连云港市物业管理中心 江苏连云港 222000
摘要：旧的城市社区是指住宅社区建立和使用很长一段时间，建设标准不高，外观是旧的，有些结构和消防安全风险，市政配套设施和公共服务设施不完善，缺乏有效的管理，而且不能满足居民不断改善的居住和生活需求。本文就城镇老旧小区改造工程的创新进行了分析和探讨。
关键词：老旧小区；改造工程；创新
1阻碍老旧小区改造可持续发展因素
1.1与制度可持续有关的阻碍因素
（1）标准规范的阻碍。我国城镇推动可持续发展不能离开顶层设计、以及政府监管机构的大力支持。由于当前还缺少专门性建筑标准法规，使得老旧小区改造交付标准和改造技术不统一，造成地方建设改造过程中存在着质量和技术风险。
（2）政策的困局。当前政策和法律制度还未破解老旧小区改造中停车场的权属和利益分配、加装电梯、权属问题及利益冲突等一系列难题。在政策的制定过程中，针对当前改造工作中面临的一些“痛点”，进行政策的创新会是最行之有效的方法。
（3）缺乏激励机制。政府鼓励引入PPP模式是想带动更多社会资本进入老旧小区改造项目中，但由于目前的机制设计尚未有明晰稳定的盈利模式，造成社会资本参与度低、动力不足。同时政府部门工作激励机制不见效对加快小区改造进程和提高政府行政效率有阻碍作用。
1.2与经济可持续有关的阻碍因素
（1）融资渠道过于单一。老旧小区改造在资本上主要以地方筹措资金为主，再由中央和省里拨一定比例对老旧小区改造的补贴资金，而老旧小区居民出钱比例不高、出资意愿又低。地方财政能力与巨大的资金缺口无法平衡使得老旧小区改造无法可持续发展，资金紧张造成了改造效果不能达到改造的需求及与广大居民的期望。
（2）投资回报率低。引入社会资本参与老旧社区改造不仅能缓解地方财政资金的压力，而且企业带来更高效的运营管理模式，有利于建立起小区长效管理机制和为小区居民提供优质的服务。尽管国家明确发文支持各类以PPP模式参与改造，但由于收益链单一且利润低的可怜，国内以PPP模式改造老旧小区的项目还屈指可数。
（3）物业公司经营坎坷多。实践中，老旧小区物业管理介入难和收费低、经营运作困难。主要原因：一是因为老旧小区老龄化严重、租客流动量大而主体消费买服务观念还未转变。二是老旧小区本身的开放性和落后性，造成物业服务管理的不到位和无物业管理。
1.3与社会和环境可持续有关的阻碍因素
（1）无系统化的节能改造规划。因受技术、成本、标准规范等因素的制约，老旧小区改造内容多为外立面保温、给排水系统改造等，更多的是某单项技术的实施。缺少统筹的既有建筑综合改造解决方案和规划设计，居民低碳行为意识也不高，致使节能减排的效果不甚理想。
（2）小区居民参与度低。小区住区改造无论是对于房屋业主或者流动人口都会因为居住环境和条件的改善而受益。所以，全体居民参与态度消极是推动老旧小区改造可持续发展不容忽视的影响因素。
（3）老旧小区业委会内部机制缺失。业委会组织能力不够，与相关主体之间存在着沟通不畅问题。
据统计调查分析，中老年人为组成老旧小区业主委员会的主力成员，由于中老年人对技术的可行性分析以及新技术引进的推广等工作倍感吃力。目前各大城市为解决老旧小区改造参与程度低及开展工作困难等问题，都在探索新的方法，例如微信网络投票及线上实时意见征询工作等。但就当前老旧小区业主委员会的人员配备情况而言，可持续改造老旧小区工作显得举步维艰。
1.4与工程可持续有关的阻碍因素
（1）老旧小区占道施工改造工程工期长、交叉施工卫生差、噪声扰民等问题，引起居民的强烈不满。
同时由于老旧建筑结构复杂，工程施工单位管理和组织协调能力不足，使得改造市场鱼龙混杂、给住户留下极大的工程质量隐患。
