广西柳城县自然资源和规划局 545200
摘要：推进诚信体系建设，将不动产登记与个人诚信体系建设相结合，可以有效地防范不动产登记风险。房地产作为不动产重要组成部分，在目前的中国市场上，不论是作为家庭的归属，还是作为主要投资方向，在家庭资产中都占有着重要的份额，防范房屋交易风险，保证房屋交易安全是十分必要的[1]。本文阐述了不实申请的主要情形和后果，并提出了相关诚信体系系统建设建议，希望这些建议能够有效地规避不动产登记中的风险，推进诚信体系建设进程。
关键词：不动产登记；诚信体系建设；不实申请的情形和后果；建议
引言
自古以来，中国传统文化推崇“成家立业”的观念，这种理念决定了中国人在很长一段时间内有“拥有属于自己房屋”的追求。在中国，“拥有自己的小窝”不论是在精神上还是在物质上，都能够大大地提升国民的安全感与幸福指数。在房屋交易中，一些不法分子掌握了消费者对房屋的需求心理，不惜采取各种手段骗取登记，造成了不动产登记秩序的混乱，给不动产登记带来了一定的风险。首先我们来分析一下不实申请的主要情形和后果。
1.不动产不实申请的主要情形和后果
在《物权法》第21条中明确规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。当然，在具体的不动产登记实践中，不实申请不仅包含了虚假材料，还包括无效材料、虚假主体以及虚假意思表示等。
首先我们来分析一下虚假材料。虚假材料主要包括以下情形：虚假的身份证件、虚假的授权委托书、虚假产权来源、依据虚假登记原因的文件等。例如申请人因身份证件过期、营业执照过期，却又急于想取得不动产的登记，而对其相关证明进行伪造变造就属于这一类[2]。再就是由于强制公证取消，在不动产的继承当中，有很多证明材料存在着伪造的情况，继承中的不动产申请是伪造材料的重灾区。
然后我们来分析一下虚假主体申请登记。在不动产中所说的虚假主体主要指的是自然人，主要的表现为未得到不动产共有人的同意或者共有人因故无法到场的原因而致使他人冒充的情形。由于虚假主体申请登记的罕见性，故其蒙蔽性会更高，需要相关的工作人员在工作当中仔细甄别，加强自己的业务知识水平。
最后我们来分析一下虚假意思表示和无效材料。虚假意思，在不动产当中主要是指无权代理或在接受不动产登记机构询问时做不实陈述。无效材料则是指材料本身是具有真实性的，但是由于被撤销改变等原因丧失全部或部分效力，从而不能作为不动产登记的依据[3]。申请人利用无效材料进行登记或权利的来源依据，则构成不实申请。不实申请会导致对应的不动产登记效力存疑，带来不动产产权的相关争议。
2.建设诚信系统的建议
通过以上对于不实申请的情形和后果的分析，对于登记机构来说必须做到“严格审查、认真核查、适时调查”。合理的运用公证、公告、具结书等一系列措施有效地规避风险，减少错误登记的发生率。但是俗语有言“只有千日做贼，哪有千日防贼”，再加上不动产登记的开展时间短，相关一线工作人员缺乏丰富的经验，让风险防范处于被动地位，压力较大。如若将不动产登记与个人诚信体系建设相结合起来，这样就大大地降低了不动产登记的风险，在客观上减少不实申请的发生概率。
2.1建立黑名单制度
随着诚信体系建设的社会化进程，诚实信用原则开始适用于各个领域，被广大民众所熟知的就是征信[4]。那么，在不动产登记当中也可以建立黑名单制度，一经发现持虚假材料、无效证明冒充他人申请登记的申请人，除了依法收缴伪造、变造的不动产权属证书以外，还必须对当事人的相关申请、不实申报、处理结果等信息，登记在案，记载入黑名单。黑名单制度可以避免不时申请人在不实申请受挫后，在其他的时间、地点重新申请。在全国建立联网式的黑名单，让不实申请人不管是在什么地方进行申请，都可以通过内部的黑名单，提醒相关受理人引起高度的重视，对相关的材料进行“严格的审查、认真的核查、适时的调查”，减少一线受理人员的差异性带来的负面影响。
