李领川
河北省邯郸市消防救援支队复兴区大队 056000
摘要：随着城市化进程的不断加快，大量高层建筑拔地而起，虽然经营业态、经营主体有所改变，在一定程度上推动了城市的发展进程，但是也带来了一系列消防安全隐患。因为很多公共建筑拥有多个产权人并且分包给不同的单位经营，建筑方、产权人、使用方、物业方在权利与义务方面职责划分不明确，使得整个建筑主体的消防安全管理工作在落实中困难重重，一旦出现问题多方权力就会相互推诿，拒不履行责任。基于此，本文将对多产权公共建筑消防监督管理存在的问题进行深入思考。
关键词：多产权公共建筑；消防监督管理；问题与思考
随着城市建筑规模的不断扩大，经营业态的繁荣和融合，人员相对密集，这也对消防监督管理工作提出了更高要求，如果城市建筑出现火灾，不仅会造成严重的经济损失，同时也会带来巨大的人员伤亡，造成极为恶劣的社会影响，然而多产权公共建筑由于拥有多个产权方并且出租给不同的使用人，在建筑使用过程中经常存在的职责划分不明确的情况，这也为消防监督管理工作带来了一定难题。
一、多产权公共建筑消防监督管理面临的问题分析
（一）建筑的使用功能不确定
多产权公共建筑在现代化的城市中十分常见，例如综合商业楼。以某一商业综合体为例，在建筑初期进行消防设计审批时，由于建筑各个楼层的具体使用功能尚不确定，所以建设单位通常会以“商业办公”来代替具体的使用功能，在每一楼层中划分出独立的防火区域，以便满足国家对建筑的消防要求，进而得到审批报告。然而在建筑竣工投入使用后，建设单位又会将楼层整体或部分出租、出售给不同单位，那么整栋建筑就会出现多个产权人，同层建筑也存在多个使用者的情况。业主在获得相应产权后会对所辖区域进行改造，具体的使用功能也由商业办公扩大到商场、餐饮、娱乐等所有商业功能，那么在建筑初期所审批的消防设计规划以及消防设施也就无法满足具体的使用需求，这也就增加了消防隐患的概率。
（二）多种权力交织导致责任划分不明确
多产权公共建筑有着十分复杂的权属关系，一部分建筑物在建筑初始阶段就拥有多个产权人，还有一部分建筑的部分楼层被出售与租赁，买断方又会以转租的方式将使用权转租给他人，也就导致同一栋建筑所有权、管理权、使用权等多种权力交织在一起，同时建设单位、产权人、承租方、物业单位对于消防管理问题都存在着推诿、消极面对的态度，一旦涉及到经费投入，就会找出各种理由拒不支付，使得消防安全管理工作无法具体落实，也无法对消防设施进行及时的养护，因而造成整个建筑存在着严重的消防隐患。
与此同时，多产权建筑往往没有统一的管理模式，大多是委托物业公司进行管理，一部分建设单位在工程竣工之后没有与物业公司进行全面的技术交底，在合同中也没有明确消防安全管理责任，导致建筑物在使用过程中，消防设施无人监管，消防责任无人承担。虽然物业公司可以使用房屋维修基金，但是必须获得一定比例的业主同意，并向房产局提出申请，这个周期相对漫长，如果在这期间发生火灾，损失不言而喻。
而对于那些没有统一物业管理的多产权建筑，业主们更是缺乏必要的消防安全意识，只扫门前雪，而且一部分私人老板为了追求经济利益或是出于防盗考虑，会擅自封锁安全出口，将疏散通道占为己用，这不仅会提高火灾隐患发生的概率，同时因为缺乏必要的逃生通道与消防设施，也将会造成更为严重的火灾损失。
二、提高多产权公共建筑消防监督管理水平的策略分析
（一）理清各产权方之间的法律关系
根据我国法律规定，作为建筑物的附属设施，建筑的使用者必须承担起对建筑消防设施共同管理的权利与义务，并且必须履行，不存在放弃权利就不履行义务的情况。这也就说明，建筑内的所有业主都必须对消防设施负责，因此必须明确各产权方之间的法律关系。
首先，所有业主共同作为建筑的消防责任主体。业主必须依照法律规定保护公共消防设施安全，并按照约定或者实际占用面积支付消防设备维修与管理费用。如果存在不履行义务的业主，侵害到他人的权利且造成损失的，需要追究其民事责任。
其次，业主委托物业公司进行管理，二者之间是委托管理关系。物业公司需要按照业主的委托进行有偿服务，为业主提供必要的服务，但是建筑业主仍旧作为消防责任主体，承担着相应的消防责任与义务；如果物业公司没有按照合同规定履行相应义务而造成消防事故，导致业主承担法律责任，那么业主可以根据法律规定要求物业公司进行民事赔偿。
最后，消防监督管理部门承担着对业主的监督管理责任，二者之间存在监督管理关系。消防监督管理部门须依法对业主进行消防监督，确保业主履行了相应的消防安全义务，对于拒不履行职责与义务的，消防部门有权对其进行处罚，并通过法律文书要求其立即整改。
（二）加快地方性立法的推进
我国很多省市都已经对多产权公共建筑制定了地方性法规，可以结合当地的实际情况进一步确保了多产权公共建筑消防监督管理工作的具体落实，并且取得了显著的成绩。基于此，国家要鼓励地方性立法的推进，在遵守《中华人民共和国消防法》的基础上，加快落实地方性立法，为职能部门的工作提供有力的后方保障。
（三）加快信息共享，实行部门联动
房地产管理部门一定要与消防部门形成联动关系，建筑产权分割出售之前，要对建筑的消防安全进行全面调查，如果消防安全不符合分割条件，那么产权登记部门则不可进行产权分割登记办理。同时消防部门也要与其他部门之间联动，实现信息资源的高度共享，因为对多产权公共建筑进行消防监督管理时，必须需要所有产权人的配合，那么消防部门就可以在与其他部门的联动之下，通过合法途径获取有关产权的详细资料，可有效提高安全监督管理工作效率，最大程度的杜绝建筑存在安全隐患。
综上所述，虽然多产权公共建筑在进行消防监督管理时存在着一系列问题，但是消防监督管理工作责任重大刻不容缓，因此必须对多产权公共建筑存在的问题进行一一攻破。对于建筑功能不确定的多产权建筑，一定要明确产权人的消防监督管理责任，利用法律的力量约束他们必须履行义务，在明确责任人之后，也要加快推进地方性立法，促使法律不断完善，同时强调消防部门与其他部门的联动作用，调动一切可以调动的力量，形成一张坚不可摧的消防安全大网，确保我国建筑行业的消防安全。
参考文献：
[1]韩涛. 公安派出所消防监督管理工作实践与思考[N]. 西部法制报,2011-10-18(004).
[2]贾国斌. 大力推进公安派出所消防监督工作的实践与思考[N]. 法制生活报,2013-07-15(003).