（2）在实际改造过程中出现前期准备不足、规划不可持续和不科学、图纸变更不断等现象，部分小区居民的实际需求在小区改造后仍然得不到满足，造成此现象产生的原因是改造内容缺少统筹规划及部分小区施工条件严苛，改造内容无法落实到位及前期协调工作实施困难。
2城镇老旧小区改造工程的创新措施
2.1合理划分区域，制订改造计划
通过实地调查、资料收集全面掌握城市老旧小区现状，对小区信息进行汇总、分类，分析小区存在的问题、是否具有改造价值、有无改造必要性以及改造内容及资金需求等，为全市老旧小区改造谋划精准决策、施策；根据各小区房屋和基础设施老旧状况、群众改造意愿强烈程度、改造可实施性等因素，将需要实施改造的小区进行分类，制订科学合理的城市老旧小区改造年度计划和资金筹措计划，按照“先民生后提升、先功能后景观”的原则，优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、群众改造意愿强烈的小区，有序统筹推进老旧小区改造工作。
2.2打破传统意义上的小区界线，以片区、街区模式成片改造
调研过程中发现，一部分二十世纪八九十年代建成的住宅小区为以前单位建造的职工宿舍楼、办公楼或其他用房等，建设规模小、场地狭窄，有的小区仅由一、二栋宿舍楼组成，就单个小区进行改造意义不大，无法解决道路不畅、公共配套缺失、公共空间匮乏等问题，甚至部分小区由于场地狭窄，没有施工作业面，导致施工机械、施工车辆无法通行，无法实施改造。因此，需要打破传统意义上的小区界线，拆除围墙，将相邻小区打通，以片区、街区模式进行成片改造。
2.3拆改结合，以提升整个片区、街区品质
由于房屋整体结构和平面布局的不合理，改造时很难彻底改善和优化房屋功能，而对于这样的老旧建筑，不如推倒重建。由于之前规划和建设管理制度不健全、执法不力等原因，很多老旧小区建筑密度大、间距小，调研时发现有少量6层～7层建筑之间的间距不足2m，几乎是墙贴着墙建设，不能满足房屋采光、通风的要求，更不用说消防安全和公共设施建设了。这样的问题仅通过单纯的改造也无法解决，只能拆除部分无改造价值的建筑，增加建筑间距、减小建筑密度，腾出一部分土地用来建设市政基础设施和公共配套设施，才能达到良好的改造效果。而且这也符合居民的意愿，走访时发现这类老旧小区的实际住户较少，大量房屋空置，居民并不希望对这类房屋实施改造，他们更希望能够拆除重建。
2.4建立长效管理机制，加强后期维护与管理
①引入专业的物业管理。将老旧小区按片区、街区进行改造后小区已达到一定规模，有相应的市政配套设施和公共服务设施，再引进专业的物业管理团队，对小区进行精细化、规范化的物业管理。比如负责小区的环境卫生管理、治安管理；统一规划小区停车位并对车位进行有序管理；定期对小区内道路、管网、绿化等各类公共设施进行保养和维护；开发利用公共空间，为居民提供便民服务，对有条件的小区可以尝试开展老年人日间照料、助餐及未成年人托管等服务。
②提高社区自治能力。建立健全基层党组织领导，居民委员会配合，充分发挥业主委员会和物业服务人员的作用，倡导居民参与小区管理，约束个人主义，让居民形成对公共秩序自觉遵守和对公共利益自觉维护的习惯，建立适合老旧小区特点的长效管理机制，积极营造良好的居住氛围，构建合谐社区。在老旧小区改造中，只有充分调动居民参与的积极性，得到居民的全力支持，才能使困难迎刃而解。
结束语
可持续发展理念需要旧居住区改造过程中的多方参与和整合，这不仅有利于职能部门在改造项目中制定有效合理的决策方法和科学的改造方案，也为我国城市可持续发展与更新的研究提供了参考。
参考文献：
[1]仇保兴．城镇老旧小区绿色化改造———增加我国有效投资的新途径［J］．城市发展研究，2016，23（06）：1－6+150－152．
[2]宋凤轩，康世宇.人口老龄化背景下老旧小区改造的困境与路径[J].河北学刊，2020，40（05）：191-197.