上海顾华房地产开发有限公司 上海市 201103
摘要：随着一线城市拿地价格的不断升高，房企利润的压缩，如何在全周期住宅项目操盘中严格控制成本，就成了各大房企严格把控的要点。作为设计条线，更加应该把成本控制意识落实到方方面面。尤其建筑这个设计中的龙头专业，如何确保设计品质，体现设计方案效果，同时又能有效控制成本，一直是房地产企业里的建筑师关心的问题。
关键词：房地产；建筑设计；成本控制
引言
现在很多成熟房企都有根据已实施的住宅项目总结后制定的各类设计标准，与成本有关的也不在少数，在全周期设计管理中，成本控制要点需要落实到各个环节。单建筑来说，成本控制体现在建筑设计的方方面面，需要全过程的把控。
1项目定位与成本限额的关系
在房产公司中，项目定位报告是由营销部编制的。分为拿地前的可行性研究阶段、在项目概念设计时的初步营销定位阶段及项目方案设计时的营销正式定位报告。营销的定位报告与项目的方案设计息息相关。在定位报告中，会提出整个项目的背景、地块整体的情况、市场定位、项目定位、户型配比、目标客群、目标售价、竞品楼盘等。根据营销定位，一般已有产品线的成熟房企，会直接锁定项目属于该公司的低端、中端、高端系列，从而影响整个项目的建筑材料、部品部件、装修标准、小区配套、景观设计、示范区打造标准等。
2 示范区设计与成本控制的关系
示范区设计对整个项目的开盘效果至关重要。它与项目的定位、成本的投放也有密切关系。在示范区的打造上，根据营销需要，设置沙盘区、洽谈区、VIP包房、儿童活动场地及后勤办公等区域。若项目定位档次较高，则售楼处面积越大，示范区景观面积、室内装修标准都会提高。在外立面造型上也会加大成本投入，甚至不惜用到一些进口材料，新型材料，打造酷炫效果，争取较大的市场关注度，为销售造势，创造企业标杆产品。而一些刚需项目，则是另一种打法，一般都会采取标准化售楼处，这样图纸设计周期缩短，招标集采价格利于控制，快速施工，快速开盘，大大控制了成本。
3 总图设计与成本控制的关系
总图设计是根据营销的户型配比、土地出让合同中的各项设计条件、规范要求等，来做设计。以概念设计阶段为例，强排总图往往会做多种比选，一般多业态的高低配产品，能实现最大溢价，成为货值最大的方案。通常在几种方案的货值相差不大时，会综合考虑各类产品的建造成本因素，需设计与成本沟通，进行测算，选择最优方案。在后期扩初及施工图设计中，总图的竖向设计、土方设计、综合管线都是影响成本的因素。
4 住宅单体平面设计中的成本控制点
4.1体形系数
在单体平面设计中，要注意平面的凹凸不要过多，严格控制体形系数。体形系数是影响建筑能耗的重要因素，以上海的夏热冬冷地区为例，4~11层住宅宜控制在0.38，12层以上住宅体形系数控制在0.35-0.38，控制了体形系数，能较好控制建筑的外围护结构的传热损失，使建筑更加节能、经济。
4.2 控制建筑窗墙比。
住宅建筑窗墙面积比是窗户洞口面积与房间立面单元面积的比值。不同朝向的窗墙比有不同的取值范围。南向窗户较多，窗墙比宜控制在0.35~0.42。北向窗墙比0.25~0.30，东西向在0.1~0.2的范围内。窗墙比越接近下限越，对建筑节能和成本控制越有利。
4.3 注意各类机房的面积控制
各类机房，尤其是出屋面的楼梯间及电梯间、水箱间的面积要严格控制。以上海为例，屋顶机房面积超标准层面积的1/8需计入容积率，这对商品房住宅非常不利，浪费了可售面积，降低了得房率，加大了公摊，所以在核对建筑平面方案时，在满足规范要求的前提下，尽量压缩屋顶机房面积，既控制建造成本也增加了项目收益。
5 住宅单体立面设计中的成本控制点
