朱祖瑞
安建房地产开发有限公司 安徽合肥 230000
摘要：社会经济不断发展的过程中，我国建筑工程行业发展也十分明显。科学合理的规划设计对房地产开发成本有很重要的影响，不仅可以保证项目的质量，还可以降低建筑成本、提升公司的整体效益。本文主要分析了标准化设计、地下车库设计和园林景观设计对房地产项目建造成本的影响。
关键词：规划设计、项目成本、标准化设计
随着国家多轮的宏观调控，房地产行业在逐渐向规范，合理方向发展。在逐渐告别了暴利的阶段，各房企唯有做好项目成本的管控，才能确保利润的最大化。本文以公司部分项目为例，在深入分析、总结项目成本管理经验和存在的问题及其成因的基础上，提出针对性的建议和解决方案。
一．标准化户型和立面设计对房地产项目成本的影响
标准化是安建地产多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可持续发展的必由之路。住宅产品标准化也是顺应集团公司提出“七化管理”中的标准化的精神，从根本上提高效率和效益，标准化管理和流程是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。[1]
设计标准化在现阶段最基础、最核心的内容仍是户型标准化。相对于立面标准化，户型设计更加贴切客户的生活体验，在一定的时间范围内，在客户不同的年龄阶段，对于户型设计的需求是有规律可循的。当代中大规模建造的住宅，目的是解决大部分人的居住问题，是一般的非个性的，是成熟的非原创的，是整体最优非局部最优的。在棚改项目开发上，安建地产以淮北东岳、枫林雅苑，阜阳九坊世家、明珠花园、枫林源筑为标准化推进载体，同时调研了淮北阜阳合肥的近20个同类产品，对每个项目的建筑风格、产品色彩、建筑形制、景观造价等进行归纳汇总，最终确定了标准化户型和立面，在淮北和阜阳等地区的项目中直接复制，加快开发节奏，提高资金周转率，确保收益率，提高核心竞争力。同样针对商品房开发项目前期开发节奏不可控，安建地产以阜南雍和府项目为样板，成功实现“3个月开工，5个月开盘”。作为集团第一个标准化项目，总的来说，通过实施房地产标准化管控合理化工作建议后，房地产前期开发节奏能够处于行业中上等水平。雍和府项目实现拿地后即完成报规文本编制工作的项目，同时拿地后44天完成规委会审查工作，在集团类似项目中处于第一水准。雍和府项目规划设计采用标准化复制，标准化复制率达到85%，其中立面风格、户型和售楼部等延续瑶海、沛县和固镇等成熟及经过市场考验的产品，保证项目品质的延续和升级。
二．地下车库设计对房地产项目成本的影响
半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量。全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。建筑平面布局应以地下室满足最低车均面积及最低造价为设计原则[2]。
地库轮廓设计。经过计算可得出地下室在同一面积、同一层高的前提下，地下室越方正，墙板周长越小，意味着设计最合理，成本最小。某项目的地下车库模型设计不方正导致墙板长度增加，可通过合理布局地下室模型，降低砼含量与钢筋含量。地下室轮廓尽量方正，尽量避免大量斜边、锐角，过多折边，均会导致墙板工程量增加以及停车效率低下。另外地下室轮廓尽量与原有塔楼竖向构件重合。
地库面积规划。充分计算地上地下车位比，利用地方政府针对地上车位配比比例的规定，保证小区品质的前提下确保地面车位应排尽排。尽量协调不建或少建人防面积。若通过协调可以不建或少建更利于成本管理，宁愿缴纳人防易地建设费1700元/m2，因为目前人防建造成本约为3000元/m2左右，远远高于人防异地建设费的收费标准，可有效降低成本。
若不同意不建或少建，由于当前人防地下室按照人防要求面积已定额设计，故只能考虑减少非人防建设面积，从而节约成本。规划时地面车位满排，考虑小区整体品质，车位首先考虑布置在商业周围（前提满足消防要求），其次考虑小区围墙四周，再考虑地下室的布置。
充分加大停车位使用效率，减少无效空间设计。所谓停车位使用效率就是充分利用车库面积，使车位布置应排尽排。如消防水池设置在汽车坡道下面，人防口部充分利用塔楼入地下室的面积，降低设备用房单独占用地库面积的比例，从而减少车库面积。另外车位的排列方式、轴网间距的设置，也影响车位停车效率。目前地产地下车综合停车效率为30m2至32m2/车位。
地库层高的设计。充分比较地库层高设置与顶板覆土厚度所引起的成本变化。经过计算分析，地下室单层层高设置3.6m即可满足要求，若一味追求空间，可能导致成本增加。但不是降低地下室墙板高度，成本就一定降低，需同时兼顾考虑顶板上覆土开挖及回填的成本，两者取其小，综合考虑成本。另外在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量；全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制地面绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。
地库综合管线布局。地下室管线的综合考虑，某项目地下室综合管线相比较布置不够合理，绝大多数风管布置在车道上方，既不美观，也额外增加成本。业内标杆企业在地下室管线设计时遵循合理排布，减少绕行和交叉、同类管线尽量归并路径，既美观，又可减少支吊架，同时也可减少交叉碰撞机会。
三．园林景观设计对房地产项目成本的影响
在景观设计中注重软景设计，如在景墙前配置植物，那么景墙作为背景，其面材和作法就可以简化；以攀援植物作为覆盖，景廊就可以简化；以大乔木作为入口标志性景观，大体量构筑物就可以简化等等，各种手法，不一而足。这样一来，硬质铺装介绍，就大大减少了成本投入；疏密有致，巧妙搭配植物在景观植物配置中，也可以通过增加草坪的面积、缩小灌木区植物、适当选用植物组团，巧妙运用节点景观等方法来实现景观成本控制。草坪铺设的造价一般较低而灌木往往较高，可适当增加草坪面积，同时合理搭配乔木、灌木的密度，在自然植物群落的垂直结构上，做到乔灌草的层次丰富，比例适当，疏密有致，则可以充分利用光能，而且能在合理的成本结构下，实现良好的景观效果。软景结合部分木质品，如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造景与水生植物等，也能取得很好的效果多用乡土树种及小规格、易维护树种，合理规划种植[3]。
四．结语
设计阶段是建设项目由计划变为现实的决定性工作阶段，在设计阶段控制工程造价郊果最显著。初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%。很显然，控制工程造价的关键是在设计阶段。在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计工作中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平，同时也节约了成本，提高了利润。找出更多的利润点，在“开源节流”上做文章。配合好营销部制定营销策略实现“开源”的同时，联合各部门做好“节流”。下一阶段的成本管理要做到精细化，动态化，跟得上市场的变化。形成全员成本的意识，打造成本管理理念，创新成本管理方法。使得企业进一步适应国家宏观调控的经济环境，增强企业市场生存能力。
参考文献：
[1]黄秀如.浅谈建筑施工技术及建筑材料选择[J].建材与装饰,2019,(第25期).
[2]方源.建筑生产效率对成本造价的影响[J].中国科技投资,2017,(第13期).
[3]郭顺波,谢欣宇.论BIM技术的推进[J].湖北农机化,2020,(第6期).