上海梵焱建筑设计事务所
摘要：伴随着城市化的不断发展，大量建于八十年代的建筑已逐步进入建筑生命周期的中年阶段，城市中也逐步出现了诸如城中村，老旧公共建筑，废旧厂房等普遍出现。十四五建筑发展规划明确指出，旧改将是建筑业发展的有力支撑。在这样的行业要求指导下，结合笔者曾经做过的项目，分析并阐述公共建筑改造项目的要点。
1公共建筑改造的判定
建筑改造项目不同于新建。改造是在保持原建筑主要使用功能连续的基础上做相应的改建，并使得改建后的建筑功能与原功能完美衔接。公共建筑项目可根据改造要求的不同，分为“改造”和“修缮”。其判段特征为是否改变原建筑的主体功能、外观。如主要造型调整、增减原建筑面积、改变主要受力结构体系、延长原建筑使用年限均属于“改造”范畴。而“修缮”则是通过维护更新原建筑表观或内部设备功能的更新升级来提升建筑使用品质。原建筑的造型、使用功能、建筑面积、结构受力体系、使用年限均不产生改变。由于老旧建筑很多缺失机电原设计，对使用性上有诸多的局限性。目前来看，很多旧有建筑改造，往往涉及到大量的机电改造，以此提升现有建筑的使用品质，这种程度的改造属于扩大广度的“修缮”，这一分属，对改建项目的报批工作提供了适当的便捷性。以下以笔者参与的嘉定高速公路办公楼项目做进一步的阐述分析。
2项目基地背景及改造要求
沪嘉高速公路综合办公楼建于1989年，属上海市路政局。改造面积5863平方米，工程量清单940万元。由于建筑年代已久，现场原建筑南楼外立面瓷片大面积脱离，现场到处拉着警戒线。门前广场瓷砖地坪大面积裂痕、崩碎脱落；女儿墙局部开裂，北侧墙面及顶层大面积渗漏；南、北楼连廊顶大面积锈蚀。雨水管排水不畅、铸铁管大部分锈穿、上水管生活水有堵塞情况，两个屋顶水箱中有一个彻底损坏，消防管道基本完好。此次改造的要求是杜绝建筑外装饰脱落的安全隐患并合理优化办公空间。在有限的人力和财力下，尽可能满足高速公路管理处的办公要求。路政局作为项目的建设方，委托监理方、设计方、总包方共同参与此项目，明确要求多方共同努力，必须在一年时间内完成改造。
3项目改造中的管理对象及要素
经过详细现场实地勘测，发现最大的用水难问题需要优先更新，包括南、北楼全部雨水管系统，生活水系统管网，屋顶水箱水泵全部更新，并按现有使用条件增容。将食堂用水独立出来，增加控制系统。彻底解决漏水用水的难题。优化空间布局，将南楼一、二层划分为会议行政楼层，三至五层划为办公楼层，六层为管理楼层。北楼划分为食堂浴室辅助楼，设置员工餐厅，修复南、北楼之间的风雨连廊，使得改造后的空间功能划分明确，改变了原来食堂落后的卫生条件，解决了员工餐厅卫生安全隐患。屋顶部分女儿墙开裂处完全剔除，屋面防水全部铲平，按砌体工程质量验收规范要求植筋砌筑修复女儿墙，屋面找平后重做保温防水屋面，彻底解决大楼雨天漏水的问题。机电系统运行了三十年，各种设备老化，管线渗水脱落，隐含着易燃漏电的险情。这次将所有的电线设备全部予以更新，并增加网络布线，门禁，监控等符合当下办公条件的设施。南、北楼的外立面全部铲除，重做保温后乳胶漆涂料饰面，结合外立面造型加装了空调机位。对电气系统进行了相应的扩容，升级了电缆母线，更新了配电柜等配电设备，全面消除了断电及火灾的隐患。室内重新按办公标准做了升级更新，室外景观及地坪也秉承原有的风格给予仔细的修复。
4项目改造中管理的技术措施
在项目推进的过程中管理团队全方位接受业主指令，组织协调各参建单位共同完成建设目标。主要涉及到的管理有设计管理，具体体现在设计蓝图收到后对图纸的现场解读，明确设计单位对改造的控制要求及相关标准，结合现场情况做出施工方案。此项目原定方案是：整体施工铺开，先外后内的原则进行改造。但在改造实施的过程中，由于建设方无法退出现有办公楼，完全清让施工场地。经讨论决定在保证基本办公条件下实施改造，这对项目管理提出了新要求。
