湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司 湖北省武汉市 430016
摘要：在房屋征收与补偿活动中，需要房地产评估咨询机构承担大量的具体工作，包括确定房屋征收补偿的标准、评估被征收房屋和产权调换房屋的价值以及接受项目实施单位委托编制项目实施方案等。本文从房地产评估咨询机构在房屋征收补偿工作中的原则与重点这两个维度来简要论述。
关键词：房屋征收补偿；工作原则；工作重点
一、工作原则
评估工作原则：房地产估价机构应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部2011年6月《国有土地上房屋征收评估办法》以及住建部2015年4月《房地产估价规范》等规定，依法开展评估工作。房地产估价机构在征收补偿活动中认真做好评估过程、估价方法及评估结果的解释说明工作，增强房屋征收部门、被征收人对评估结果的认同感。根据《评估办法》的规定，咨询机构还应认真对待当事人对评估结果的复核申请，做好评估结果的复核工作。
编制咨询方案工作原则：须符合国家法律、法规及规范，贯彻国家有关棚户区改造和基础设施建设的规定。在坚持“安置优先、改善环境”的原则和保障被征收人合法权益的基础上，有完善合理可行的改造补偿安置方案，获得政府和金融机构为项目改造提供强大的资金保障。坚持客观、公正、科学的工作态度，做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目实施方案的客观性、公正性和科学性。
安置区住宅建设要在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，建设标准和主要户型方案应该与之相适应，同时坚持“适用、经济、在可能条件下美观”的原则。建筑方案力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共和公益服务设施规模适度、标准适当，卫生设施齐全。坚持政府主导，市场运作的原则。
运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程，要严格监控成本。坚持节能省地原则。集中力量抓紧完成项目的征收工作，落实所需的各项资金，争取低成本资金，尽早完成改造地块的腾退工作。
协调好各有关部门，做好项目的风险评价，及时识别和化解项目中的各项风险，对项目风险重视并采取有效的防范措施。
二、工作重点
1.确定项目运作模式
由项目实施主体牵头，咨询机构提供实施方案咨询意见，对纳入改造计划范围内的棚户区进行征收拆迁、居民补偿安置，并对腾空土地实施储备，负责或委托有关单位进行前期谈判、签约、补偿、搬迁、安置等工作。安置补偿完毕后，项目范围内土地即完成收储并作为储备用地实施土地出让，土地出让收入纳入政府性基金预算管理，按照“收支两条线”原则安排用于归还前期项目储备投入资金、按相关政策规定计提专项资金、用于城市建设等。
2.调查和分析项目基本情况
占地面积、地形现状、地块展示性、征收改造概况、对内交通状况、地块红线范围、地块现状及基础设施状况。
3.确定征收补偿方式
被征收人或公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可选择产权调换补偿的方式进行安置。
货币补偿方式。被征收人选择货币补偿方式的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人支付货币补偿费，另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励等。
产权调换方式。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价及其他相应补偿。
4.确定被征收房屋、产权调换房屋的价值
被征收房屋、产权调换房屋的价值：被征收房屋、产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
临时安置补偿：征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，给予被征收人或者公有房屋承租人临时安置补偿费。临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。
房屋搬迁补偿：包括保底补偿、装修补偿、购房补助、小户型住房困难补助、生活困难补助、签约搬迁奖励、停业停产损失补偿、构筑物及其它设施补偿费。
5.按照房屋征收流程，制定实施计划
包括工作内容、时间要求、人员配置等严格执行，定期检查工作进度、合法合规程度、资金使用等，确保项目如期完成。对一线人员的工作行为严格管理，征收中关键节点须按要求将相关手续、程序办理到位。严格遵循房屋征收政策要求，确保工作合法合规。
6.项目风险分析与控制措施
（1）资金使用风险
在征收拆迁阶段，应保障征收补偿费用足额到位。一旦资金来源中断或供应不足，将直接影响项目的顺利实施。征收、住房安置结束后，实施主体需及时组织腾空土地出让，否则会面临较大的还款风险。
控制措施：加强资金使用监管，防止因资金使用，资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。 加强项目各方沟通。项目实施单位应与项目区规划、发改、财政等职能部门积极沟通，根据城市发展需要，合理安排项目配套资金。做好资金使用计划，避免项目资金来源中断和供应不足或无法按时偿付债券本息的问题。加强资金统筹。
（2）社会稳定风险
当项目前期的文明征收工作不到位时，社会民众容易对拆除和搬迁产生负面情绪，甚至抵制房屋征收的有序进行。在建设实施过程中，若未做好依法、文明征收工作，可能导致社会民众产生抵触情绪，影响项目推进。
控制措施：进行全面的社会稳定风险评估，使用科学有效的方法，注重对被征收人切身利益的保护。项目建设期建立相关文明施工评价标准并严格执行，加强征收政策的宣传，做好征收前、征收中及征收后的全过程协调工作。通过电视、网络等多种媒体，宣传项目的正面影响，坚持信息公开和公众参与。公开建设征地征收补偿标准及安置方式等详细信息，并及时解答群众的疑问，使群众真正了解政策、自身合法权益，减少后顾之忧。成立市政府领导下各区政府、发展改革、国土规划、城乡建设、住房保障、财政、土地储备等部门单位为成员的项目协调推进领导小组，从取得土地储备规划要点、征地拆迁、完成征收补偿、办理土地储备权证、取得规划条件、取得土地供应批复、发布供地公告、完成土地出让等环节，逐一梳理存在的问题和困难，列出问题清单和责任清单，由责任部门依法限时办结。
（3）施工安全风险
拆迁施工中出现差错或执行方案不到位等原因会导致拆迁成本攀升、工期滞后等不良结果，使项目运营期限延长而发生不必要的损失。此外，拆迁施工期间的安全保障问题也会构成一定风险。
控制措施：拆迁施工前期建立完善项目质量管理体系，对人员安排、施工工序、原料供应进行全面管理。制定精细化施工组织设计、完善资源供应计划等施工措施。施工期间按监理规划、监理实施细则的要求对施工过程进行定期的监督与检查，及时纠正违规操作，消除安全隐患。
参考文献
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
[2]《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省人民政府令第380号)；
[3]《关于进一步加快推进城市更新暨“三旧”（棚户区）改造工作的意见》（武发〔2016〕29 号）；
[4]《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；
[5]《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37 号）；
[6]世海：《房屋征收理论与实践》上海交通大学出版社。