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房屋测量在房产管理中的重要价值思考孙建军

发表时间：2021/6/4 来源：《基层建设》2021年第2期作者：孙建军何季琴

[导读] 摘要：在房地产管理中，房屋计量一直占据着不可替代的重要地位。

        江苏省如皋市基础地理信息中心 226500
        摘要：在房地产管理中，房屋计量一直占据着不可替代的重要地位。只有准确、科学的房屋计量，才能做好房地产管理工作。同时，房屋计量为房地产管理提供了准确的参考数据。只有做好房屋计量工作，房地产管理才能步步为营。而房屋计量是房地产管理中唯一与房地产接触的程序。在房屋计量过程中，任何疏忽都可能造成房屋所有人或多或少的损失。基于此，研究房屋计量在房地产管理中的作用，促进房屋计量效率的最大化，进一步解决房屋计量中的实际问题，是相关人员的一项紧迫任务。
        关键词：房屋计量；物业管理；功能
        导言：随着国民经济的不断发展，住宅经济的价值越来越高，房地产管理对个人或国家的重要作用越来越明显。而房地产管理的前提是准确掌握房地产数据。因此，这也导致房屋计量的重要作用越来越明显。房屋计量作为一种计量技术，也是房地产管理实践的一部分。房地产管理的存量数据与房屋计量直接相关，同一房屋的产权也密切相关。在房地产调查中，空间、面积等数据将存放在受法律保护的物业管理档案室存档备份。因此，房屋计量对房地产管理具有重要意义，应引起有关部门的高度重视。
        1房屋测量重要性概述
        在房地产管理中，房屋计量主要是指房屋面积的登记面积。在后续的管理中，可以有效地确认房屋的整体面积，并将房屋面积作为房屋整体的重要指标，切实保障房屋所有人的合法权益。在现代房地产管理中，通过做好房屋计量工作，保证了我国房地产管理水平的提高。
        在论述住房计量的重要性时，笔者认为应分为三个方面：一是通过住房计量提高房地产管理的效果。目前，房地产在业主心理中的重要性不言而喻。因此，当前的房地产管理能够有效地保证整体管理效果。通过登记各种信息，可以说房屋计量是各项工作的基础，后续各项工作都需要完善基础信息；其次，房屋计量提高了经济管理的效果。通过良好的测量，房屋周围一类附属设施的信息可以形成自绘等，可以有效地了解城市土地规划情况，并在实际工作中形成相应的清单变化，反映城市规划的全过程。政府在决策时，可以通过对这些信息的统计，实现各种决策依据，也有利于整体决策；最后，有利于法律的制定和完善。房屋计量不仅是对房屋面积进行合理的计量，而且是对现代工作中一类产权问题的有效规定。它可以明确确认房屋的产权，一旦出现产权问题，就可以对房屋内的第一类产品的产权作出判断。
        在实践中，房屋调查会带来一种其他的好处。比如在城市规划中，房屋调查可以为GIS技术在城市规划中的应用提供一种数据支持，保证我市整体地理信息的清晰透明。因此，对于整个城市现代化的发展，房屋调查将提供更大的作用。
        2房屋测量的原因和意义
        2.1房屋测量是房产管理和交易的重要环节
        无论是房地产管理还是房地产交易，房屋计量都起着非常重要的作用。只有保证房屋计量的准确性，才能促进房地产管理和房地产交易的顺利完成。近年来，随着房地产业的发展，对住宅计量提出了更高的要求，这就要求住宅计量数据更加准确、全面，以保证房地产的更合理使用。
        业主的利益和房地产使用者的利益与房屋计量工作密切相关。有关部门确认房屋产权和保护业主产权也需要房屋计量的依据。一般来说，当涉及房屋利益时，可以通过房屋计量的方式来保障相关人员的合法权益。完善的房屋计量不仅可以方便物业部门工作人员的工作，而且可以有效地保护业主的利益，避免国家财产的流失，进而促进社会的和谐发展。
