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商业地产与REITs在我国的前景展望

发表时间：2021/5/25 来源：《文化研究》2021年6月下作者：李金源张宇航申东华雷良焰

[导读] 不同于高周转的住宅开发模式，商业地产的特点是投资规模大，回收期长，但现金流稳定。2020年初爆发的新冠疫情对我国各行业都造成了巨大冲击，作为我国国民经济支柱的商业地产也没有幸免。

四川成都西华大学土木建筑与环境学院李金源张宇航申东华雷良焰 610039

【摘要】不同于高周转的住宅开发模式，商业地产的特点是投资规模大，回收期长，但现金流稳定。2020年初爆发的新冠疫情对我国各行业都造成了巨大冲击，作为我国国民经济支柱的商业地产也没有幸免。与此同时国家对房地产市场政策中商业地产的调控政策远没有住宅产品显著。疫情或将催生新的商业地产发展业态也值得我们积极关注和思考应对。本文将简要介绍商业地产的特点并主要围绕我国商业地产的主要问题及未来趋势进行分析总结。
【关键词】REITs；T2T；本土线上化；行业结构不合理
        经过20多年的经济快速增长，我国房地产市场已经从过去的供给短缺转向供给过剩，房地产市场的未来主要发展方向必然将从“增量市场”转变为 “存量市场”。其次就我国商业地产现状而言，增量规模已经趋缓，但存量市场依然庞大。
        一、商业地产主要经营模式与特点
        1.纯销售模式
        该模式主要是指在项目建设全阶段完成后，建设单位直接将其出售给投资者，以此作为资金快速回笼的条件。而针对后期的经营以及开发管理过程而言，开发商并未参与其中。由此可以看出该模式的一大特点是对开发商的素质要求能力较低，基于此可以有效的降低开发商财务方面的压力并不断提高资金回收效率。不可否认的是该模式可以为开发商避免掉很多不必要的风险因此赢到了诸多开放商的一致认可并广泛采用。
        但其本身也存在有明显的缺点，基于投资者的角度考虑：产权出售使得完整的商业设施物权被分割，一方面影响了整体的投资价值，同时也对后期日常的开发运营造成了极大威胁。与此同时投资者在后期经营水平方面的欠缺也极易使其陷入困境。
        2.订单模式
        该模式是通过开发商与商业企业在开发地产之前进行密切合作。在拿地之后联合商业企业对项目的商圈市场进行完整的分析，此过程之中商业企业可以湿度参与给与投资估算以及市场定位或者商业业态等方面的扶持，从而在整体上为整个项目的开发经营助力。订单模式相比于之前所讲的模式而言有气独到的优势。一方面，在商业企业各个品牌的组合影响之下可以对两者资源进行整合各自发挥功效从而确保项目市场的定位准确无误，给予投资者充足的信心。在这种组合之下可以有效的提高开发商企业的资源利用率以及一定程度上避免资源浪费。另一方面时可以在正式开始运营前就确定后续入驻的商户，避免项目竣工验收后出现改变。该模式的缺点在于商业地产极易受到区域经济变化的影响，这种影响会改变原设计业态的组合形式甚至是造成合作方退出合作的现象。
        二、我国商业地产现状
        从国际视角来看，在房地产存量时代，其中主要以REITs（房地产信托基金）为主。REITs是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。而在我国受房地产调控政策和地方政府招商引资政策的影响，政府通常要求开发商必须在住宅开发的同时配套建设商业地产，并且自持一定比例，导致我国商业地产行业结构不合理。开发和经营方被动持有物业，投资方持有物业比例低。

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在投资规模大、投资回收期长的压力之下，经营主体斥巨资持有物业，一方面限制了专业机构的规模扩张，同时也不利于商业地产行业化发展的市场化分工，最终的结果就是导致其很难规模化。近年来在土地价格快速上涨过程中，商业地产价格也随之增高。地价增速远高于租金增速，导致我国商业地产租金收益率普遍偏低，远低于资本所要求的回报率。
        三、我国商业地产未来趋势
        1.REITs成为商业地产未来发展方向
        目前国内商业地产资产退出方式主要是通过大宗交易市场完成资产或股权转让。国家发展改革委联合中国证监会各派出机构于2020年4月末发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。在疫情期间颁布开放性金融政策可见政府对公募REITs提振市场、维稳经济抱以期待。
        公募REITs于商业地产商来讲不仅可以分散投资风险，还能够通过估值来盘活资产，此举有助于维持项目的现金流。我们可以看到经济内循环已然成为发展趋势，在目前我国新冠疫情常态化的背景之下，需要尽快盘活现有资产，更好的为区域地方经济发展服务，REITs将成为盘活资产的一个很有利的工具。从国内经济形势驱动来看，随着工作的步步推进，在参与各方不断累积经验完善制度的共同努力之下，相信问题终将被解决。帮助地方政府落实三去一降一补的宏观政策，有效降低负债率从而实现降杠杆防范债务风险，真正实现为地方经济发展的服务目的。公募REITs相比于类REITs将具有更大的竞争力。[2]
        2.购物中心趋向本土线上化
        与西方国家这些年来的境遇相同，多年来整个亚太地区的传统零售业受到线上零售的打击。在消费依靠旅游业带动的地区，这种转变更为明显，运营商开始关注并积极研究本地消费的消费趋好。商场可以通过减少减少品牌店更多的去考虑本地消费者的需求从而推出适宜本地消费者的项目，多吸收那些对本地消费者有吸引力的商铺。相信许多实体商户也会更加意识到线上营运模式的重要性，不断做好客户交流管理。可以这样讲购物中心本土化会起到双重作用，其一是可以支撑运营收入，其二可以鞭策以往不接地气的商业服务当地社区成为真正的区域生活中心。购物中心更像是一个城市或是区域功能的体现，现在更多考虑的是如何成为消费者生活的一部分且一切服务于本地的视角出发。[3]
        3.T2T商务模式的普及
        现阶段互联网信息技术出现后，极大推动了商业地产的转型与发展。于商业地产而言，应该依据现阶段市场规律加强T2T商务模式的应用，对消费者的物质和精神予以明确化以提高客户的体验感。
        此外T2T可以弥补以往电子商务体验感不足这一缺点，确保消费者的社交、体验等一系列需求得到满足，从而有效的促进实体商业的发展。在应用的过程之中，重点涉及消费者物质精神层面，比如体验类项目的业态在商场中非常常见，一些商业地产项目开始注重建设生态景观，吸引着消费者的眼球并使之体验需求得到满足。基于可持续发展的视角而言，商业地产在对消费者需求进行充分分析的基础之上整合原有的购物服务和客户体验，以此来加强精准定位从而取得最大化效益。
参考文献
[1]刘艳婷.商业地产如何应对疫情冲击[J].中国商论,2020(24):39-40.
[2]2021年中国商业地产的七大趋势[J].城市开发,2021(02):30-32.