量管理策略
2.1需要提高各级施工人员的质量意识，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果，因此必须让施工人员做到质量第一，保证好每个施工过程以及相关环节的质量。
2.2保证设计阶段的工程质量控制，需要先把建筑工程了解清楚，在根据实际条件去设计图纸。组织好会审小组进行会审，这样就可以在第一时间发现其在建设过程中出现的问题，并对其进行改正。
2.3强化全面的质量管理，包括集成化、标准化、精细化三个方面的管理，这个是非常重要的理论基础，对其工程的施工将起着至关重要的作用。
3、关于造价管理方面存在的一些问题与对策研究
3.1工程造价管理方法问题：项目工程管理需要围绕项目合同条款进行，双方在造价管理阶段非常容易由于施工期间意见未统一，而导致项目工程不能够顺利的开展。另外，还有可能由于工程造价管理人员的专业实力不足，对工程概算造成一定的影响。
3.2其项目工程的前期造价管理指导：现阶段，房地产工程项目造价管理常常会存在施工阶段的造价管理工作缺失，导致其工程造价不太合理，导致其项目工作不能够顺利进行。
3.3往往忽视项目管理风险的问题：工程建设项目往往通过造价咨询单位将造价管理工作中存在的经济风险等相关问题加以控制。当然，还很有可能有一些外部的原因，比如天气、温度等影响，都会导致施工项目出现问题[4]。
四、对施工组织设计进行严格的审核
1、目的：需要充分考虑住宅工程的特点，科学的审查、修正其施工组织设计，保证其施工的质量；
2、范围：某某有限公司范围内的各个工程项目的施工组织相关设计；
3、职责：审查工作由工程部负责召集和主持。需要认真的审查施工组织的设计，有问题及时对其作出相应的处理[5]。
此外，还有审查程序、审查内容、支持表格等相关审核程序，这里就不详细表述了，需要了解的可以参考相关资料。
总结：随着时代的不断进步，在我国的房地产开发角度开展工程管理工作中，应该切实有效的制定出完善的工作方案，并系统化的进行相关的研究与管理，才能在保证各项工作正常进行的情况下，让房地产开发企业稳步向前的健康发展，在社会的进步与发展中发挥其应有的作用。
参考文献：
[1] 王延红. 提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略分析[J]. 住宅与房地产, 2017(3).
[2] 胡宝仪, 吴璟, 李昊. 基于风险分散角度的房地产企业扩张策略分析[J]. 工程管理学报, 2015, 29(2):142-142.
[3] 贾鹏飞. 房地产开发企业视角下的住宅工业化发展策略研究[D]. 南京工业大学, 2016.
[4] 赵炜. 基于房地产开发角度的工程管理分析[J]. 住宅与房地产, 2017(32):32-33.
[5] 傅循贤, 李建辉. 基于房地产开发角度的工程管理分析[J]. 中国室内装饰装修天地, 2019, 000(016):53.