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摘要：成本管理对企业来说非常重要，他是预算管理和绩效管理的前提，合理的成本管理制度可以有效帮助企业提高生产和运营效率以及提高业务绩效指标，而且良好的企业成本管理对于改进企业流程具有促进作用。而且，管理者想要为客户提供优质的产品和满意的服务，必须要对企业的各项成本进行有效的控制。本文首先介绍房地产企业项目的成本组成部分，再结合全寿命周期各阶段的成本管理情况进行分析，尝试对全寿命周期下房地产企业成本管理的对策进行探讨。
关键词：全周期；房地产；成本管理
目前，随着我国房地产行业的不断发展，市场竞争日趋激烈，想要实现房地产企业市场竞争力的综合提升，保证自身实现可持续发展，就必须要对项目全寿命周期的成本管理价值进行详细的评估分析，积极主动地为房地产企业成本管理寻求最优的发展道路。
一、房地产项目的成本的构成要素
1.1土地成本
土地成本主要包括土地征用费用（或拆迁安置补偿费）、土地出让金等，当然，现在大部分的房地产开发企业都是通过招拍挂的方式，来获得企业的开发用地。
1.2工程前期成本
在房地产项目的开发过程中，前期所需要花费的工程成本是不可或缺的，同时，它也包含了多方面的内容，主要包括设计规划费用、项目可行性研究成本以及勘探地质所需要的费用等等一系列的工程建设成本。
1.3建筑安装成本
建筑安装成本在房地产项目开发中，主要是指在构筑建筑物的过程中所产生的建筑施工的费用，它涵盖了设备及材料的购置费用以及人工安装费用等等。
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1.4市政公共设施建设成本
市政公共设建设成本主要包含以下两方面的内容，一方面是指建设公共配套设施所产生的费用，当然，此类建设工程必须是在划定的建设用地范围之内的，其中包括医院以及学校等公共建筑工程，此类公共基础设施建设的本身并不是以盈利为目的的。另一方面主要是指在电力建设、交通建设、信息通话等方面的综合基础设施建设[1]。
1.5销售及管理成本
房地产企业的工作核心就是建房销售，以获取客观的经济效益，而所谓的销售费用就是指在销售所开发的房地产产品时所产生的一定费用。此外，房地产企业有必要加强对相关项目生产经营活动的管理，帮助推进项目自身的有效运营，而在这一过程中就会产生相应的管理费用[2]。当然，此类费用的覆盖面也十分广泛，包括主要推销广告费用、职员薪酬、办公费等等。 1.6财务成本
房地产开发项目一般都具有较长的开发周期，因此，在房地产开发项目推进的过程中，囿于其巨大的工程量，就会相对应的产生巨大的资金需求以保证房地产开发项目能够顺利进行，因此，向银行进行大额借贷是房地产开发项目的必经之路。
1.7税费缴纳
依法纳税是各个单位的必要义务，房地产开发项目也不例外的存在着较大的纳税成本。在房地产项目的税收中，所占比重较大的是土地增值税、企业所得税以及增值税等，同时这些也是房地产企业的主要税种，此外还包括契税、房产税以及教育附加税等也是纳入到房地产企业纳税的税种范畴[3]。当然，房地产开发不仅需要缴纳应缴税款，还需通过各种繁多的流程才能实现，在这些流程中向相关部门缴纳的费用也可以称作行政性费用，这也是税费成本中的重要组成。
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二、房地产开发企业的成本管理措施
2.1综合企业全员参与成本策划目标制定工作
在房地产开发项目中，要想实现成本管理措施的优化，就必须要将该项目全寿命周期的各阶段成本管理相关责任部门人员都进行编排参与到项目目标成本制定的工作中。例如：营销部门需要为项目提供真实准确的市场调研数据，并配合展开设计产品的销售周期、初步定位产品市场以及制定销售价格等工作；对运营维护部门来说，就需要从消费者的角度出发，积极参与到产品质量、物业管理模式、功能定位以及支出费用等的预估结算工作中；针对财务部门要以房地产开发项目地周期和进度为基础对资金进行安排以及筹划税务，并且以此对税费、资金占用费等成本费用进行估算，从而进行合理的项目全寿命周期的目标成本策划[4]。
