张静
临沂海博置业有限公司 山东临沂 276000
摘要：二十一世纪以来，伴随着我国社会的不断发展，我国全球经济的迅速发展，中国经济呈现爆发式的增长，这给建筑行业带来了前所未有的机遇，同时也带来了极大的冲击和挑战。每一个企业的基本目标都是追求最大利润，利润也是对企业经营绩效最重要的检验方式。本文通过研究房地产发展的趋势和背景，以及房地产开发项目各阶段成本管理中出现的问题，提出了全过程成本管理策略，以达到降低成本、提升利润的目的。
关键词：房地产开发项目；全过程成本管理
引言
在房地产开发过程中，项目管理可以提供发展机制，全面维护房地产开发力度，对开发行为进行优化，以此提升开发效益。房地产行业属于支柱性产业，对多数行业经济发展影响非常大，社会各界比较关注房地产开发工作，同时提出较为严格的要求。利用项目管理，能够全面渗透到房地产开发全过程中，以此降低项目开发的市场风险干扰，确保房地产行业发展的稳定性，加强房地产竞争力度与价值。由于人们对于建筑功能性要求比较高，因此导致房地产项目结构复杂程度日益增加，并且出现特殊化功能发展趋势，相应推动了生产技术的提升。技术设备的现代化发展，对施工技术管理提出严格要求，凸显出施工技术管理的重要性。
1全成本管理概述
针对房地产企业开发项目，进行全成本的管理主要目的是使得房地产企业获得较大的经济效益。其中主要内容为预算成本、开发成本、内部损失成本、外部损失成本，构成了全成本管理体系。首先，成本管理体系需要以信息系统作为支撑。在社会大环境下，信息系统已经成为了房地产行业发展中必不可少的手段，在信息系统作用下，可以很好的发挥成本管理体系，促使信息能够有效准确的进行传递，帮助企业管理者掌握企业在实际开发项目中成本真实情况，能够及时发现问题并进行解决，促使企业更好的完善成本管理工作。其次，在房地产开发项目运行期间，需要分解、细化整体项目周期，对各个环节实施成本管理，从而实现项目的整体的全成本管理。其中，要做好相应的预算管理，因为成本管理是预算基础上进行的，需要以预算目标为指引，进而开展有效的成本管理工作，也很好的帮助房地企业管理者在出现成本超标时，能够及时进行管控。房地产开发项目中的全成本管理，对实际成本收益进行分析后，结合具体工作环节特性，总结出在实际开发项目中可能存在的高风险业务，并对其产生的后果进行预测。全成本管理的应用可以帮助企业管理者对企业项目风险进行分析，从而很好的降低风险发生的可能性，对企业造成的负面影响防患于未然，极大的提高了房地产企业风险防范能力。
2房地产开发项目成本管理中常见的问题
2.1房地产开发项目的前期相关准备工作不足
房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有通过系统具体了解和充分准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。
2.2成本控制观念比较陈旧
房地产开发企业在成本控制过程中，由于没有形成先进的成本控制观念，在实际成本控制工作中，存在成本控制效率低下以及质量低下的问题。新的时代发展背景下，房地产开发项目成本控制只有融入全过程的成本控制理念，才能真正提升成本控制的整体质量水平，为实现既定的成本控制目标打下坚实基础。企业在发展中由于没有形成全过程的成本控制观念意识，在具体成本控制工作中没有真正创新成本控制的方式，影响了成本控制的效果。
3全过程成本管理策略
3.1投资阶段的管理策略
投资阶段的成本控制涉及拿地投资策划、资料收集等人力财力的投入，对后期各个阶段成本控制工作能否顺利展开产生影响。众所周知，开发商的利润来源于销售回款，而销售回款则取决于开发区域周围片区居民GDP的高低、居民消费倾向、人均可支配收入以及是否有医疗、学校等配套设施等一系列因素。若调研不充分，势必会影响以后的销售。通过前期充足的调研，可以充分估算此价格拍得的土地是否可以给企业带来利润。应科学地编制可行性研究报告，再加上财务人员从财务的角度对可行性研究报告作进一步分析，最终经过讨论，得出结果，给管理者提供相应的数据，由管理者综合预期的收益和预期的投入决定是否投资该项目，避免企业盲目投资带来资源的浪费。
3.2提升方案设计环节的成本控制质量
在房地产开发企业全过程成本控制工作的实施过程中，相关人员在不同的控制环节要能抓住控制的要点，其中方案设计环节是比较重要的，要做好这一成本控制工作，就需要从不同的角度出发进行优化。在实际的房地产开发项目方案设计过程中，设计人员要完成开发企业提出的设计任务，依照任务书要求收集相应资料内容、项目场地的状况，和周边的环境状况相结合，按照规划部门给的技术经济条件做好总体的布置以及空间布局等各项工作。从建筑方案的细化设计方面加强控制，要考虑房地产开发项目成本控制的影响因素，方案设计是比较关键的，对方案设计中建筑结构和材料、装修标准等方面的要素要能有充分的考虑，能够在设备的选型以及机械单价估算等工作环节积极进行优化设计，这些层面都有助于提升成本控制质量。房地产开发项目方案设计优化控制，有助于增加可销售面积，提高销售收入，对此，可设计施工图纸后委托专业咨询公司编制预算，做好分部以及分项统计投资成本工作，实现利润最大化目标。只有从这些层面得以强化，才能真正提升这一环节的成本控制质量。
3.3项目设计阶段
在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价。
结束语
在房地产行业竞争日趋激烈的今天，全过程的成本管理和控制工作的开展，对提升房地产企业的利润可起到关键性的作用。在成本管理的过程中，对任何一个阶段的成本偏差都要及时进行纠正，将项目各阶段的花费控制在合理的范围内，实现支出的控制。在成本管理的过程中，实现各阶段的良性循环，提高各阶段管理人员的专业水平，合理有效地降低成本，为公司的稳定发展奠定基础，提升开发商的核心竞争力。
参考文献
[1]李辉元.房地产开发项目中管理中的常见问题与改进建议[J].四川水泥，2020，18（7）：208-209.
[2]覃天理.经济技术比较在房地产开发项目管理中的应用分析[J].建材与装饰，2020，22（10）：179-180.
[3]董慧文.成本策划在房地产项目管理中的应用研究——以平各庄项目为例[J].建筑经济，2020，41（3）：59-64.
[4]纪华．论房地产项目全过程成本控制策略[J]．财会学习，2020(28):116-117.
[5]李怀亮.房地产开发成本全过程控制与管理解析[J].中华建设,2020(08):34-35.