张淑红
辽宁中昊华房地产土地资产估价有限公司
辽宁省营口市115000
摘要：农用地大都具备一定的收益能力，收益还原法依据未来土地纯收益折现的估价原理，在农村土地经营权流转中是行之有效的定价方法。本文以尊重农村土地经营权流转市场的客观现状、维护农民基本利益为着眼点，遵循农村土地的自然和经济特性，选取个案实地调查，并结合相关法律法规、地方政策文件进行案例分析。研究收益还原法在农村土地承包经营权价格评估中的应用，探究合理的估价机制。
关键词：收益还原法;土地承包经营权;流转价格;评估
引言
随着现代农业发展进程的加快，农村土地承包经营权流转的作用更加明显，农村土地经营权流转已成为发展现代农业、实现农产品区域化和标准化生产、促进农业增效农民增收的有效途径。如何有效开展农村土地承包经营权流转价格评估，建立土地经营权流转价格形成机制，及时为土地经营权流转双方提供土地流转参考价格，促进土地经营权流转交易公平公正，已成为农村土地流转服务和管理的一项十分重要的基础工作。
1概述
根据《土地承包法》的规定，我国现存在两种承包方式，一种是农户通过与本集体经济组织签订承包合同，而取得承包发包土地资格的家庭承包方式，另一种是任何单位组织或个人对四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)采取招标、拍卖、公开协商等其他方式的承包。土地承包经营权流转是指在符合相关条件的限制下通过承包取得的土地承包经营权可以依法流转，流转的方式主要有转包、出租、互换、转让等。依照《土地承包法》的规定，家庭承包方式模式下，土地承包权流转的主体是集体经济组织内的农户;土地承包权流转客体是农户依据承包合同取得承包地。在“四荒地”的承包模式下，土地承包权流转的主体是取得承包权的单位和个人，不限于集体经济组织成员;土地承包权流转的客体是单位和个人承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩。
2问题的提出
农村土地问题是农村经济社会发展的根本问题，改革开放以来实施的家庭联产承包经营责任制，极大地激发了广大农民的积极性，农村经济取得了举世瞩目的成就。但随着经济的快速发展，过于零碎，条块分割的土地承包经营制度，逐渐暴露出与现代农业所要求的集约经营，高效发展之间的矛盾。破解这一矛盾的可行方案是:在坚持社会主义农村土地公有制的基础上，不断完善家庭联产承包经营责任制，加快农村土地流转，实现集约经营和规模效益。在法律允许和市场需要的前提下，土地流转价格是否合理，决定了土地流转能否健康、顺利进行。
但是，农村土地流转价格，一方面受土层厚度、有机质含量、地下水水位等土地自然因素的影响，另一方面受人口密度、城镇化水平、市场供求等社会因素的影响。所以，农村土地流转价格的确定比较复杂，至今处于自发进行的状态，缺乏对农村土地收益的科学分析和测算，也缺乏政府对土地流转价格的指导和参与，这样容易导致其价格不公平，影响农村土地流转的顺利开展。制定和理顺农村土地流转价格，是各级政府和理论界应当认真探讨和着力做好的工作。本文提出了农村土地流转定价模式，探讨流转价格形成机制，为土地流转双方协商流转价格提供依据。
3农村土地承包经营权流转价格评估方法
农村土地承包经营权作为一种资产，从理论上讲，评估的三种基本方法，即成本法、市场法和收益法，均可作为其价格评估方法。但由于农村土地承包经营权本身的特殊性，在应用资产评估方法时应当进行选择和修正。
3.1成本法
成本法的基本原理是：在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
成本法评估的基本思路是：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应纳税金和土地所有权收益来确定流转价格。
评估公式为：流转价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益从公式中可以看出，土地取得费、土地开发费和土地所有权收益是成本法下农村土地承包经营权流转价格的重要构成因素，但在实际中却很难界定和应用。首先，我国农村土地具有社会保障功能，土地承包权利不仅仅是单纯的财产权利，土地取得费更不能简单地认为是农民的土地承包费。因此，在实际操作中，土地取得费的数额很难界定。其次，农业用地使用价值和土地自身条件及自然环境密切相关，土地开发的各项成本和土地价值之间不成比例关系，对流转价值产生的影响较小。最后，土地所有权收益与农村土地性质密切相关，应充分考虑农民与农村集体经济组织之间的关系。
3.2市场法
市场法的基本原理是：在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过市场交易的最新价格。
市场法的基本思路是：通过收集市场上最近成交的农村土地承包经营权交易实例作为参照物，分析比较评估对象与参照物的异同并进行调整，最终得到评估对象的流转价格。
4关于农村土地承包权流转问题建议
4.1尊重农村客观现实、完善价格评估机制
我国农村土地承包经营权流转刚刚起步，价格评估机制仍在完善过程中，各方面尚不成熟。这一方面同我国特殊的农村土地制度有关;另一方面则受到农村的生产力和生产方式的限制。因此在进行土地承包经营权流转价格评估时，应依据具体情况，尊重农村的客观现实，遵循土地的自然和经济规律，在取得甲乙双方同意的情况下，可以适当的简化或调整收益还原法的估价流程，使其更加适应具体情况，便于被农民接受，从而促进估价机制的完善和普及。
4.2尊重土地流转规律，坚持农民自愿原则
首先，农户流转土地承包权的意愿是土地承包权流转中至关重要的一部分。尊重土地承包权流转的规律最重要的就是坚持农民自愿的原则。其次，制定相关法律规则限制当地政府为了盲目追求工业化和自身利益强制干涉农民流转土地承包权。最后，严格按经济规律办事，切实保护农户作为土地流转主体的利益，农地流转才能顺利推行。
4.3引导农民进行成片集中流转
在进行农村土地承包经营权流转时，按照整体大于部分之和的原则，为了提高土地的效益，降低生产费用，按照具体情况，可以将分散的地块集中流转。对农用地进行大面积的规模化经营，促进农用地集约、节约生产，增加土地价值，提高农民的收益。另外，农用地集中流转的优势，势必会提高市场竞争力，吸引更多的承包方，促进土地承包经营权的流转。
结语
随着我国农业生产力水平的提高和农业比较效益的下降，农业规模和产业化经营是提高农业土地利用效率，提高农民收入的重要途径。由此一来，农村土地流转就成为一种必然趋势。探讨农村土地承包经营权评估方法具有一定的社会实践意义。
土地承包经营权是一种特殊资产，其流转价格评估也具有特殊性。流转主体是承包人即农民，其他任何组织和个人无权干涉。评估主体应该是评估范围宽广、执业要求严谨的资产评估机构和注册资产评估师。在资产评估的三种基本方法中，收益法能够充分考虑农村土地承包经营权的收益情况，评估结果容易被流转双方接受，相关参数也易于确定，因而是最优方法。
参考文献
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［2］苏晓鹏，冯文丽.论农村土地承包经营权流转价格评估问题［J］．价格理论与实践，2009(5)．
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