中国石油集团东方地球物理公司矿区服务事业部 河北省保定市涿州市 072750
石油矿区是特定历史条件下因油而生、因油而兴，并伴随着石油工业的不断发展而配套完善，形成了集生产、办公、生活、学习、教育、医疗、市政等为一体的社会单元，发挥着保障生产、服务生活、维护稳定的重要作用。经过半个世纪的建设发展，原来地处戈壁大漠、荒原滩涂的石油矿区，功能日趋完善，环境日益优美，已成为石油工人及职工家属休憩娱乐、修养身心、安居乐业的温馨美丽家园。东方地球物理公司（以下简称东方物探）隶属于中国石油集团，是原物探局与大庆、长庆、西南、新疆等9家油气田企业物探业务重组整合形成的地球物理技术服务企业。共有10个生产生活基地的21个物业管理小区分布在天津、河北、河南、新疆等4个省市自治区，居民26405户，常住人口6.7万人。“十三五”期间，按照国家剥离企业办社会职能工作要求，完成了35个职工家属区“三供一业”移交项目、3所医疗机构改革及17个社区管理职能、4个市政设施、17所学前教育及19家单位退休人员社会化管理等的移交工作，矿区运行成本同比下降1.6亿元，国企职工家属区居民享受到市民待遇。然而，企业管理的职工住宅维修资金不满足《物权法》、《物业管理条例》等法律法规要求，未与物业管理业务一并移交，继续由该公司作为表外资金进行管理。
一、住宅维修资金管理现状
（一）账户管理。自2000年国家住房分配货币化改革实施以来，该公司按照国家政策规定，业主足额缴纳、企业足额配套了住宅维修资金，制定了《住宅维修资金管理实施办法》，建立了以住宅楼编号为单元的核算账套，由矿区服务事业部具体负责资金管理、使用、核销等全部工作。
（二）使用管理。公司所属各单位每年定期收集、核实业主报修业务，并经小区楼区长签字确认后，由各单位负责编制维修改造方案及预算，主管部门重点对账面余额、维修内容、施工方案、工程造价等内容进行严格审核后组织项目实施。
（三）资金核算。住宅维修资金属表外资金，企业主管部门在机关本部账套下其他应付款科目核算，设置了住宅维修资金明细科目（辅助核算到楼号和所属基地），核算住宅维修资金的收入（本金、利息）和支出业务；年末余额在资产负债表中其他应付款项下列示，未单独列示（详见2003年维修资金明细表）。
2003年维修资金明细表
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（四）资金存储。东方物探为有效控防住宅维修资金投资风险，保障业主收益，采取定期+活期两类银行存款方式实现保值增值，其中1年期定期占2/3、活期占1/3，在保障即时支取的前提下，确保维修资金收益最大化。2019年底，账面本金余额4897.38万元，累计利息收入2169.21万元。利息收入单独列支，未按照当年账面余额分摊到核算账户。
二、存在问题分析
（一）采集分户建账原始数据困难。企业管理的住宅维修资金建账、使用、余额管理等均以住宅楼号为核算单位，经历了企业重组、财务系统更换、管理单位变更等重大变化，时间跨度长，交费凭证收集难，确定住宅维修资金本金难度很大，无法满足部分地区要求先将企业管理的住宅维修资金移交地方职能部门再为业主办理不动产证的工作要求。
（二）分配利息收入缺乏科学方法。每年使用未的住宅维修资金只从本金中支出，住宅维修资金每年的定期、活期利息收入单独立记账，未分配到每栋楼的账户内。从2002年-2019年期间18年的利息收入进行分配，统筹解决维修资金账户余额低于30%的问题，需要制定科学合理的分配方案。
（三）住宅维修资金账户余额不足。根据现行政策，部分省市政府要求业主办理房屋产权证时必须移交住宅维修资金，如乌鲁木齐市、涿州市等驻地政府部门要求企业移交分户建账的住宅维修资金，且账户余额不得低于缴存额的30%。目前，该公司管理的住宅维修资金未实现按户建账，部分住宅楼维修资金低于30%，差额补充没有资金来源。
