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摘要：房地产的发展为我国经济建设做出了巨大贡献，随着人们物质生活质量的提高，对于住房要求期于了更多愿景，因此，如何有效提升房地产项目的功能品质成为了一个研究热点。房地产开发项目的前期策划对于项目建设具有非常重要的作用，能够为设计可行性、造价控制提供参考依据。基于此，文章将展开详细的探讨，旨在为相关领域的研究提供有效的参考依据。
关键词：房地产；开发项目；前期策划
一、房地产项目前期策划原则分析
（一）合理选择策划公司
科学合理的优秀项目策划实施方案一定能有效率地降低公司项目后续开发的预期风险，提高后续开发预期利润。开发商们在委托专业策划代理公司进行策划时应还应向专业策划代理公司人员提供真实全面的策划资料，并且谨慎考虑选择专业策划代理公司。首先企业应通过选取一定规模数量的一家具有一定资质的大型专业项目策划服务机构与其进行初步市场沟通参与协调，根据专业策划服务机构实际能够所提供的策划服务方案内容与客户报价等情况选出初步制定策划服务方案的并主题明确、理念不断创新、思路鲜明、具有一定可操作性的专业策划服务公司，由该策划公司再根据项目开发商实际要求进一步研究细化制定策划服务方案。其次，提供给项目策划咨询公司的二次开发项目地块规划资料内容应准确全面，包括开发地块的主体挂牌规划文件、cad结构图件、控制性质和规划设计条件等，资料的准确全面，对项目分析非常有利。
（二）避免项目受虚假指标影响
开发商往往可以通过充分利用不同投资策划合作公司的初步投资策划合作方案的比对数据来有效弱化项目投资策划过程及其中的各种风险控制因子，开发商的项目相同，但由于策划合作公司不同，所比对得出的具体市场调研分析数据也不尽相同，甚至可能存在较大的成本差异。通过市场调查可以发现，有的地产策划开发公司由内对外比较形象地只是认为市场调研调查方法成熟，调研结果数据的具体获取信息途径可靠，信息数据资源上的专业性强，实际上，这些地产策划开发公司在对这些地产开发项目规划进行实地市场调查分析、环境素质考查、城市整体发展规划情况分析考查等时，所采取的调查手段与获取方法往往不同于通过实地市场调研数据获取，相反的，并非有无实地调研的具体过程，只是直接抄袭其它类似地产项目调研方案，或直接利用拿别策划公司的调研数据信息资源拿来作为市场调研中的数据。盲目的销售抄袭资料无法真实性地反映一个区域住房市场发展环境，对市场策划调查方案不能作出正确的分析结论与对策建议，鉴于此，开发商一定首先要严格质量把关，对前期进行策划的虚假市场调研指标数据资源要经过进行全方位以及多角度的分析论证，组织自己内部虚假市场调研数据团队，从各个源头有效避免虚假市场指标数据资源对房地产市场策划调查工作开展带来的不利影响。
（三）前期项目策划
本方案内容应在房地产开发项目前期进行策划过程中不断进行修正、补充，前期活动策划项目方案活动是房地产开发项目必须首先具备的一个要素，策划活动方案主要内容包括房地产项目战略活动策划、全程活动策划、品牌活动策划、产品策划、发展商活动策划等。实际中，任何一种项目策划咨询方案只可能具备内容预测咨询功能，最终咨询总结时提出的咨询意见或决策建议只可能属于策划咨询方案内容预测范畴，并不能完全直接预见实际咨询结果，因此，策划咨询方案可能存在某种不可靠的预测性和存在不确定性两大因素，仅对房地产开发项目经营开发管理起到一定的决策指导协调作用，无法真正直接决定最终咨询收效与实际成果。鉴于此，房地产项目开发商一定要充分明确前期方案策划的基本功能与服务性质，不要把前期策划中的方案设计当成万能设计工具，不经仔细分析就一味的寻求认同，让前期策划设计方案过多的左右公司整体策划思路，开发商同时应根据实际工作情况及时采取不间断的补充修正完善措施，来及时发现补充、调整、完善前期策划设计方案的不足之处。
二、地产开发项目前期策划的内容分析
房间产品的整体销售与市场开发与其前期的策划工作存在紧密的联系，而具体分析内容要与当地市场环境、消费环境紧密结合起来。
（一）景观设计
景观策划从内容上可以分为两个方面，其一是山景，结合项目周边环境特点，最大可能达成与山地景致相融洽；其二，整体景观应符合客户的审美需求，满足人们对绿色的需求，达成生态式住宅区。
（二）分析目标客户群
客户作为销售的基本对象，需要销售人员对目标客户群进行精准把握，从购买力、购买意向等方面充分了解消费群体的真实状态，为后期的房地产开发项目的策划提供理论材料，进而让整体销售、宣传工作能够有的放矢。此外，针对目标客户群的前期策划工作，可以根据产品类型进行全市的客户搜寻工作，找出目标客户群的居住环境、工作位置，并进行有针对性的调研研究，了解目标客户的实际需要，为其提供目标客户需要的高质量产品，促进房地产开发项目的整体销售工作。另一方面，对于目标客户群适宜根据经济水平、住房欲望等因素进行分类统计，将不同类别客户在总体客户中的占比分析出来，结合这些数据为项目开发策划提供参考。
（三）对标相似楼盘
通过与地区内相似楼盘项目的开发管理模型进行对比，可以获取一些相关的市场信息，从而更好的把控地区楼盘的发展状态。同时，借助这些模型，作为基础模板，通过不断创新，改进产品设计理念、施工品质，从而推出大量与实际需求相符合的楼盘，吸引广大消费者群体，在前期策划时，为了真正实现 “取其精华，去其糟粕”，建筑企业需要组织大量的专业人员深入市场进行调研，通过收集用户意向信息来为设计方案提供参考。
（四）加强营销管理
在房地产项目当中，营销服务管理是产品门面，对于消费者而言具有很强的引导作用。营销工作在房建产品规划初期就已经开始，企业通过营销来获取消费者购买意向信息，从而以满足实际需求为基础，考虑建筑修建规模。可见，加强营销管理是十分重要的，具体实践中，企业可以通过举办多元化的宣传活动来吸引消费者驻足，从而产生了解项目的意向；另一方面。服务人员要保持高品质、温馨化的服务，让客户感受到项目的高级感，加深在他们心中的印象。
（五）营开发项目策划
对于房地产项目而言，营销策划工作分为两个阶段，既前期营开发项目策划与后期营销保证销量，前期规划设计对后期营销行为具有很大的指导性作用。所以，在前期营开发项目策划时，企业要组织相关人员对市场状态、地区楼市情况、消费群体进行全面调研，并做足项目推广工作，为开展各项促销活动提供基础。
结束语：
综上所述，前期策划对于房地产开发项目的建设方案优化、资金配制优化、资源空间节约都具有重要作用，其能够对项目建设的方方面面进行规划、控制。本文从分析目标客户群、对标相似楼盘、加强营销物业管理、优化项目方案策划多个层面考虑给出了几点具体的策略，希望对行业发展有所借鉴。
参考文献：
[1]范红. 房地产项目前期定位策划工作研究[J]. 中外企业家，2020，No.673（11）：100-101.
[2]滕占全. 关于对房地产项目开发前期策划的思考[J]. 中国房地产业，2019，000（005）：144.