崔晓丽
胶州市住房服务保障中心 山东省 266300
摘要：房地产经济管理以房地产经济为对象，房地产经济管理活动涵盖生产、流通、消费、资源等多个环节，对于房地产企业发展影响非常大。科学合理实施房地产经济管理，能够引领房地产企业统筹经济活动，及时发现经济运行中存在的问题并解决，增强政府与房地产开发的沟通合作，提升房地产企业的工作效率。
关键词：房地产项目；经济管理；风险控制
1.关于房地产经济管理的概述
经济管理，就是指对有关经济活动组织开展的一种管理行为，其管理主体对象可以是行政事业单位、企业，也可是个体经营者。经济管理内容主要包括对管理主体对象经济活动的协调组织、计划安排和监管监督等。从管理层次上来划分，可以分为宏观经济管理和微观经济管理。房地产经济管理具有商品性、商品性和多元性的特点。这是因为房地产企业开发的房产本身属于一种商品，房地产经济活动也是一种商品交易活动。并且房地产经济在整个国民经济体系中占有重要的一席之地，既是生产活动，也是消费活动，与人民群众的生产和生活密不可分，社会性十分明显。房地产经济的多元性主要体现在其所有制结构方面，房地产企业既有公有体制，也有民营体制，多种所有制形式并存，呈现出多元化存在的结构形式。
2.房地产经营风险管理的现状
目前，我国大多数房地产企业并没有认识到经营风险管理对于其长期、稳健发展的重要性，受到传统“重视开发而轻视管理”思想的束缚，大多数房地产企业均缺少风险管理的意识，在实际的经营、决策过程中很少会考虑到风险因素。同时，虽然有部分房地产企业认识到了风险管理的重要性，但是其风险管理体系并不完善，各项管理制度不全面，不能全面、准确地对市场与风险进行预测与判断。大部分房地产企业的抗风险能力较差，风险管理队伍的整体素质与应变能力均较差，经营风险管理还处于一个相对较低的水平。
3.房地产经济管理风险控制措施
3.1加强对经济环境的研究
与其他企业相同，房地产企业也是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。
3.2完善市场的调查与预测
房地产企业主要的产品就是房屋，其具有一般商品的特征，同时在市场经济高速发展以及人们生活水平提高的今天，购房者越来越重视心理上的需求，其消费行为呈现出了个性化的特征。在这样的情况下，房地产企业应该转变传统的经营思想，认识到人们购房不只是为了居住，还要求有合理的套型设计、楼盘环境、配套设施与物业管理。房地产企业要想实现良好的经营风险管理就需要做好市场调查与预测，了解购房者的特点、偏好，明确楼盘的定位，从而实现楼盘的良好销售。
3.3调整资本结构
房地产企业通过银行贷款虽然可以获得一定的资金进行开发，但是过高的资产负债率会使企业面临的财务风险也变大。不可一味地举借债务来充实企业的资金，要根据项目的实际资金需求进行融资，考虑自有资金前提下，再去外部融资，降低财务成本。同时也可以考虑权衡权益资本和债务资本比例，充分利用财务杠杆，扩宽融资渠道，采取多样的合作模式，降低财务风险。抓住时机，进行转型升级，由传统的开发模式转向合作型、代开发型、开发施工一体化等创新的开发模式，做到优化资本结构。除了考虑债务结构，也要考虑存货情况，过高的存货不利于企业的发展，容易造成增加管理成本和形成滞销的财务风险。企业在经营过程中应尽量去除库存，让其实现利润，而不是让它成为资产。
3.4完善财务风险预警体系和内控制度
企业应由专门的部门或人员负责完善财务风险体系和内控制度，根据行业数据分析财务风险预警指标，在实际运用过程中不断跟踪指标，在预算和实际发生数据中比对预警指标，并进行修正，对差异数据进行分析，这样才能更好地监测财务风险。根据监测结果判断企业运营情况的好坏，并相应的制定措施，降低财务风险。不断完善内控制度，从企业的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素入手，结合企业业务特点和管理要求，建立内部控制的核心指标体系。用内部控制制度规范员工，提高员工的工作效率和积极性。
3.5加强信息化系统建设
房地产企业发展如此迅速，需要通过现代化管理方法来管理企业，加强信息化建设就是其中一个管理方法。开发系统或者购买现在市场上认可度高的信息化系统，将所有部门的职能和信息融入这个系统中，按职位职务来分配权限，做到信息及时共享。同时应配备专门人员进行系统维护，不断的优化系统。加强信息化建设同时也就加强了内部信息的沟通，可以有效地降低信息不对称、不及时带来的财务风险。加强信息化建设也可以提高工作效率，提高财务分析准确性和及时性，使管理人员及时识别财务风险。通过信息化建设，保障企业的长久发展。
3.6不断提高财务人员的各项素质
企业要建立完善的招聘体制，招聘高水平的专业财务人员，杜绝低水平、非财务专业的“关系人员”进入财务部门，杜绝财务人员“家族化”现象。对财务人员的工作安排要有长远眼光，根据个人特点和专业水平合理设置岗位，不断激发财务人员学习的积极性。财务人员自身也要从理论上不断学习最先进的财务管理知识和管理经验，为有效开展财务管理工作打下坚实基础；要不断学习工程施工和造价等相关知识，进一步加强“业财融合”，不断提高自己的综合能力。要全面熟悉产品制造流程和资金运作方式，不断学习国家的相关法律法规，尤其是财政法规和税收政策，全面提高自己的综合素质。企业可以将职称证书和专业证书作为员工工资发放和职位晋升的有效条件，同时，对不思进取和专业水平落后的人员增加惩罚措施，这样就可以保证财务人员学习的积极性和工作的进取心。
3.7加强财务风险的前置预判和防控
财务风险的前置预判在房地产企业的内部财务管理中具有非常重要的作用。对于企业财务风险的评价分析，应注重采取资产状况分析法、风险调查分析法、环境分析法等，科学选择财务风险预警指标，全面对企业的财务风险进行评价、分析。在财务风险的控制方面，对于筹资风险控制，应选择综合资本成本最低的筹资方式；对于投资风险控制，应该加强对投资项目的可行性分析，做好投资组合决策，强化项目的跟踪管理，减小投资风险；对于营运风险防控，可以通过加强应收账款和存货的管理，建立预算管理体系，提高资金管理水平，强化企业对经营活动的规划控制，防范财务风险问题的发生。
结束语：
总而言之，解决我国房地产经济管理中面临的问题，还应控制好房地产开发的总量，统筹管理房地产市场的开发，结合本地发展规划和人们住房需求实际情况和，合理分配房地产开发资源。要保证“居者有其屋”，让百姓享受住房平等待遇的同时，推动本地经济的稳健发展和人们生活的持续改善。
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