        2.2房屋测量与房地产行业的发展存在密切的联系
        房屋面积的计量方法很多，计量标准也存在一定差异。普通业主很难自己测量房屋面积。此时，他们需要寻求专业房屋测量人员的帮助。一些业主之所以会对房屋面积进行测算，主要是因为一些房地产开发商为了谋求更大的经济利益，对房屋面积存在虚报。这样，业主权益受到侵害，容易引发纠纷，阻碍房地产业的稳定发展。房地产业的发展与城市的发展建设息息相关。在发展过程中，城市必然面临房屋的开发改造。住宅计量信息数据在其中起着重要的作用。城市的发展也将促进房地产业的发展，促进城市经济的改善，这也是住宅计量的重要作用之一。
        3房产管理中房屋测量的重要作用
        房屋权属管理是房地产管理的重要组成部分，房屋权属登记的好坏将直接影响到房屋的计量结果。做好房屋计量工作，使房屋管理工作走上法制化、程序化的道路，实现制度化、规范化。只有这样，才能提高后期评估和审计工作的准确性，房地产管理工作才能有赖于此。
        近年来，随着住房制度改革的不断优化和发展，新建住房的利用效率不断提高，住房交易量不断增加。要完善房屋管理的相关法律法规。房屋计量正是满足了这一需求，有效保障了消费者的合法权益，使房屋管理步入正轨。通过房地产计量取得的房屋的面积、产权和财产界限具有法律效力，将直接纳入房屋所有权证，基本图也将是房屋所有权证和财税分配的重要依据。具体而言，房屋计量具有所有权、财政和城市规划三大功能，其具体作用主要体现在管理、经济和法律三个方面。
        一是房屋计量在房地产管理中的作用。为了使房屋管理和房屋建设更顺利地进入城市化发展轨道，必须让城市房屋管理部门和城市规划设计部门了解和掌握城市房地产权属、位置、数量等相关数据信息，通过前期有效的计算工作，使土地和房屋得到科学利用，使规划建设工作更加合理。
        第二，住房计量在经济管理中的作用。房屋调查可以为房屋管理提供大量的图纸资料和数据。这些图纸和资料能直接反映城市房屋、土地的实际使用情况和近年来的实际变化，能使房管部门和规划设计部门更清楚地了解和掌握房地产数量和房地产面积。特别是通过绘制图表形成的信息档案，可以对房屋的数量和比例进行科学的统计，为房地产管理提供有力的数据。
        最后，探讨了房屋计量在法律中的作用。房产图作为房屋所有权证的图纸，代表了每个业主的所有权范围，具有一定的法律效力。利用房地产地图可以对产权进行核实，从而加强物业管理，保障产权人的合法权益，为依法管理提供重要的科学依据。特别是在旧城改造过程中，可以以房地产档案卡为基础数据支撑，为房屋权属纠纷提供相应的法律保障。此外，GIS建设是房屋测绘过程中最重要的基础。负责房屋测量的工作人员不能进行实地测绘的，不能以数字形式对已有的图纸和数据进行构建，也不能构建相应的地理信息系统。房地产调查有助于建立城市地理信息系统，有效地管理区域内的房地产。特别是在我国的不动产登记工作中，采用了法定登记制度。即国家强制为不动产登记提供了坚强的后盾，进一步促进了不动产测绘工作的可持续发展，为不动产管理工作的顺利开展提供了必要的保障条件。
        4房产测量的主要任务
        4.1测制分幅图。
        分幅图是分户图和分丘图的基础，是全面反映一个城镇土地现状及变化、房屋权属及用地位置等状况的基本图。土地使用和城镇规划部门常将分幅图作为土地、房屋使用和规划的一项依据。分幅图的测制需要在测量的基础上，重新做包括地形图在内的全部房产图的内容；如果有现成的地形图可以利用，那么只需在现有地形图的基础上加测所需要的房产内容就可以了。
        4.2测制“三产”管理图卡。
