靳朋岗
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摘要：近年来，房地产行业面临国家诸多政策的调控与影响，暴利时代已经过去，企业竞争更趋白热化。房地产项目开发，其目标在于获得综合效益，在于提升企业核心竞争力。总体来说，房地产行业利润在不断减少，项目开发成本却在不断攀升。结合房地产开发项目实际，将目标成本法应用其中，着重梳理房地产项目开发中存在的成本控制问题，提炼管控要点，从重要环节入手来落实成本目标。
关键词：房地产；开发项目；成本控制
1房地产开发项目全过程成本控制存在的问题
1.1成本控制观念比较陈旧
房地产开发企业在成本控制过程中，由于没有形成先进的成本控制观念，在实际成本控制工作中，存在成本控制效率低下以及质量低下的问题。新的时代发展背景下，房地产开发项目成本控制只有融入全过程的成本控制理念，才能真正提升成本控制的整体质量水平，为实现既定的成本控制目标打下坚实基础。企业在发展中由于没有形成全过程的成本控制观念意识，在具体成本控制工作中没有真正创新成本控制的方式，影响了成本控制的效果。
1.2存在成本浪费的现象
房地产开发项目全过程成本控制工作中，成本的浪费问题表现得比较突出，施工过程中资金使用管理未得到足够的重视，存在随意性的问题，缺乏树立严格的资金使用规范的观念意识，这就必然会造成成本浪费的问题，不利于全过程成本控制质量的提升。房地产项目开发中和成本关系比较紧密的是施工环节，这也是成本控制中比较重要的环节，在资金的使用制度层面存在缺失，容易产生成本浪费的现象。
1.3企业人员水平良莠不齐
因国家对房地产企业的成本核算没有具体的财务指引，这就需要企业人员有较高的素质和扎实专业知识，在没有统一标准的情形下，依据项目具体情况进行判断，从而建立合理有效的管理体系和控制体系。但是，从现阶段的情况分析，房地产企业人员普遍素质不高，主要表现在专业水平和对房地产成本核算掌握不全面两个方面。企业管理者对成本核算观念落后认识不全面，片面地将成本核算归类为财务的基础核算，没有将成本控制提升在管理层面。使得房地产企业没有通过全面系统的精化方式来提高成本管理控制水平，严重影响通过成本控制产生更大的经济效益。项目人员的专业知识水平不高，管理人员和财务人员往往按照以前的工作方法和习惯来开展工作，没有去学习新知识和借鉴其他先进企业的管理方法，从而在成本核算中出现不合理、分配方法不科学的情况，导致整个项目受影响。
2房地产开发项目成本控制措施
2.1做好立项调研，为项目开发提供科学决策依据
房地产开发项目，涉及资金多，项目周期长，成本控制要素复杂，对于项目决策，要做到充分调研，围绕整个项目，展开全面的项目可行性分析、评估。做好立项资金管理，从人力、物力、财力等方面，组建专门的调研团队，收集相关信息，为项目决策做好准备，让房地产项目决策更科学、更精准。在项目调研中，要加强对隐性成本的研究与控制，明确责权利。如在土地开发成本上，要做到与当地政府、合作方相关责任的明确划分，要拟定专门的谈判条件，作为项目合同签订的重要补充内容。房地产项目投资金额大，要在前期调研中，综合以往项目开发经验，对相关成本及可能潜在风险进行评估，切实降低项目成本，提高项目整体收益。需要强调的是，在整个前期调研中，要做好房地产项目工程勘察与分析，要结合具体项目所在地，从地质、水文、地形地貌、城市交通规划、未来发展方向上进行全面分析，为项目可行性分析提供准确的参考数据。聘请专门的项目工程勘察团队，对项目所在地各项数据资料进行准确测量，为降低土方成本奠定基础。
2.2做好项目设计，为项目科学施工提供技术与经济保障
