骆其华
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摘要:房地产工程施工质量会对于用户入住后正常生活和工作有直接影响，因此必须重视房建工程项目施工质量，为用户打造优质建筑产品。文章从开发商角度，对房建工程施工阶段质量控制和管理措施进行深入探讨，以供参考。
关键词:房建项目；施工阶段；质量控制；管理措施
引言
现阶段人们对房建工程质量不断提高，工程质量是决定客户是否购买房屋的关键因素。因此要保证房建项目取得预期的效果和收益，必须做好施工过程质量控制和管理工作，保证房屋质量，赢得用户喜爱和信赖，项目投资获得理想回报，促进开发商企业实现可持续发展。
一、房地产开发工程施工质量特征
现阶段房地产工程施工都具有以下特征：第一是施工工序复杂，施工过程受到影响因素较多。房地产项目施工过程包括从设计、施工等多方面内容。施工人员、施工材料和施工设备以及施工管理等因素，都会对房地产项目质量造成影响。第二单件性，质量把控不容易。房地产项目施工属于动态施工过程，每个单元的施工条件和环境都存在差异，不同的房地产项目，对所需要的施工技术设备和作业人员等要求也不同，单件性特点明显。这些因素也导致了房地产开发项目质量管控的难度。第三质量隐蔽性，项目在建设过程中涉及多道工序，其中相当多的工序隐蔽性较强，要发现其质量隐患不容易。
由于房地产项目具有上述特征，必须强化施工过程各项活动的质量管控工作，最大限度消除各种质量隐患，保障工程达到验收标准。
二、房地产开发项目施工阶段质量控制
房地产项目施工质量直接影响到整个项目的工程质量，房地产项目从设计图纸到工程实物之间，必须通过施工才能实现。施工过程是一项复杂而系统的工程，施工期间容易受到多种因素影响，对施工质量控制造成风险，影响项目按期完成和收益的及时回报，因此必须强化项目施工过程质量控制工作。
开发商企业对项目施工阶段，质量控制可以分为几部分:
1、施工准备控制。
房建工程开始正式施工前必须做好各项准备工作,对影响工程施工的各种因素进行分析，并采取有效措施进行防控，为工程顺利展开施工奠定良好基础。
2、施工过程控制。
施工期间由于需要投入巨额资金以及大量的施工人员和材料,要保证施工过程各工序顺利进行不容易。因此开发商管理人员以及监理人员，必须强化对施工过程各项工序活动和质量进行动态监控，确保工程施工能够根据合同规定顺利完成各项任务。
3、施工验收控制。
项目所有施工活动完成后，需要对其进行竣工验收。对验收过程中发现的各种质量隐患，督促施工企业进行整改和处理。保证建成后的项目质量能够满足有关规定要求，符合投入使用标准。
三、房地产开发项目施工阶段质量控制措施
1、施工准备阶段质量控制措施
（1）建立质量管理体系及机构
房地产项目建设周期长，投入巨额资金和大量好，oh.劳动力。施工过程需要消耗大量材料，如果管理不当，容易出现各种质量问题。为此开发商应当组织监理方、施工单位以及参与项目建设的有关单位共同成立工程质量管理小组，对项目施工全过程进行质量监控。建立质量管理体系和制度，把质量责任层层落实。
（2）建立方案先行制度
施工单位要根据施工图纸编制相应的施工组织设计方案以及工程质量管理措施等文件交到监理方审批，同意后方可实施。
（3）建立交底标准
要求施工单位在进行项目施工前，必须组织有关技术和管理人员以及施工人员等进行召开会议，详细讲解施工方案内容包括施工工艺和流程、质量和安全控制措施等。
强调施工人员必须严格按照有关规定进行施工，提高施工人员的施工技术和质量控制水平。
（4）建立材料设备进场检验、试验标准。
凡是进入到施工现场的各种施工材料和设备，必须严格按照有关要求进行检验和试验工作。监理方要做好材料验收过程的各项监控工作，
保证施工所用的各种材料、质量、规格、数量等满足设计和施工要求。对检查出质量问题的产品，要另行处理，不得用于施工环节。
