葛 灿
安建房地产开发有限公司 安徽合肥 230000
摘要：在房地产的经营管理过程中，着重做好招标管理工作显得尤为重要，在实际的招标管理工作中涉及多方面内容，其中，从根本上有效做好供应商的管理工作是其核心所在。因此，要高度关注供应商管理的各项内容和细节，在最大程度上提升供应商管理质量和水准，以此为房地产项目实现更加理想的效益而提供必要的条件。结合这样的情况，本文有针对性的探究房地产招标管理过程中的相关管理要点，希望本文的分析能够为相关从业者提供有益的启示。
关键词：房地产，招标管理，供应商管理，供方，供方评定，供方库，履约评估
引言
针对房地产招标项目而言，在招标过程前期，针对供应商管理过程而言，主要把握两方面的关键内容，对于两个关键点进行有效把控，第一方面是针对供方评定和建立高质量的供方库。第二个方面是针对完工情况进行及时有效的评价，因此相关企业要构建系统完善的履约评估体系，以此为基准点，确保各项内容得到有效管理，并呈现出巨大的管理效益。具体来说，相对应的供应商管理要点主要体现在以下几个方面。
一、构建更为完善而且严格系统的供方评定制度
1.资格预审
具体而言，主要包括以下内容：第一，企业需要向投标意向方明确本工程项目的工程概况、招标范围、标段划分、计划施工工期，对方单位要充分结合具体信息，针对自身的生产能力，综合实力以及当前的现状进行充分的分析，以此进一步有效明确自身是否能够充分满足招标项目的具体要求，是否具备应有的资质。在其中不能存在弄虚作假或者盲目夸大等相关方面的问题，不然对于后续的操作会造成极其严重的影响。第二，企业相关方面要向具有投标意向方，清晰的表达出自身的需求和要求，相关的意向单位要结合相应的要求，针对自身的资质和条件进行科学合理的分析，进行严格细致的审核和把关，以此确保自身的综合能力和相应的资质条件都要充分符合要求，这样才能更有效的进行投标。只有上述两条要求能够满足相对应的标准。
2.现场考察
针对相关资格进行审查完毕之后，已经通过资格审查的单位才有机会接受现场的考察。在现场考察过程中，不仅要严格细致的审核施工现场的具体情况，与此同时更需要针对办公地点以及综合情况等进行多方面的衡量和把关，从全方位、多角度进行严格细致的审核，考察人员要针对各项资质原件是否和前期提供的内容进行严格细致的比对，同时要针对公司所签订的合同内容进行严格的把关，以此进一步有效确保公司的能力与具体要求充分吻合，进而确保整体工程的质量和施工进度能够得到充分的保障。
二、建立合作供方库
1.合作供方库的分类
合作供方库的分类，主要是充分结合不同的管理需求而进行相对应的区分。根据国家法律法规及集团相关制度要求建立合作供方库，具体来说，所涉及的分类方法主要包括以下几个方面：①按照招标的具体要求来进行分类，为了确保合作供方库中相关单位都具备公平公正的投标机会，使合作供方库得到更有效的维护，要确保集团下属所有的招标单位分成三种类别，分别是：一类标，二类标，地方类标。一类标主要指的是集团公司集中采购签署协议，所以集团所属单位可以根据需求，进行直接的使用，比如集团近几年集采的电梯、电线电缆等；二类标是指合作供方库中的单位种类，数量能够根据业态不同，更有效的满足集团所属各单位的使用，也就是，二类标的供方必须选自合作供方库中且可直接使用；地方类标是指部分招标工程具有地方特性或者地方优势的由项目公司自行收集单位并严格进行供方评定。②按照职能及分部分项工程分类。
合作供方库要充分结合职能进行划分，分成工程类，材料设备类以及设计服务类，然后进一步结合分部分的工程项目进行细分，比如针对工程类而言，可以进一步细化成工程总承包、室内精装修，外装工程、市政工程等。材料设备分为电缆供应、配电箱供应以及安装等一系列相关内容，同时针对设计服务类而言，又可以细化成方案设计、施工图设计、监理服务以及造价咨询服务等一系列相关内容。③按照能力及其信誉进行分类。有针对性的结合能力和信誉进行分类，可以把供方进一步分成一档供方和二档供方。不同级别的供方在集团供应过程中，而且供货能力比较强的企业，与企业合作的评价和口碑相对来说都比较高，所涉及的承接项目在数量和质量方面比较优秀。二档供方主要指的是服务能力或者生产能力以及供货能力等等，相对来说比较一般，而且能够和企业达成比较良好的合作，并没有不良评价的同时所涉及的承接项目数量比较少，知名度和影响力相对来说比较薄弱。
2建立长期合作关系
首先，房地产开发企业必须要具备相对应的规模，有足够的能力为所涉及的招标单位创造出应有的实效，在这个过程中，可以在一类招标和二类招标中选择相对应的供方，以此确保各类资源能够满足相应的要求，同时不出现外流的情况。其次，所有入库的单位只要符合相对应的条件，在招标方面有一定资质的单位都要接受相关项目公司的招标要求，同时授予投标内容，要确保在生产供应中满足相关方面的需求，在对外业务中要以我方的需求量作为主要内容，以此进行相对应的操作，从而达到互利共赢。
3.持续维护合作供方库
持续维护是合作供方库建立的必要条件，这样才能为招标企业提供更有效的支持和保障，同时所涉及的相关资源，不仅包含房地产企业的相关技术和内容，同时也要涉及外来企业的相关信息。外来资源的变动具有十分显著的不确定性和随时性，所以针对合作供方客户进行管理的过程中，要保持其持续性和动态性。
三、建立健全更系统完善的履约评估制度。
1履约评估制度的具体规则和相关内容
①履约评估的时限规则。在履约评估过程中，虽然只是针对合同的履行情况进行相对应的评价，但是在实际的评价过程中不能一概而论，要进行针对性的评价，对于不同工期的合约和履约评估的时间节点等等都要体现出差异性，例如，针对合同中约定的绝对施工工期在6个月以内的施工单位，在履约评估过程中，可以在服务月之后来有序进行，针对合同中约定的绝对工期超过6个月的，履约评估应从开工日期起每6个月进行一次，到完工之后进行统一的汇总。②履约评估的参评方权限及内容。有针对性的结合行业的评估内容，针对合作单位的不同性质进行有针对性的划分，所涉及的评估标准和评估评委权重等等也要体现出差异性，这样才能体现出应有的评估效果。
2履约评估制度的作用
①履约评估确保供方的质量得到显著提升。因为在现场大多数的承建单位都是源于合作供方库，所以切实有效的进行履约评估，可以充分确保合作供方库的单位能够实现优胜劣汰，使其在更大程度上提升相关单位的质量和信誉。②履约评估的过程中可以使供方的数量进一步增加。在针对相关单位进行履约评估的过程中，针对某些合作供方库的单位而言，这样能够进一步发现其具备应有的工作能力，同时可以纳入到供方库中以备使用，这样可以使供方的数量进一步增加。
结束语
总而言之，当前我国建筑行业实现了迅猛的发展，在市场经济中建筑业有越来越多的比重，在这样的情况下，就需要着重做好房地产招标管理工作，针对供应商要进行科学合理的管理，以此促进招标采购和房地产行业的良性发展。在招标采购过程中，进一步强化供应商的管理能力，健全完善相对应的管理机制，以此促进相应的供应商管理效率得到显著提升，进而为房地产行业实现可持续发展而提供必要的条件。
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