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摘要：鉴于交通在城市可持续发展方面的重要性，在基础设施建设中，公共交通是实现城市可持续发展的一项重要手段。公共交通不仅保障了土地的既有交通需要，产生新的交通需求，同时也促进了沿线的土地开发和城市空间更新。因此，为了可持续的城市发展，公共交通与土地的一体化开发显得十分重要，其中通过在公共交通沿线设置住宅、办公、商业、公共配套等物业开发是有效的方法之一，即是我们常说的TOD（Transit Oriented Development）模式。本文以深圳市12号线机场东车辆段上盖物业开发项目为例，具体分析如何充分利用城市轨道交通资源，以此构建站城一体化的物业开发项目。
关键词：公共交通、一体化开发、上盖物业、TOD
1 项目背景
根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》文件，轨道12号线作为第四期工程进行，预计在2022年开通。这一条轨道交通线是唯一一条穿越宝安老城区的线路，起自南山蛇口左炮台，终至海上田园东站，是整个西部发展的支撑轴，也是西部地区南北向的交通走廊。将目光聚集在城市形态优化、城市空间、城市品质提升上，加强地铁物业的规划设计，从而实现城市功能最优化，并为片区发展注入新的活力，进而绘制出轨道交通引导城市发展的新蓝图（见图1）。
2 项目概况
（1）区位条件：基地位于宝安区中部，贴临福永立交和机场立交，北临广深高速公路，南接规划锦成路，南临107国道，北接机场道，距离深圳宝安国际机场大约2公里，项目紧邻12号线黄田站，具有优越的区位条件。
（2）场地现状：以工业用地和已拆迁空地用地为主，地块内涉及允许建设区有253605㎡，有条件建设区为56280㎡，限制建设区是9871㎡，试车线从地下经过林地，占地面积39.2㎡，属于建设用地。
（3）交通条件：地铁12号线在广深公路与兴华路交叉口处设兴围站，交通便捷，既有的黄田客运站为长途车站，后续进行迁移。
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图1 12号线机场东车辆段上盖物业开发项目平面图
3 设计理念
（1）整体规划：依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融及教育培训等综合服务功能，以此对现状用地及原有规划用地功能进行整合和优化，本项目提出了“两个优先三个满足”规划原则。“两个优先”是优先解决公共交通一体化出行，优先考虑城市公园服务城市原则；“三个满足”是满足轨道建设投融资需求、满足产业用房回迁需求、满足居住商品房和保障性住房均好性。
（2）公园中的城市，城市中的公园。结合项目东北侧的宝安教育城，打造人文和设计为主题的城市公园。以新城市发展理念为基础，在确保城市宜居指标的前提下，积极探索TOD深圳模式，重点突出公园城市的特点，以此打造出更加符合深圳的城市特质。
4 规划设计研究
（1）根据《深圳城市规划标准与准则》要求，在保证宜居指标基础上，以及为实现城市综合利益，满足公共服务设施、交通设施和市政设施各项服务能力前提下，适当提升白地居住用地地块、盖上产业用地两个地块的容积率，构建站城一体化的综合交通枢纽。以此谱写站城一体、山水云城诗意化意象的TOD新篇章（见图2）。
（2）公共交通一体化。结合车辆段周边形成的约为7000平方米的边角地，设置公交车站，使公交车站与地铁站毗邻，设计综合公共交通核进行人流疏导，使换乘距离最小化并形成大厅式换乘空间，提升人行体验。对通过上盖的大量人流，增专用人行通道连接地铁站与大学城。
（3）人流线分析。针对京港澳高速西侧大学城的人流，通过电梯井上至盖板从盖上人行道经电梯井下转至转换层再到达地铁层，或者锦成路、交通盒到达地铁站（见图3）。
（4）配套设施。将现状黄田客运站迁移至机场东综合枢纽，公交首末站位于广深公路旁，位于盖板下复合建设，将原图则社区体育活动场地1处和社会福利中心1处保留，另新建18班幼儿园1所，45班九年一贯制学校1所。项目上盖转换层配建3256个停车位，满足上盖地块停车需求。
（5）竖向分析。盖上盖下各层功能布局主要分为地面层、转换层及盖板层。地面层主要是地铁车辆段功能。东南侧白地主要功能是学校、研发用房；转换层主要功能是停车库；盖板层的功能为屋顶花园、住宅及配套幼儿园和新型产业用房。
（6）绿地规划。保证绿地总量规模不减少的基础上，规划上盖覆绿7.92公顷及锦成路交叉口旁公园绿地0.75公顷，将原法定图则0.29公顷绿地保留，以此满足法定图则绿地规划要求。另外为了保绿地公共空间属性，确保上盖覆绿部分交通便捷性，可通过电梯井及坡道到达，且24小时对公众开放。
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图2 12号线机场东车辆段盖上盖下各层功能布局
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图3
5 建筑设计研究
塔楼设计。结合规划概念提升，将塔楼重新整理并落位，形成“一轴三心”的空间规划形式，保证各类建筑与交通枢纽相连接，与人行步道系统连为一体，从而形成一个完善的交通网络。
商业街空间设计。廊区：连接所有文化场所，如书店、咖啡店、电子体验等，建筑空间设计中采用了大量简洁流畅的流线设计，形成个性独立的金属银顶棚贯穿整个商业云街，体现出动感时尚的空间变化力；休息展览区：利用流线铺地和溢光灯条装点空间，视觉上呈现出未来感，引导人在商业街中慢性流动；枢纽外摆区：将商业街区功能融合，外摆空间步履放慢，享受氛围的转变。
建筑段式。采用统一的商业建筑立面造型，店招等立面装饰配置应柱为布置间距作出调整，深空灰为商业建筑外立面的固有颜色。
6 结束语
本项目在满足深圳市总体规划要求的前提下，重点突出城市轨道交通上盖物业开发的特色，通过对原有用地及用地功能进行调整，形成沿商业及慢行系统轴线若干个城市开发空间，打造出具有深圳特质的城市地标项目。同时为人们提供更加便捷的各项服务，有利于推进整个城市轨道交通的发展，也有利于促进城市空间的发展。
参考文献：
[1]徐祖威.上盖物业开发的城市轨道交通段场与接轨车站布置方案研究[J].城市轨道交通研究,2019,22(06):104-106+110.
[2]刘钟文.城市轨道交通物业开发模式研究[J].居舍,2018(36):174+180.