2.2建立依法披露制度
对于房地产开发企业、经纪机构、经纪人实施或参与不实申请行为的，必须按照相关的法律法规进行处罚和纰漏，除了记进黑名单以外，还必须视情节严重程度将其纳入信用记录和信用报告当中，实行“警告、行业内通报批评、公开谴责”等惩戒措施。对于情节特别严重的，不动产登记机构还可以通过大厅的公示、媒体报道等方式对其失信行为进行曝光和披露，接受广大民众监督。
2.3加快不动产登记信用管理进程
“没有规矩不成方圆”。虽然不動产登记存在的时间不长，缺乏相应的经验。但是在具体的实施过程中，必须加快制定不动产登记信用管理办法，对于不动产登记的具体规章或制度详细到对“问题采取、记录、披露方式、惩戒措施、今天管理”等的规定。从程序上、措施上、范围上有效地规避各种不实申请情形的发生。
3.不动产抵押的风险防范
对于我国房地产事业发展来说现在已经上升到了蓬勃发展的快速时期，所以，要根据不动产的抵押情况研究不动产的抵押政策和相关规定，建立一套良好的不动产风险防范体系。风险虽然不能完全消除，但是可以通过建立一套行之有效的严谨机制来把风险降低到最低，或者说可以更好的规避风险问题，把风险的可能性控制在可控范围之内。
3.1不动产抵押的法律规范的建立
当前，国家对于不动产行业的相关立法也在逐步完善，但是还没有完全彻底的建立相应的一套管理体系，缺乏这方面的管理经验和办案经验，很多政策还没有完全指定出来，这不利于不动产抵押和管理方案的实施[5]。所以，应该从不动产的交易和评估入手，在这两个方面建立相应的立法，对于市场主体和市场交易行为进行严格的管控。对于一些欺诈现象更应该加强惩罚力度，甚至纳入法律范围进行合理监控。
3.2完善不动产登记信息查询机制
当前，应该本着公示公信公开的原则建立不动产登记交易信息查询系统，建立查询机制，可以保护不动产权利人的合法利益保证其不受侵害。对于不动产权利人和具有利害关系的人进行资料的查询和登记。对于已经登记的内容可以进行公开或一定程度的公开。但是对于查询内容的公开也收到相关规定的影响，这也会导致不动产查询制度没有很好的发挥其合理性作用。所以，建立一套不动产登记查询的公开制度和机制可以更好的明确查询对象、明确查询内容，对于更好的控制和管理不动产查询系统以及防止风险的发生具有一定的实际意义。
3.3推进登记方式的标准化
不动产登记方式的办理过程中需要对相关内容进行逐一核实登记，需要有一套标准化的执行方式来执行，相关手续的繁琐也给权利人带来了很多不便。应该从收件环节开始来推进和规范化登记信息标准化流程，这样不仅可以降低各个方面的沟通成本，还可以让抵押人，权利人以及登记机构之间不会因为信息不对成带来更多繁琐的工作环节和麻烦，也不会对操作带来风险弊端，对于更好的完善不动产登记方式和管理手段都有明显提高。
结束语
不动产登记风险的防范有利于推进国家诚信体系建设，有利于规范和查处更多风险情况的杜绝，通过这一方式建立更好的信息查询制度和保护不动产权利所有人的利益，造福社会、提倡诚信社会的同时也建立和谐社会诚信体系，是势在必行的良好趋势。
参考文献：
[1]余国锋.强制公证废止后不动产继承登记风险防范思考[J].法制博览，2019（05）：160-161.
[2]邵雪宁.论我国社会诚信体系建设中的相关法律问题[J].现代营销（经营版），2019（11）：87.
[3]高建成，党社昌，程平，党文博，宋兰，魏亮，殷文团.工程建设行业信用体系建设实践[J].国企管理，2018（14）：75-85.
[4]姜志清，曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产，2020（04）：57-62.
[5]胡顺红.建立不动产登记档案管理新模式的几点思考[J].浙江国土资源，2017（02）：42-44.