三、解决方案
随着企业办社会职能移交深入开展，矿区业务由企业化管理向社会化、市场化管理转型，企业专业化服务向社会多元化服务转型，矿区居民向城市居民转变，矿区职工家属享受到当地政府的市民待遇。但是企业遗留的职工住房办证工作，受国家房地产政策持续调整、企业分房、职工自行交易、维修资金未移交等情况的影响，导致职工住宅无法办理不动产证，需要企业层面依法制定符合法律规定、尊重历史沿革、满足业主需求的住宅维修资金分户方案，减轻企业历史包袱，维护职工权益。
（一）开展调查研究。成立工作小组，坚持目标导向、问题导向，走访原维修资金管理人员、会计人员，了解当时数据备份情况，了解企业自建ERP系统、中油财务系统的切换和持续升级情况，征求分户建账的意见建议，协调原财务系统运维人员导出2002-2019年的财务数据，为科学计算维修资金累计收入、支出和利息分配提供基础数据。
（二）梳理账务数据。工作小组对历年的财务数据进行甄别筛查，统一导出表单的格式，为每个财务核算账户编制“身份证号码”，重点对核算单元收入为负数、余额为负数的条目进行分析，查阅会计凭证、咨询当时记账人员，核实数据异常的原因，对财务系统切换产生的错误和以后发现数据错误进行调整收入导致，工作小组对纠错年份的数据进行还原，为准确计算本金、科学分配利息创造条件。
（三）计算实缴本金。企业查找的最原始数据为2001年涿州基地的数据，其他基地的数据2002年才移交给公司，同时2002年的数据没有利息记录，因此工作组选择2002年的数据作为初始数据进行计算，即住宅维修资金缴存额（以下简称本金）为2002年初数与2002年至2019年各年收入总和。具体方法如下：
每个住宅维修资金本金=2002年期初金额+N年收入
（四）计算分配利息。将每年利息收入按照当年期未账面余额，平均分配到每栋住宅楼核算单元。从2002年开始计算到2019年的期未账面余额即该栋住宅的维修资金余额。
每栋住宅当年利息=当年利息总收入÷期末余额总额×住宅楼期末余额
因此，可以通过以下方式计算每户住宅期未余额为：
每户住宅期未余额=（当年期未账面余额+当年利息收入）÷该住宅建筑面积×业主住宅建筑面积
住宅维修资金余额是否达到实缴本金30%。每栋住宅维修资金期未账户余额÷该住宅维修资金实缴本金的比值是否小于30%。
（五）分户建账工作。根据计算工作方案，工作组将计算结果与物业采暖收费数据库中的住宅编号、建筑面积等房产数据进行匹配，形成当年住宅维修资金明细报表。
四、特殊账户资金处理
（一）有账无实的房屋住宅维修资金清零。因企业重组改制、基地回迁、住宅改造为职工宿舍、危房拆除等原因导致账户内有余额，但企业没有制定配套政策，致使企业未向业主清退账户余额，鉴于年代久远，当时的凭证无法提供的，账户内的住宅维修资金可作营业外收入转入企业。
（二）账户住宅维修资金低于本金30%的差额补充。鉴于该公司的住宅维修资金的利息收入由活期和定期两部分构成，在企业履行相关决策程序后，可将某年定期利息分割成活期利息收入和调剂资金两部分。该调剂资金用于补充住宅维修资金账户余额不足30%的业主。
国有企业职工家属区的是石油矿区的一部分，剥离企业办社会职能完成后，企业管理过程中形成的历史遗留问题需要有逐步解决，东方物探在职工住宅维修资金分户方面做了深入的探索和实践，应用现有资料和科学方法圆满解决了住宅维修资金分户建账问题，为办理职工住宅不动产证扫清障碍，切实减轻了企业负担，维护了职工的合法权益。
作者简介
景锁庆（1975-）男，汉族，甘肃静宁人，大学本科，工程师，研究方向：国有企业办社会职能社会化、市场化改革。
王占涛（1981-）男，汉族，吉林农安人，大学本科，工程师，研究方向：国有企业房地产管理。