在确立房地产项目后，项目设计阶段开展成本控制。设计方案的科学性，直接影响后期项目的建设与施工质量。设计方案一旦出现问题，必然引起后期的施工变更、施工返工等问题。这些问题无疑增加了建设成本，也耽误了工程进度。因此，把好项目设计规划关，要严格做好项目设计各项工作。注重目标成本管理，将之渗透到项目设计的全过程。第一，推进限额设计。所谓限额设计，就是对项目设计的每个环节设置预算限额，让设计单位根据项目投资成本需要，优化设计方案，提高设计产出，降低项目成本。限额设计具有综合性，设计师需要结合工程项目总体造价，密切联系相关项目管理人员，对设计方案进行优选与控制，确保施工图设计与施工图预算同步。第二，做好项目图纸设计与优化。针对房地产项目在设计中，往往对设计质量负责，忽视整体项目成本控制。一些设计方案很好，但成本造价太高。因此，从项目图纸优化中，要全面审查、对比、研究设计方案，做好事前成本控制。第三，推进概预算审查。从项目开发到建设，要纳入全过程造价控制，对项目经济性、合理性进行审查，确保概算完整、准确、经济、合理。同样，在项目设计环节，建议引入市场竞争机制，加强设计人员激励与奖惩管理，明晰责任，对设计方案进行优中选优。最后，要对房地产项目设计进行严格审核，对可能风险进行管控，确保整个项目设计达标。
2.3提高土地成本的控制水平
实施房地产开发项目全过程成本控制工作时，要充分注重在成本控制的工作方面加强重视，从不同的环节做好成本控制工作，保障房地产开发项目的整体质量。例如，要详细落实房地产开发前的市场调研工作，房地产开发企业在进入市场中要做好市场调查，这为决策层掌握当地市场信息提供了比较重要的信息依据，能有效避免决策失误，而如果存在市场定位不当以及选址不准确的问题，就会容易出现成本增加以及投资失败的问题。在开展市场调查工作时，要注重及时了解城市经济以及社会和政治发展趋势，在三大产业比重方面加强重视，要保持完善的调查工作内容，如详细收集城镇居民人均可支配收入，以及居民人均支出等方面的内容。要做好对当地房地产市场发展态势的了解，以及对当地房地产政策法规和规定进行详细了解，能够有效调整房地产开发以及销售策略，从整体上提高房地产开发成功率以及收益率，以有效实现房地产项目的全过程成本控制目标。不仅如此，还要加强对房地产项目可行性的研究报告工作的重视，在拿到地之前做好可行性研究报告，能使成本估算保持准确，不超过上限。房地产开发项目决策人员要积极完善相应工作，做好相应决策层业务的控制工作，从整体上提升成本控制的质量水平。
2.4全面提升企业人员管理水平
房地产企业为了提升企业人员专业水平，不仅要建立完善的财务管理体系，还需要完善其他部门的管理体系。从源头开始提高各条线工作人员的专业水平，从前期设计到项目施工再到财务核算全线贯彻成本控制体系当中。房地产企业财务人员应当全面了解和熟悉项目开发的情况，掌握项目建设实际进度，与成本部和工程部做好沟通工作，明确合同签订、计划管理与预算管理等各个环节，及时解决过程中遇到的成本核算难题。与此同时，企业管理者也可以设立培训机制，确保各条线工作人员能及时掌握市场政策变化，以及国家法律法规的调整。还可以通过激励方式，鼓励员工考取相关专业执业证书，不仅提高员工工作积极性还可以提高企业在项目开发上的资质等级。提升房地产企业整体作战水平的战斗力。
结论
总而言之，房地产行业发展是促进社会经济稳定发展的关键，因此在房地产行业发展中，应注重成本管控工作的合理有效的开展，明确实际工作中存在的不足，并结合实际情况制订解决办法，促进房地产企业成本管控体系进一步完善，从而确保房地产企业健康稳定的发展。
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