李增华
广西大学，广西南宁，530004
摘要：随着中国经济的快速发展和城镇化速度的持续加快，个人购买住房的数量在不断增加。个人住房按揭贷款业务得到了快速发展，各银行在开展个人住房贷款业务时，对贷款风险的控制意识较弱。一旦风险发生，将会影响商业银行不良贷款率的提升以及利润的下滑，甚至波及我国经济的健康发展。文章以B银行Y分行为例，分析银行在个人住房按揭贷款方面存在的问题，并提出风险防控的举措，具有一定的指导和借鉴作用。
关键词：按揭贷款，风险管理，商业银行，房贷
一、引言
在过去的几年中，中国的房地产市场取得了巨大的增长，并且是中国经济的重要组成部分。在股市崩盘期间，我们看到2015年至2016年的涨跌都有大幅度的修正。中国的房地产市场是中国经济的重要推动力，占GDP的30％。该市场目前是世界上增长最快的市场之一。由于自二十一世纪以来价格飙升，涉足房地产市场已成为获取财富的流行之路。您在上海等地看到的许多奢侈品和跑车（很少）都是用房地产赚来的。根据国家统计局的数据，主要城市的住宅房价上涨幅度更大。一线和二线城市（例如上海，北京和深圳）的情况尤其如此。
抵押贷款或简单的抵押贷款是一种贷款，由不动产购买者筹集资金购买房地产，或者由现有业主用于筹集资金用于任何目的，同时对抵押的财产设置留置权。贷款是通过一个称为抵押贷款发放的过程在借款人的财产上“担保”的。这意味着建立了一种法律机制，允许贷款人在借款人拖欠贷款或以其他方式不遵守贷款条款的情况下占有和出售担保财产以偿还贷款。
我国个人贷款概况：在中国，获得个人贷款的方式多种多样，如存单、国债等。在中国申请个人贷款，公民需要提供定期存款证明，定期存款没有到期付款。在中国，个人贷款用于各种各样的用途，如装修房屋、修理汽车或购买消费品。随着时间的推移，中国个人贷款提供者的数量在不断增加。
中国个人住房贷款：中国的个人住房贷款一直在帮助数百万的房主改善他们的住房。中国的个人住房贷款是为满足各类借款人的需求和要求而设计的。个人住房贷款的需求取决于借款人的个人偏好、收入水平以及家庭需求和要求的性质等多种因素。我国个人住房贷款机构的主要工作是在贷款期限内为借款人提供定制化服务。
二、B银行Y分行按揭贷款风险控制现状
Y分行属于YY市的二级分行，内部组织机构设置完整，能够处理该行的所有业务，各部门与各岗位的员工相互协作、相互支持，共同完成银行的存款、贷款业务，包括了个人住房按揭贷款业务。
本文中的Y分行属于二级分行，设有两个社区银行网点，内部设置如下部门：综合部、业务管理部、零售信贷部、风险管理部、理财中心和对公业务部。其中零售信贷部门负责个人住房按揭贷款的审核和调查，风险管理部门负责全部贷款的风险预警和控制，设有法律合规检查机构及一般风险预警机构，各部门各司其职，将银行的整体风险控制在最小范围，同时达到扩大业务规模的目标。
在人员管理和岗位调整过程中，Y分行不断对自身组织构成和人员编排进行优化，旨在降低银行运行的流程风险，合理分配部门工作，做到人尽其职、相互牵制监督。组织体系的完善一定程度上节省了银行内部劳动力资源，为实现精益化、体系化流程作业提供支撑。
风险控制系统内的每一个岗位和人员都对银行的风险控制负有相应的责任，在哪一环节出现问题就由哪一个岗位相应的人员承担责任，风险预警和控制在银行业务的全部环节都要注意，预防各个环节出现问题，从而导致银行资金的损失。
三、存在的问题
从Y分行个人住房贷款业务量发展情况来看，其个人住房贷款业务余额逐年增加，取得了一些成效，但在风险控制方面，仍旧存在多方面问题。.