2.2制定合理可行的企业合约规划
在房地产企业项目开发的过程中需要制定合理可行的合约规划模板，具体的房地产项目也要依据完成审批目标的成本，对科目进行合理增减。在房地产项目的合约规划中，必须要对相关的责任人进行准确标注，并且要及时对以后的成本控制工作、预测资金计划工作以及编制采购计划工作予以指导。
2.3健全完善相关的监管机制
对房地产项目的开发企业来说，为了实现各子公司财务内控工作的独立性，通常都是由企业总部对各子公司关键财务岗位人员进行统一的任命和委派，而且针对各子公司的财务总监等重要岗位所采用的都是定期轮换制度，以此来有效地避免发生内部舞弊行为；而且，在设置集团企业内部审计监管委员会时不可随意，流于表面，而是要使企业高层领导能够全面地参与到会议的审核与决策当中。其主要的工作职责是需要对企业内部日常的各项业务进行一定的监控与管理，还有一些重大项目及资金开展专项审计活动，配合强化审计监管权威工作，协助有效落实各项内控措施；而且，企业也可以将过去单一的只在事后由财务人员进行财务核算监管的管理模式，转变为全过程的监督管控模式，防患于未然，提前进行管控约束，有效降低风险损失[5]。
2.4增强企业的内控交流
针对房地产项目开发企业，要尽力做好内控沟通渠道的畅通工作，一方面可以从制度的层面对企业内部的各部门机构进行规定，例如，定期开展内控交流活动，加强企业内部的协作配合，还可以将组织机构进行优化设计，大幅度提高同级内控沟通的效率；另一方面完善财务信息化系统建设工作，在最大程度上将各个系统之间的运行数据进行有效地联系，形成整体，并对数据的口径进行统一的设计，再通过系统自动完成提取和更新数据信息的工作，大幅度提高企业内部在处理数据时具有及时性和准确性，此外还可以结合各个企业的业务进行整合及财务共享需求，实现对系统的升级改造，逐渐建立起企业内部的集成化管理模式。最后还要进一步加强版块之间的数据查询功能，将各个数据库进行有效的链接，并不断地改进和优化相关的数据查询功能。主要查询范围包括：对于数据存储数量的相关金额、所列单据明细以及BOM的成本进行查询等；而且企业还可以借用此类一体化信息管理系统，进一步实现对各项财务数据的实时动态监管，也促进对企业内部各项行为的合规性管理，综合且全面地提高房地产企业的内控效率和内控质量[6]。
三、结束语
总而言之，企业内控是实现企业长久永续发展核心工作之一，针对具体的实施过程一定要首先保障制造企业的内控管理平稳、有序。所以，作为企业内控的相关工作人员一定恪尽职责，重视内控工作，基于企业的实际情况对其进行内控管理，切实的做好相关调查与研究，针对现代企业内控中存在的基本问题，进行有针对性地解决，帮助企业内部的控制体系能够在实际发展中不断走向完善，也为企业今后的长远发展奠定良好的基础。
参考文献：
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[2]杨亚萍. 目标成本的管理在房地产开发企业的现状及改进策略[J]. 中小企业管理与科技,2021(5):37-38.
[3]甘运驰. 关于成本控制在企业管理中的运用分析[J]. 中小企业管理与科技,2021(4):5-6.
[4]陈芹改. 企业战略成本管理存在的问题与对策研究[J]. 大众商务,2021(4):120-121,124.
[5]郝荟. 企业精细化财务成本管理探讨[J]. 大众商务,2021(4):92.
[6]张雨阁,朱金林,袁曦,等. 业财融合背景下煤炭企业作业成本管理体系研究[J]. 财会学习,2021(6):123-124.