在立面设计时，要平衡建筑风格、效果及成本之间的关系。有些方案公司做的立面确实很有创意，但是往往后期经成本测算，过多的立面线条会大大增加成本投入，需与方案设计师沟通适当简化繁复的线条，也能较好实现原有设计意图。在立面选材上，也是大有讲究。根据项目定位的不同，有些高端项目，会用到较多的石材、铝板或其他新型材料。但是大多数刚需项目，还是要严格控制石材、铝板的应用面积、范围，在适当位置稍加点缀，突出重点效果。例如在门头的部位，应适当做一些幕墙体系，提升整体立面形象，或者在局部大线条的位置，做一些石材，画龙点睛，其余地方，可以做一些较好的仿石涂料。随着现在涂料的日益进步，很多涂料效果非常逼真，凹凸质感强烈，持久度高，不失为一种控制成本的选择。在一些被百叶遮挡的部位，女儿墙内侧，内天井部位，可以选择立面平涂涂料。在选择石材时，国产石材、进口石材也有较大的价格差异，需与设计院、供应商沟通清楚具体石材价格，避免后期成本上升。选择金属材料，材料在立面中的造型，厚度与价格息息相关。凹凸转折较多，厚度较厚，都对价格有影响，在幕墙二次深化设计时，建设单位、方案公司与幕墙设计公司应充分沟通设计意图，让幕墙公司提出成本优化建议。尤其是一些龙骨、埋件的布置数量，幕墙的分割大小，都会对成本产生影响。
建筑层高对成本设计也有影响，常规上海的住宅项目层高在2.8~3.3米，商业在3.6~4.5，米，结合装修要求，综合考虑成本因素进行设计，不要一味追求高空间的效果。
6 地库设计中的成本控制点
6.1地库范围
地库按规范配置停车位，尽量不做地下二层，在一层地库平面解决问题，减少基坑围护成本。地库边界需与结构专业、基坑支护单位交流，减少不必要的转折，降低开挖、围护成本。
6.2 柱网选择
柱网有小柱网，中柱网，大柱网。常规考虑到停车实用性及成本，在一些品质要求不高的楼盘，建议使用小柱网，在一些品质要求较高的商品房设计中，建议使用中柱网或者大柱网。
6.3在单车停车指标控制
有一项衡量地库方案经济、合理性的重要指标就是单车指标，扣除一些设备用房后，非人防区一般控制在35平/辆，人防区控制在38平/辆，有一些极致的车库平面，甚至在非人防区能做到32平/辆。
6.4地库层高
地库层高与地库埋深，土方开挖密切相关，对成本影响较大。在层高设计时，需根据柱网选择，严格控制梁高，在与设备及结构专业沟通后，基本非人防区建筑层高控制在3600-3700mm，人防区3700-3800mm。
7 建筑工程做法
在施工图设计时，会有建筑工程做法表，其中包括了许多成本控制内容，在图纸审核时，需要着重核对。一般很多大型房企，会有统一的地区工程做法。根据项目情况不同，交付情况不同，每个项目自行在这个工程做法基础上，再作完善补充。其中涉及到成本的点有：各种部位构造层的必要性，构造层厚度的合理性，防水材料运用部位及遍数、材料本身性质的合理性，节能保温材料的种类、部位、厚度是否满足设计需要且成本最优，精装项目特别需要注意装修施工与土建施工的界面，是否存在重叠部分
结束语
以上的控制要点，在整个房企操盘的设计管理过程中，都是环环相扣，需要建筑师不断思考，不断推敲，与营销部、工程部、成本部横向拉通，充分沟通，确保在项目落地时，总体设计成本在目标成本制定范围之内。比起设计院单一的设计工作，房企建筑师更需要把控大局，将设计效果、客户需求、成本控制完美融合，打造出符合客户需求，创造品牌价值的产品。
参考文献：
[1]吴晔.建设工程项目成本管理——基于规划设计极端的探析[J].浙江建筑，2018（2）：60~62
[2] 侯龙文.《房地产·建筑设计成本优化管理》[M].出版社：中国建材工业出版社，2016