广西北投地产集团有限公司
摘要：房地产企业必须提高营改增政策实施后自身的应变能力与适应能力，力争在各种因素影响下控制好税务风险，才能改善营改增实施后管理工作存在的问题。本文结合笔者多年的工作经验与研究实践，探讨营改增政策对房地产公司税务管理产生的影响以及房地产公司应采取的有效应对措施。
关键词：营改增政策;房地产公司;税务管理;影响;应对政策
早在2016年5月1日前，在国务院常务会议的指示下，我国开展了营改增的试点工作，为增值税制度探索出更规范的道路。营改增最大的应用意义在于克服重复征税，降低企业税负负担，便于管理。但在实践中发现，营改增政策对房地产公司的税务管理产生了一定的影响，相关的房地产企业要引起重视，积极采取有效的应对策略。
1.营改增相关内容简述
营改增简单来说，就是营业税改为增值税，将以前征收营业税的项目改成征收增值税。伴随时代的发展和社会的进步，两税制的弊端已经凸显出来，破坏了增值税的抵扣链条，市场竞争环境公平性受到极大影响，营业税出现重复征税的问题，这也增加了企业的税收负担。营改增是财税体制的改革创新，是对国家治理结构的优化完善，是适应新时代经济发展的需要。营改增从起步到全面落实，从2012年1月~2016年5月1日，先由上海试行，再从全国范围铺开，从交通运输业、现代服务业再到全行业推行，经历了5年的时间，改革最大的特征在于避免了税款的重复缴纳，很大程度上减低了企业的运营成本，改善了社会经济环境。
营改增实施后，对房地产公司财务管理产生的影响是全方位的，主要包含在以下几个方面：首先是对负债表的影响，开发产品是房地产公司最为重要的资产，营改增实施后，房地产资本的初始价值将持续下降，公司缴纳增值税后最终的期末余额也将减少，伴随时间的推移，流动资产与房地产债务份额则增多。其次是对利润表的影响，从短期来看，营改增后房地产公司初始成本税收将被免除，税收金额减少，提高房地产行业的经济效益，从长期来看，营改增还会降低企业自身税收的成本和税收负担。再者是对现金流量表的影响，比如很多房地产公司会经常购买建筑设备，但因增值税减免了，财务支出也会下降，现金流的数据将低于营业税，与此同时，还会降低企业税收成本，公司将有更多具有灵活性的现金资产可流动，灵活性增强，公司的现金管理水平也将提升。接着是对财务风险管理的影响，营改增实施后，房地产企业对财务管理工作人员专业能力与职业素质的要求必然会提高，房地产企业会计核算工作，如增加会计科目数量、引入新的会计核算法等，均是一种影响和变化的表现，为此，企业必然将更重视财务风险的管控工作，提高全体财务人员的素质。而营改增后房地产企业税收大幅度降低，即企业享受到政府的优惠政策，企业能够更好地调节内部资产，优化分配，获取更大的利益。最后是对发票管理的影响，因增值税是根据销项税抵减进项税的方法纳税，进项税又是根据有法律效应的票据进行扣除，如增值税专用发票等，那么管理效率也将大大提高，会计的重要性将得到更多人的重视。一方面，企业进行采购时可获得专用发票，避免因管理意识较低获取增值税专用发票的难度，另一方面，增值税专用发票必须在增值税被扣除前认证，存在时间的限制，所以增值税票根在管理时也将得到高度重视。
2.以H房地产公司为例分析房地产公司受到营改增政策的影响
2.1营改增政策后H公司流转税税负发生变化
H房地产公司为增值税一般纳税人，在营改增后主要发生以下变化：（1）税基与计税方法的变化，营业税为价内税，销售收入全额均为税基，增值税是价外税，流转过程中产生的增值部分均为税基；（2）税率发生了变化，H公司营业税的税率是5%，增值税率是9%，税率增加具有增税效应；（3）进项税可抵扣，H公司购进商品与服务的增值税额可抵扣，具有减税的效应。
2.2营改增政策后H公司综合税负发生变化
房地产企业特有的税种是土地增值税，目前实行超率累进税率，税率分为四级并有30%~60%，对H公司综合税负的计算较为复杂，营改增政策实施后，如果项目增值率不高，流转税税负降低，那么清算土地增值税时，尽管土地增值税与H企业所得税金额都增加，但企业总体税负相对下降，如果超过临界比率，则适用在更高的土地增值税率上，减少的流转税负有可能被增加的土地增值税抵消，最终H企业综合税负可能增加。
2.3营改增政策后H公司财务绩效发生变化