经过全面的现场问题推敲对比，仔细分析项目的流程可行性，最终采用：分段局部更新的方式完成改造。先和建设方确认现场办公人数，将不必要在现场办公的同志调整为家庭远程办公，再把北楼原食堂空间清理出来作为临时办公区，原有的办公资料全部编号归纳至北楼备品间，其他人员均压缩到原办公大楼一至二层。外接独立电源及网络到临时办公区，保证办公基本所需。腾出南楼三至六层施工工作面。施工安排屋面女儿墙及原防水同步拆除，修复女儿墙及更新屋面防水三天内完成，南楼外立面四至六层铲除，完成后铲除同层内装修。三层作为隔离层，尽量减小施工对临时办公的影响。在施工组织管理方面，要求南立面脚手架全部搭建完毕，并在三层位置建立临时进出通道。确保施工人员不通过大楼底层进入，与临时办公出入口区隔开，划出施工管理区并悬挂警示牌，严禁非工作人员进入，确保施工安全。拆旧班组从屋面往立面自上而下拆除，泥水班组砌筑加固女儿墙。屋面防水保温同步进行，在最短的时间内完成屋面防水工作，为下一步施工打下基础。
在室内改造过程中，建设方反映原来男卫生间数量太少，按现在的实际使用情况要加一倍，要求在这次改造过程中予以有效解决。经过慎重分析和现场情况研判，我们认为这类重大变更需要相关单位开技术协调会，为此发工作联系函给设计方，监理方，投资监理，连同建设方一起，开专题会议讨论如何调整卫生间数量，来满足使用需求。会议上建设方提出了实际需求，并要求设计单位调整设计以符合新的使用要求，并明确了这是新的使用条件变化导致的设计变更。设计单位现场分析了图纸后，提出取消掉隔壁一间办公室合并成卫生间的设想，并提出现场是否有调整的余地。我方回复是可以做，但要扩大原来的管道井，卫生间布局更新调整，墙地面防水重新做，装饰风格按设计不变情况下，估计要增加25万的造价。在建设方及设计都认可新卫生间调整的方案条件下，问询投资监理的意见，投资监理回复这笔费用可以算在概算中的不可预见费上，是可行的。监理的意见是按规范施工，满足相关验收规范，并注意施工安全即可。会议至此就增加卫生间数量的专题会议参建方达成了统一的意见，汇总为会议纪要，各参建单位签字盖章予以认可。在材料设备采购方面根据工程量清单中的要求，结合实际的设备合理选型，并对选项的产品参数匹配设计图纸的要求，在设计图的基础上导入采购设备数据，优化为施工深化文件，提交设计单位审批，获得通过后再现场予以实施，这样的材料采购管理方式既确保了设计单位对用材的控制性要求，也符合市场经济下择优采购的要求。在项目常规管理方面，先按月做好工作进度组织计划，确保当月的计划节点符合项目全过程的分段节点。控制各个分包的工作衔接界面，明确施工质量要求，在工序交接阶段明确采取下道工序签字认可制，落实责任到位。施工台账每天记录工作内容，工作安排，安全检查记录、专项施工方案等详细内容，对施工过程中发生的事件做好详实的记录。施工过程中嘉定安全质量监督站的同志来工地抽查，对我方的安全生产管理、质量控制管理给出了较好的评价，也指出了施工场地中材料堆放混乱不规范的问题，要求及时整改。我方针对问题，划出了成品堆放区和半成品堆放区，并搭建临时雨棚，附加承托架防止淋浴受潮。砖石码方高度严格控制在1.5米以下防止坍塌，建筑垃圾严禁放在施工现场，每日工完后装袋运下楼，确保工作面工完料尽场地清。建筑垃圾堆放区和材料堆放区合理分开并及时清运。在参建各方的共同努力下，在约定工期内顺利完成所有工作，并成功通过竣工验收。
5改造项目管理总结
回顾整个项目过程，从前期协助建设单位完成相关审批、办理施工许可证、设计交底答疑，到施工计划制定、建立常态化施工管理制度、建立分包单位的管控协调，有序的施工现场的组织管理，这些措施建立了整体项目管理框架。每周现场工作例会上及时与参建各方通报项目进程，及时根据现场实际情况调整工作安排，达到预定的工作节点要求。建立详细的管理台账制度，将项目施工过程按时归档备查，通过科学的管理制度和方法，有效的组织人、机、料、时四大要素，是对进度、质量、安全控制的有效方法。
6结束语
在这个改造项目中全方位的将建筑室内外做了更新升级，事后统计表明类似的项目如果新建做到相同标准，项目造价、社会资源利用效率、环境影响程度也会大大高于改建。笔者认为提高项目管理水平，做好改造项目，为顺应建设节约型社会，实现可持续发展贡献自己的一份微薄之力！
樊凌峰
2021.3.18