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摘要：随着我国城镇化水平的不断提高，“城市病”越来越严重。而作为主要“病因”之一的城市交通发展，与城市经济及城市建设发展的矛盾日益突出。在此背景下，城市轨道交通系统作为缓解“城市病”的良方，越来越受到更多城市的青睐，开工建设地铁项目的城市数量急剧增长，土地集约利用和城市界面的生态化成为关注的问题。在这种情况下，将地铁建设和物业开发相结合，成为了地铁建设的发展趋势。基于此，本文主要分析了地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计有关内容，以供参考。
关键词：地铁停车场；车辆段；上盖物业开发；规划设计
1地铁停车场及车辆段上盖物业开发的意义
首先，在地铁停车场车辆段上盖集中开发居住区，能够有效整合地铁沿线地块，增加了城市活动强度，调节了城市功能结构，增加了城市活动强度，有效带动了区域经济发展。其次，对其他地区经验进行分析比较，地铁停车场车辆段上盖居住区能够实现有效盈利，为物业开发创造丰厚利润。开发地铁上盖居住区，地铁经营者能将利润投入地铁建设，实现地铁建设良性循环，因此地铁上盖居住区开发是种有效筹资方式，能有效解决地铁经营者财务问题。最后，地铁停车场及车辆段上盖物业开发可以解决城市土地稀缺土地集约利用的问题，同时具有很高的实用价值和商业价值。
2地铁车辆段上盖物业开发原则分析
第一，要具有整体和综合开发的观念。在规划设计阶段应该具有综合整体开发的观念，将地铁车辆段的设计与上盖物业开发有机协调，做好空间衔接的同时综合考虑建筑环境，尤其是考虑车辆段与物业开发彼此要求，进而实现开发设计方案的最优化。第二，按照国家相关土地政策要求进行物业开发建设。由于地铁车辆段的建设属于城市交通基础设施建设，因此用地属于国家行政划拨用地，而地铁上盖物业开发建设用地则属于有偿用地，因此在项目开发建设过程中必须考虑不同土地政策对于项目建设效益的影响。
3地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计要点
3.1用地方面规划
在场段上盖物业开发的过程中，集约用地是基本原则。上盖物业开发规划设计方面，不能局限在真正意义的场段大库建筑盖上范围。无论是整体规划和空间衔接，还是建筑形态、交通组织和综合成本等方面，都要有全局观和整体观。事实上，国内有一些比较成功的开放案例，例如深圳前海车辆段上盖工程，不仅包括库房建筑上盖部分，从规划设计开始，一并纳入了场段周边的白地，进行整体设计。而且不但摊薄项目开发成本，还解决了交通组织、统筹协调和城市空间衔接等问题。因此从场段设计开始，为后继综合物业开发，将周边一定范围的白地预留出来。而在一些城市将被场段切割和穿越的所有街区都纳入了统一规划，这是非常值得研究和推广的。
3.2产品方面策划
在以往认知中，场段上盖开发是节约土地资源，是优化城市风貌需求的被迫之举，在加上上盖开发早期没有重视地铁场段车辆行驶和检修造成的噪音、震动等问题，没有有效的技术手段。所以，从上盖开发产品策划定位上，一般认为并不适合建设高端居住、办公和商业建筑，许多上盖开发的定位便是低端居住保障性住房、总部办公。
但是，在城市交通的不断恶化下，人们越来越讨厌在日常通行上花费大量时间和精力，地铁物业成为了建设项目最吸引市场的策划。地铁上盖物业使沿线写字楼、商业和酒店得到了增值，吸引着各项设施不断集中在周围，从而在轨道交通中形成了商圈经济引擎。在地铁吸音降噪和减震隔震技术不断发展下，利用地铁辐射能力，人们逐渐改变了地铁上盖物业的认知，使上盖物业策划定位有了更宽广的空间，对非一线城市场段物业开发有着重要意义。在业态策划这个阶段，要对技术要求进行综合考虑。大家都知道盖下建筑受到工艺设计限制，有非常大的柱网尺寸，在布置上也相较规则，再加上竖向交通组织数量和点位有限。所以，不适合布置灵活多变空间的功能，例如传统的小建筑群落组合布局观演建筑和商业街等。
