1华北理工大学建筑工程学院；2华北理工大学管理学院；3华北理工大学艺术学院 河北省唐山市 063210
摘要：当下，我国经济发展水平不断进步，促使了建筑业如雨后初笋般出现，尤其是房地产项目，其快速发展的势头更加猛烈。此种形势便要求我们加强对房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理。房地产项目的巨额投资也决定了控制和管理成本的必要性。房地产成本管理的关键在于减少大量不必要的、可控的支出，并协调其他相关支出，以此来完成最大程度地提高该项目的利润。当然，进行技术创新，提出新的管理理念也是房地产成本管理的重要组成部分。
关键词：房地产；成本控制；新思路；管理
引言
房地产开发项目管理包含很多方面，其中最关键的组成部分就是房地产项目成本控制管理。该管理是指房地产开发公司对该项目投资成本进行有效地控制。纵观整个开发过程，从项目管理决策阶段、设计研讨阶段，到房地产企业施工以及竣工阶段，无不涉及到工程成本造价。加之地产业投资量大、工程建设时间久、易受宏观调控和市场不稳定因素的影响，导致成本管理显得尤为重要，但也增大了它的困难程度。制定成本管理策略是所有房地产企业不可避免的问题。
1 研究背景
房地产行业经济回报率高，是我国国民经济的支柱型行业，自然赢来人们的关注，其发展影响着房价的起伏，正是这房价的起伏成为万众瞩目的焦点。虽然影响房价的因素有很多，但是随着房地产企业的发展，成本管理变得日益重要。
我国房地产业经过十几年的发展历练，初步形成了成本管理的内部机制和外部支撑体系。开发商通过收集创新方案、招标询价等方式引入外部竞争，控制工程费用起伏处于特定幅度中。但工程项目相同，执行企业不同时，横向来看成本比较，结果仍有较大差异。[1]在过去的发展历程中，大多数房地产企业都没有做到精细化的经营管理，忽视成本管理经常发生，导致房地产项目开发过程中，每个阶段都会出现问题。因此在当下形势中，能否做到成本有效控制决定了该房地产企业能否摆脱这一难题。
2 房地产项目成本
房地产项目成本是指在工程项目开发过程中完成开发建设所需投入的各项费用。具体来说就是指在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设施工阶段产生的各项费用。而项目成本管理是指在造价发生和形成的过程中，监控资源和支出的消耗，运用技术手段和管理措施降低工程造价。成本管理是一个动态的过程，这是由于其产生和形成是非静止的，是动态的。因此，成本管理又被业内人士称为成本过程管理。
3房地产项目成本管理的问题及新思路
当前问题：
（1）成本控制观念落后，对造价控制管理重视度不高
（2）成本控制的组织管理不当，工程建设招投标不合理
（3）成本控制的方法与手段不足，缺乏动态管理[2]，造成管理失控
分析目前成本管理存在的问题，查阅资料，参考目前的国际形势和国际理论和经验，了解系统的成本管理方法，可以有效控制项目成本。当下有三种系统控制方法：全过程、全要素、全方位。三个控制新思路是一个系统，珠联璧合，不可分割。全要素和全方位又贯穿于全过程成本管理中，因此，关键是全过程成本管理[3]。
3.1全过程成本管理
全过程成本管理是指建筑项目前期规划、设计、招标、投标、施工、竣工验收等环节的成本管理。也就是说，成本控制恒系于项目开发和建设工程的全过程，但每个阶段的重要性都不一样。在最初的阶段，投资管理尤为重要。到了后期，投资管理的影响就变小了。因此，成本管理的重点应该放在决策和设计的初期阶段。
3.2前期阶段成本管理新思路
前期阶段主要包括项目论证、土地开发两大工作部分。对房地产项目成本影响最大的因素在项目前期决策这里。前期决策正确，即科学地做出项目建设的决断，确定最佳投资方案，更加合理地配置资源，达到合理估算和确定开发成本的目的，有效控制开发成本。[4]
3.3设计阶段成本管理新思路
设计阶段的成本管理有两个方面：一方面降低了完成设计任务所需的设计成本；另一方面，降低了项目所需的设备、材料、施工安装成本。设计阶段是决定性的阶段，是工程建设的领导者，它决定着工程造价的基础。一个项目在造价上是否合理，无论是浪费还是经济，一般在设计阶段就已经确定。设计阶段的质量关系到整个工程的效益。房地产项目应逐步建立以设计优化为核心、以设计阶段为重点的全过程成本管理。
3.4施工建设阶段成本管理新思路
建设阶段的主要内容包括开发过程中的工程建设环节。这一环节的成本控制非常复杂。房地产企业在这个过程中更加注意工程建设的规划与管理，工程投资受影响的比例较小，但此过程会有大量的资金投入。若放松成本控制，便很有可能产生投资失控，超出预期成本，导致效益降低，投资浪费。为了避免这种现象，可以采用以下方法：
（1）加强图纸会审。
（2）加强监管，建设监理制。
（3）优化施工组织管理和设计。
4 总结
如今，房地产市场依旧繁荣，但竞争也日趋激烈，繁荣的背后潜伏着许多问题和矛盾。人们的房产观念逐渐增强，变得理性。而对于房地产商来说最理性的做法便是成本控制，多关注成本，将关注点从房价身上移开。成本控制是其发展核心战略的重要部分，要求企业善于管理经营，体现运营效益。
房地产项目开发的过程具有很强的关联性，成本管理贯穿于整个过程，需要所有员工参与进管理当中。在项目实施的每一个阶段，都要积极把握主动权，实现科学管理，最大限度地提高管理效率，从而实现整个企业的良性运行。
最后我想说，三个成本管理新思路是一个管理系统，如果能够将它们相辅相成地运用，我想成本管理是小菜一碟的。
参考文献：
[1]王新芳.房地产开发成本控制 [M].西安科技大学出版社，2008
[2]张卫红，金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究[J].工程经济，2018，28（10）：12-16.
[3]王建.房地产全过程成本管理方法研究[J].商业经济，2018，（10）：30-31.
[4]裴志涛.房地产开发项目前期成本控制研究[J].城市建设理论研究（电子版），2018，（30）：45.