3.1开发商假按揭骗贷
假按揭骗贷的一个重要因素是信息获取方式单一，银行与开发商存在信息不对称问题。Y分行在信息来源和渠道方面的建设不足，没有过多的关注和投入，也没有专门的信息管理部门，这就为问题和风险埋下了隐患。
本地一家规模不大的房地产公司楼盘开始建造后，取得了预售许可证，但市场反映并不乐观，来咨询和参观的潜在客户稀少，最终只有少数人购买。开发商为了尽快回笼资金，尽快出售房产，联合串通自己的亲戚上演了一场假按揭，并成功地从银行获得了贷款。这次假按揭事件发放的贷款，金额高达3000万元之多。
3.2大开发商行为强势
对于全国性的大型开发商，由于较好的口碑和购房者的信任推崇，业务成交量较高，在与贷款银行合作过程中存在话语权较强、行为强势的做法。即使客户出现了贷款违约现象，开发商不承担任何违约责任，需要银行自行起诉，维护自己的利益，使得银行在业务办理中存在被动情况，如果存在风险也无法预防。
3.3个人客户信用质量不佳
当前Y分行对贷款申请者的信用评估还没有形成完整的评估体系，信用调查人员在对贷款者进行调查时存在较大的主观因素和经验判断，因此，作出的信用评估报告的客观性和可信度值得怀疑。
一个信用记录不佳的案例是表中的微商王某，其采用新型的商业模式——微商经营产品，虽然日常的流水很大，资金流动性较强，但在现实中已出现多次欠款不还的现象，导致该案件发生的原因一方面是客户的信用质量不佳，另一方面Y分行自身也疏于调查，未对客户作详细的信用评估，最终导致违约事件发生。
3.4个人客户动机不纯
其他的因素如客户购房的动机——炒房也会对其贷款的偿还起到关键的决定作用。一个典型的案例就是该银行在2018年的一起个人住房按揭贷款违约事件：
2018年初，政府某下属机关职员A向Y分行申请20万元的个人住房按揭贷款，贷款期限为15年，按月偿还本息。Y分行受理了该贷款申请，对A进行了个人信用评估，银行贷款人员认为A是国家机关的正式员工，工作稳定，收入可靠，属于优质客户，没有进行更详细的信用评估。当时对抵押房产的估价为50万元，Y分行审批通过了对A的贷款申请并与2018年4月发放贷款。到2019年2月，贷款人A均每月按时偿还本息，没有违约现象。2019年3月到8月，还款人出现多次违约，逾期最长达到三个月。2019年9月后完全终止了还款。Y分行多次督促后均未果，经调查发现，2018年5月，贷款人A觉得投资房地产有利可图，在获得Y分行的贷款后，又用同样的方法向另一银行申请贷款购买了第二套房产，此时，贷款人A已出现资金紧张的状况，所购买的房产由于城市规划调整、重心改变而变成了偏远地区，价值已严重贬值，出售未果。Y分行在获得该房产的处置权后也无法对其拍卖或出售。
四、创新的风险控制措施
4.1严格房地产开发商资格准入
银行首先要加强对申请贷款的房地产开发商的资格审查，严格控制开发商的准入，并实行一票否决的准出制度。对开发商的经营资格和开发资质进行严格的审查，必须具有房地产许可证，并且经营情况良好，没有烂尾工程记录。同时具备房地产开发资质，且按照Y分行的标准须具有三级资质以上（含）的才可准入。其次，要与开发商的对公授信进行比较，查看其有无逾期记录、贷款关注和负债额过高等情况。一旦发现存在该类问题，不予准入。最后，对开发商的涉诉情况予以调查，对近三年有影响其经营和偿债能力的情况，一票否决，不予准入。另一方面，对合作过的开发商之前不存在上述情况，在经营过程中出现这些问题的，一律实行准出制度，暂停剩余贷款的发放，立即收回已经发放的贷款。
4.2与大型房企建立战略合作
对全国性的大型房地产开发商，在建立合作关系的同时，增加合作项目数量，深入合作内容，在全国范围内与他们建立起利益相关的战略合作关系。在开发商自身的贷款与对公业务办理上提供相应的绿色通道，一方面可以更加详细地了解其资质、经营状况，另一方面互惠互利的合作关系有利于双方建立平等公平的地位，增强银行的合作话语权。利益相关的战略合作有利于双方在个人住房按揭贷款业务中明确各自的职责，减少摩擦，使合作更顺畅。
4.3拓展信用信息渠道来源
针对Y分行在客户信用方面存在的信息不对称问题，除了被动接收信息外，Y分行应当建立起对客户信息搜集的主动意识，将主动搜集客户信息的任务交给个人住房按揭贷款业务部门的人员，在进行客户调查时，除了贷款申请者递交的个人资料和房地产开发商递交的信息外，通过实地调查、与其同事领导面谈等方法综合了解客户信息，对贷款申请人的个人信用状况进行全面评价。
4.4运用风险转移手段
可以将贷款风险评估较差的贷款业务或取得处置权的抵押房产出售给信托公司或者投保一些保险公司提供的财产保险和将抵押房产进行再抵押几种。将不良资产出售给信托公司，由信托公司来承担贷款申请人可能发生的违约行为，降低了银行的不良资产率，从而减少其贷款损失。再抵押是将银行可能获得处置权的房产再次抵押给其他主体，由其他主体来承担损失的一种风险转移方法。
4.5加强信用风险预警系统建设
信用风险预警系统的建设信用风险的事前控制，加强信用风险预警系统的建设对风险识别、风险评估和风险控制起到开头作用。信用风险预警系统不仅仅存在于贷款发放前，同时在贷款审批和贷款发放后同样重要。对贷款发放前和贷款审批过程中的风险预警可以促使Y分行更加注重对个人住房按揭贷款申请人信用的评估，防范其带来的风险。对贷款发放后的信用风险预警提醒Y分行关注贷款人的后续情况，做好贷后监督工作，为贷款人按时还款做好准备。一旦发现贷款人出现违约情况，应迅速采取应对措施，减少风险控制损失。除了人为风险预警外，Y分行建设的信息化系统同样可以提示风险，控制损失。两种信用风险预警系统同时使用，Y分行的个人住房按揭贷款业务运营将会更加安全，风险损失最低。
四、小结
本文通过对B银行Y分行个人住房按揭贷款现状进行分析，找出该银行个人住房按揭贷款业务办理过程中存在的主要问题，B银行Y分行只有从严格房地产开发商资格准入、与大型房企建立战略合作、拓展信用信息渠道来源、运用风险转移手段、加强信用风险预警系统建设等方面进行入手，才能有效防范个人住房按揭贷款业务中出现的风险，促进个人住房按揭贷款业务健康发展。
参考文献：
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