3.3总图方面布置
对于场段库房建筑盖下部分，库内轨道和工艺布置会对其产生限制，盖上开发建筑在布局上比较规矩，而且住宅建筑一般会顺着轨道线进行布局。虽然能兼顾库下工艺布局要求，同时也给盖上建筑造成了弊端。所以在具备相关条件下，要多为盖下工艺设计预留轨道空间，能够适当错开盖上规划建筑群落。另外，还可以结合库房周边预留白地，通过对白地部分建筑布局加强变化，从而改善项目整体空间布局和群体关系。
3.4空间方面衔接
在地铁场段内，工艺建筑的平面尺度非常巨大，从项目和城市空间关系的角度来说，容易出现上百米甚至200m长的建筑立面，而一般场段库房的建筑高度都为10m左右，立面要考虑到库内排烟、通风和自然采光，多数实行的是无外墙开放空间。在这些因素影响下，项目和周边城市空间在衔接上会比较生硬。因此，在地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计中，尽可能采用恰当的设计手法和措施，确保和周边城市空间衔接有个过渡，做到自然融合。
3.5消防方面设计
场段上盖开发的消防设计初期，要根据项目当地消防条件，提前和主管部门做好沟通协调工作，在大的总图消防布局和设施设备方面，要制定出有效的技术方案，防止后期出现大量修改。同时上盖开发总图景观设计时，需要结合盖上的自然进风口和排烟口等，统一考虑突出盖上建构筑物。
3.6结构方面设计
上盖物业开发是将库房建筑作为平台，当库房建筑工艺布局不能为上部建筑结构体系直接落地提供足够空间时，会使结构出现反转现象，从而加大建设成本，并影响到设计施工周期和设计难。因此地铁停车场及车辆段上盖物业开发项目，在工艺设计阶段，必须将物业开发设计引入进来，一二级联动，尽可能为工艺设计提供条件，确保上部建筑结构体系直接落地。对物业销售价格有限的区域进行开发时，控制结构成本是上盖物业开发最要前提。
4地铁停车场及车辆段上盖物业开发完善对策
地铁车辆段开发设计面积非常广大，需要大量的投资，且操作也复杂，因此在开发上需要借鉴香港地区的模式，例如某地铁站及其上盖物业在建设时，根据项目特点，采用了相关的环保措施：第一，在对前期路线进行规划过程中，需要考虑车辆段物业开发一二级联动的问题。因为上盖物业开发会牵扯一系列问题，需要考虑到正确衔接城市道路，制定开发规模的大小，调整相关工艺布置，除了这些方面开发商还需要考虑物业用地面积等因素。第二，用地选择：需要对上盖物业开发选址进行慎重考虑。在一般地铁车辆段上盖物业开发需要大量费用，而且会受到许多限制，在开发后并不是一定会达到我们理想的效果。在车辆段选择方面，应优选分析用地特点，例如：离市区地段、景观条件、教育资源等条件越成熟，开发前景越大，二级开发也就越有信心，同理如果前期策划不完备，就会给开发商带来惨重的损失。
5结语
总之，在地铁建设不断繁荣下，需要越来越多的场段上盖开发，这就需要设计人员更多的进行研究，如此才能取得更多的社会经济效益。
参考文献：
[1]杨林山.地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计要点浅谈[J].江西建材，2016.
[2]王磊.地铁车辆段与上盖物业影响度评价体系构建[D].浙江大学，2018.
[3]巨邦盛.地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计要点分析[J].建材发展导向（上）.2017.
作者简介：
靳斌斌（1983.11.11）性别；女；籍贯：河北省石家庄市；民族：汉；学历：本科；职务：TOD事业部主创；研究方向：地体上盖住宅设计；单位：华通设计顾问工程有限公司。