评价房地产企业的绩效参考指标为盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力，涵盖内容较多，以下仅以财务报表会计科目的变化趋势进行分析。
比如资产负债表中，需要用不含税价款入账，资产类科目中应收账款、存货、固定资产与政策实施前相比降低，负债类科目的预收账款、应付账款等均下降，再结合营改增政策的减税效应，负债类科目下降幅度比资产类科目下降幅度更大，所以所有者的权益中未能分配的利润会增加。再如利润表的营业收入按不含税销售收入进行核算，金额比政策实施前下降，营业成本也按照不含税价款核算，均呈现下降趋势。因增值税为价外税，在利润表的营业税金和附加中只能反映增值税附加金额，因此金额更小，营业利润科目比营改增前增加，H企业的所得税就增加，也将抵消一部分利润，而净利润相比以前的也增加。
3.营改增对房地产公司税务管理影响的应对策略
3.1优化税务风险管理的内部环境
首先要房地产公司管理人员税务管理的风险意识，从治理层、管理层到基层人员，都要强化风险培训工作，通过进一步的培训学习提高整体水平，规避税务风险，提高税务管理能力。其次要设置税务管理的相关组织机构，比如H房地产企业要设立风险管理组织机构，要求专职人员从事涉税业务，强化涉税事项的管理，完善税务风险管理部门相关岗位。在财务部下沿用原有领导架构的同时，分管财务负责管理税务工作，实行岗位权责划分，明确分工和范围，坚持不相容置入相分离制度，创建制衡的机制。最后是提高涉税业务人员的专业能力，H公司必须要求涉税人员全面深入学习营改增政策，强化业务培训，提高税收业务的处理能力。
3.2完善房地产公司各环节的纳税筹划工作
3.2.1房地产项目准备环节的纳税筹划
在确定项目投资意向后，要对整个项目的定位和可行性进行分析，测算筹划与收入、成本、利润相关的各项指标，选择预期经济效益最好的项目，分别做好组织形式、筹资方式和特殊开发模式的筹划选择，对开发后制定用途的项目，如果企业是开发主体，有土地使用权，那么可以通过办理证件手续，按照购买方要求进行施工，收取预收款进行后续投融资就可以移交产权[3]。如果选择代建的模式，那么土地所有权就是委托建房的单位，这时要与设计单位和施工单位签订合同，不需要垫付资金，直接收取手续费。相比之下，前者归类为销售不动产缴税，后者则为转让土地使用权的销售不动产缴税，有较大的税负差异，处理过程中房地产公司重在取得地块土地使用权，直接与相关单位协议，再找代建，避开土地和不动产产权转让的行为，那么就不会产生土地增值税的纳税义务。
3.2.2房地产项目开发环节的纳税筹划
首先，房地产企业要做好内部筹资的工作，由于受到资信的限制无法直接向金融机构融资的，可由母公司借款，遵照营改增中关于统借统还业务免增值税的规定来做。但如果不是规定统借统还业务，母公司还要缴纳增值税且下属公司不能抵扣，这就会增加增值税的税负，因此要注意避开。其次，要成立关联业务公司的筹划。比如通过增加项目园林绿化、精装修等方式，提高房地产项目的品质，增加竞争力，实现项目成本与收入的转移，达到税收筹划目标。如果是预计增值税较高的项目，则可先转给关联销售公司，再将其转给第三方，降低企业销售收入，利润也转一部分给关联公司，在整理效益与增值税税负不变的情况下，两步清算，增值税降低，土地增值税负也会降低。
3.2.3房地产项目销售环节的纳税筹划
销售定价方面，相关人员要综合考虑项目成本、竞争对手和市场需求，纳入纳税筹划的视角集中考虑。销售促销方面，可结合一些“买房送装修”、“买房享家电”等方式进行促销前的税负分析，选择能够增加企业获利的方式来促销，促销的环节就能作为开发成本的一部分，会在清算土地增值税中加以抵扣，项目增值税和土地增值税额就能降低。
4.结束语
营改增政策颁布和实施后，对房地产公司的税务管理提出了更高的要求，房地产企业管理人员要紧密结合自身的实际发展情况，从全面提高涉税人员的业务水平和专业能力出发，吃透政策，不断完善税务管理体系，规避风险，强化各环节的纳税统筹工作，才能帮助企业降低税负，降低成本，提高经济效益。
参考文献
[1]陈超.营改增后L房地产公司税务风险管理研究[D].贵州财经大学,2018
[2]鲍丽莉.营改增政策对C房地产公司税务管理的影响及对策研究[D].北京化工大学,2017
[3]许嘉.营改增背景下润信房地产公司税务风险管理研究[D].新疆大学,2019