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摘要：老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。
关键词：老旧社区；原则；策略
随着城市化进程的加快，配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建设。街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的“四老一差”困局，不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。老旧小区改造是一项长期的系统工程，需要系统谋划和稳步推进。因此老旧小区改造工作既要扎实做好前期科学规划，保留城市文脉，明确改造标准和对象范围，又要探索一条能够协调各方利益的改造模式，并通过老旧小区改造服务基层治理。在前期规划环节，老旧小区改造要保护好城市的历史文化记忆。历史文化记忆是城市的灵魂，能体现一个城市的文化积淀和精神气质。要以城市发展的全局视角推进老旧小区改造，用科学规划描绘城市的“成长坐标”，用匠心建设塑造城市的“骨肉之躯”，用高效管理打通城市的“血脉之源”，为城市发展汇聚强大合力。总体来看，老旧小区改造涉及改造、运营以及公共服务供给等费用，资金需求总规模非常大。
一、城市老旧住宅改造的现状与可行性分析
1.城市老旧住宅的现状
由于建设时间较早的原因，老旧住宅房屋所占据的地理位置大多处于城市中心区域，在房价一直居高不下的情况下，大面积拆除会造成较大的经济损失，重新起建又会产生不小的资源损耗。因此，可以采用改造的形式对老旧住宅的功能、安全与美观程度进行改良，从而避免社会资源的浪费，满足住户的功能使用与审美需求，降低城市居民的住房压力。
2.城市老旧住宅改造的可行性
由于房价不断上涨，使得普通居民购买住房所担负的经济压力巨大，而住房本身却具有刚性需求，所以通过对老旧住宅进行改造的形式，能够节省很大一部分购房开支，通过较少的资金投入，获得经由改造后良好的住房环境，所以容易受到住户的支持。
国家可持续发展战略的提出，以及节约、节能型社会理念的不断深化，使得各级政府部门对老旧住房的节能型改造越发重视。另外，随着建筑领域技术水平的不断发展，以及建筑材料的制造工艺不断提高，老旧房屋的改造有足够的技术支持。同时，上世纪80年代的老旧住宅户型单一，且结构简单，因此易于改造和批量改造。
二、老旧社区户外空间环境改造原则
（一）以人为本
社区最重要的构成因素在于“人群”，它属于生活共同体的集合，尤其更重视“生活”气息。因此，老旧社区的空间改造必须要关注的就是“人群的生活”。简单来说，注重个体的需求和感受即为以人为本。所以只有先对社区居民的切实需求以及内心感受进行充分的了解，才能更好的开展对老旧社区的空间改造工作，唯有如此居民生活才能够真正有所改善。再一个，要积极调动公众参与的积极性，保障社区改造工作有条不紊的进行。公众通过参与其中不仅能够同相关的负责人交流自己的看法，同时也能够更好的掌握其改造方向，最终在双向沟通过程中得到最佳的改造方案。对于参与式设计系统而言，其具有突出的开放特征，鼓励社区居民大胆的表达自己的想法，从而成为社区改造的一分子。这种设计方式更注重以人为本的理念，始终围绕着使用者的需求及权利来展开设计，而且居民在具身参与过程中也能逐渐提升自身的责任意识。
（二）整体性
“有机更新”理念注重城市的整体性特征，从一定角度上而言，一个城市的发展以及可以发展到何种程度同老旧社区的改造效率密切相关，因此改造阶段必须要妥善的处理好城二者的关联性，不仅要使得老旧社区居民的生活质量切实得到改善，而且还要尽可能的保障城市环境可以和老旧社区高效的融合在一起。相应的社区也具有整体性，它主要包含两方面环境要素，一个是社会环境，一个则是物质环境。就物质环境而言，对其的改造效率相对比较高，利用一定的手段能够得到较好的改造效果；但是社会环境则不同，它是人和人在长久的社会活动中不断积累起来的，所以改造起来存在一定的难度。实际对老旧社区进行改造时，必须要把握好整体性原则，对社区空间、人和社会环境做出有效地协调和统一。
三、老旧小区改造的策略
1.完善运作体制
老旧小区改造在运作层面上应坚持“政府主导、公众参与、市场化运作”的方式。改造工程涉及城市规划、建设等政府十多个部门或单位，这些部门或单位必须在政府统一组织协调下明确任务分工和各自职责，条块结合，密切配合，确保计划的有效实施。作为老旧小区改造的主要引领者的政府部门，要制定城市建设规划、确定旧小区改造建设方案、筹措资金、组织实施建设方案，同时针对此项改造工作，积极出台相关配套政策，为老旧小区改造工作开辟新路。
2.健全相关政策法规
完善老旧小区提升改造的政策体系是老旧小区提升改造实现经济、社会和环境协调发展目标的前提。首先，拓展老旧小区提升改造内涵，明确改造的时序性与配套要求，通过制定针对性的政策体系，对消极空间进行再开发，良好的“人一空间”和“自然一人文”互动关系，如增设景观和医疗保健等软质服务设施，增强居民的舒适、安全感。其次，聚合不同利益主体的观点和需求，使政府与其他参与主体充分对话，形成针对性的方案，充分保证各主体理性表达其合理利益诉求的权利，如加装电梯问题，可针对居民的诉求，一方面可借鉴改造示范小区成功经验的做法，在安装电梯时充分考虑老年人的生活习惯和要求—方面以“经济补偿+分享改造红利”的方式进行协商磨合，重点解决老旧小区内在的实际问题。
3.实施严格规范的管理程序
在老旧小区的改造建设过程中，需要实施严格规范的管理程序。开发商只负责工程的实施与建成后的经营，而政府的责任是安置广大居民的生活，指导监督开发商的工作。政府可成立相应的非营利性组织或机构，直接负责改造中小区的建设和管理，设立并实施一整套严格规范的管理程序，形成上至政府，下联社区，各司其职的管理格局和科学高效的服务运行机制。通过相关部门层层相扣的垂直管理和协调一致的水平分工，政府部门始终能够控制改造项目的每一步骤，确保改造实施过程的规范透明，同时还要强化群众对工程的监督管理，把好工程质量关。
4.做好建筑改造与设施改造的配合
目前在一些老小区的改造过程中大多只是单纯的道路、外立面等改造，供电、供水、燃气、电信等单位的管网改造一般不同时进行，道路改造好了，这些网管要改造的时候，又需要再次进行返修，这样的话就会造成财务、物力、人力上的浪费。所以，在对小区进行改造的过程中，应当注重燃气、供电以及供水的改造，从而保证各方面能够协调进行，提高改造效率，降低成本的浪费。
5.强化党建在社区改造中的作用
作为我国城市老旧小区提升改造工作的最后一步，如何实现其“善治”日益成为城市更新与管理的难点问题。首先，以党建引领社区共治、形成“自上而下”与“自下而上”相结合的治理新模式，构筑起市、区、街道、社区党组织四级联动体系，提供有序的法治环境对社区治理进行有效监督。其次，合理利用网络和大数据资源，如在网上开设社区论坛、利用大数据开发社区网络办事平台等，提升居民的参与积极性与办事便捷性，通过共同协商解决切身利益问题，形成基于信息化、智慧化的社区治理新模式。
结束语：
随着城镇化的发展，老旧社区改造成为重要的工程，老旧社区改造时需要遵循一定的原则，从多个角度入手，做到以人为本，满足人们对社区的需求，提升老旧社区改造效果。
参考文献：
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