2、施工过程阶段质量控制措施
房地产开发项目规模比较大，施工过程容易产生各种质量问题，因此必须做好施工阶段的质量控制工作。具体包括以下几方面内容：
（1）行样板制度。
施工所用到的各类材料要进行审批和封样，关键环节和工具等必须制作样板。通过样板工程的施工，总结出一套施工方法可行、质量有保证的施工技术和工艺，对样板施工过程中所发现的质量缺陷，制定出相应的防控措施。之后一起为标准进行全面施工，全面促进施工质量的提高。
（2）巡检。
项目部有关管理人员以及监理方代表，每天都要对施工现场进行巡检，对施工中出现的各种问题进行记录。组织有关施工单位，定期召开质量会议，对施工出现的各类质量问题进行分析，同时找出相应的解决措施，化解各种质量风险。
（3）旁站监督。
开发商管理人员应要求监理方对施工过程关键工序和环节以及易发生质量通病的部位，进行旁站监督。
（4）定期推行质量会议，组织监理方、施工方等召开资料会议。对施工过程出现的质量问题进行详细分析，指出质量问题发生的具体部位以及整改措施、时间等同时要落实责任人，对整改情况进行跟踪反馈。
（5）实测实量管理。对结构、抹灰、涂饰、装修四个阶段的过程产品，就其取样、测量、数据处理等具体步骤，建立产品质量评价体系。实测实量范围为所有在建项目，建立分户分层实测档案。
在项目实施过程中，监理方要根据一定比例对施工方所提交的数据进行复测。同时制定相应的奖罚措施，根据合同约定质量标准进行奖罚，并进行通报。
（6）推行第三方工程质量评估管理标准。
开发商应当邀请具有专业资质、业务能力强的第三方，对工程施工过程质量进行评估，并根据项目的实际情况制定统一的质量检查标准，
对受检项目工程实体质量、质量体系、安全文明、质量行为进行科学、客观、公正的评估。
（7）推行成品保护标准。
分部分项工程施工任务完成后，必须采取有效的保护措施，对专项成品进行保护。制定成本保护区管理制度，落实各方责任。开发商、施工方、监理方、工程项目部等具有管理责任。共同维护好产品质量，为工程顺利通过验收，提供保障。
（8）质量信息上报。
施工方要定期例如每月和每周等对开发商和监理方提供施工情况，并对施工过程出现的问题提交整改报告，落实整改人以及整改时间等。如果出现重大的施工质量事故时，施工方要及时进行汇报，通知开发商和监理部门以及项目部等管理人员，共同采取有效措施进行紧急处理，并提交工程质量事故报告书等文件，以备查验。
3、施工验收阶段的质量控制措施
（1）“三检”验收标准
房建项目施工过程中所涉及的各项施工工序和活动，必须实行 “三检制”，施工人员完成一道工序之后，先进行班组自我检查以及复查，之后再由专职的质量管理人员进行检查，通过确认工序合格后上报监理方进行验收，之后再进行后续工序施工。
（2）“交接检”验收标准
施工过程中，下道工序的作业，人员一定要先对上道工序进行检查。保证工序完成后办办理交接检手续，防止遗留质量问题。交接工序涉及不同施工单位时，两个施工单位必须进行工序交接， 监理方要见证他们的交接行为，保存交接检查记录。
（3）质量报验标准
当各分项、分部工程完成并经“三检”合格后，填写《隐蔽工程验收记录》、《检验批质量验收记录表》报监理工程师验收，关键控制点及样板工序需经项目工程部工程师联合验收，经验收合格并签署相关资料后方可进行下道工序施工。
结束语
房地产项目在开发和建设过程中，施工质量控制是重要的管理内容之一，施工质量直接影响到房地产企业在市场的竞争力以及发展。因此，房地产开发企业要在项目建设过程中，要建立完善的质量管理体系和措施，引入监理方等第三方力量，充分发挥其质量管理作用，提高项目施工质量和效率，为社会打造更多建筑精品工程。
参考文献
[1]李笑千，房地产开发项目的流程化管理[J].中外企业家，2016，13：
[2]刘铸樑，房地产开发项目施工现场管理及组织协调[J].现代物业（中旬刊），2016，06