        “三产”管理卡包括房地产部门直属的房屋地图卡、房地产分层及户型图、房地产丘陵图、房地产部门直属的土地地图卡。“三品”管理卡作为房地产和房地产管理的基础信息基础，在房地产管理中发挥着不可替代的作用。明确了产权、行业、产权登记的权属信息，为房地产管理提供了方便。房地产管理部门和法律部门可以通过“三物业”管理卡有效解决涉及房地产各种问题的纠纷，排除他人对业主的非法干涉，保护业主对房屋的合法权益；同时，“三房”管理卡也是房地产部门评估房地产行业租金及相关业务管理的依据。
        4.3房产图的补测和修测。
        土地信息、房地产、房地产等信息并不总是一成不变的。

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随着城市化的发展和城市基础设施的不断完善，旧城改扩建、拆迁和建设项目不断增多，使得原有的土地利用信息、房地产信息和房地产信息发生了变化，导致房地产的实际情况与原图纸、测量资料不符。此时，需要对基础幅图进行补充测绘和修缮，使房地产图卡与实际情况保持一致，以适应房地产管理的需要，适应城市建设和房地产业的不断发展。
        5房产测量过程中应注意的具体问题
        房地产基础图的绘制是房地产调查工作最重要的内容，需要依托城市地理信息系统的数据。在城市基础测绘过程中，要充分发挥政府主管部门的主导作用。房地产管理部门、水利部门、交通运输部门、土地管理部门、市政管理部门共同承担基础工作。一方面要避免政府资金重复使用，另一方面要避免重复测绘工作，最大限度地实现信息共享，保持基础测绘成果的统一性和唯一性。在房地产测绘过程中，以基础图为基础，不仅可以减少测绘时间和成本，而且可以使测绘人员更加积极地投入到城市基础图的测绘工作中，取得更好的测绘效果。
        购房时，人们往往根据商家给出的房屋面积进行选择。因此，人们非常关注房屋销售面积的准确性，而房屋的销售面积直接关系到市场定价，这与人们的切身利益息息相关。掌握房屋测量的准确性是十分必要的。特别是在测量房屋销售面积时，房地产管理部门一定要高度重视数据信息，以提高测量结果的真实性和有效性。
        目前，房屋销售面积的计量主要有总面积计量和使用面积计量两种方式。在测量房屋总使用面积时，要进入房间，用专业工具进行相应的测量。在测量长度、宽度和高度时，必须精确到最小单位。需要注意的是，在测量过程中，测量位置应高出地面1-1.2m，才能获得更准确的数据。
        房屋测量是一个比较长的时期，需要相对系统和专业的测绘技术。因此，离不开相对完善的技术标准和工作管理。对于房屋计量人员来说，要不断提高自身的专业素质，掌握房屋计量技术，提出完善规章制度的建议，在房地产管理中发挥最重要的作用。
        6 改善房屋测量工作不足的有效对策
        6.1 建立健全的房屋测量管理制度
        为了提高房屋测量工作的有效性与实效性，使房屋测量工作有序进行，需要建立健全的房屋测量管理制度，明确房屋测量流程，有关企业单位要发挥自身的调解促进作用，利用制定和谐、文明的市场转入规章制度体系，强化房产测量的综合效果，达到合理控制测量工作的根本目的。
        6.2 提高测量技术水平
        在整体区域测量中合理把控测量数据信息与图纸设计质量，可以为实际测量工作奠定良好的开端。在测量实践中，必须根据各地实地情况，合理科学的使用测量方法而且每一次测量都必须多次丈量，计算中误差，相对误差等指标，同时从技术设计到验收整个流程遵循一级验收两级进行，严格把控测量成果。
        6.3房产图的测绘同地形图、地籍图测绘差别
        房产图重要作用突出体现在房屋产籍、产权管理上。我国有关法律条令明确指出：依据房产管理需要能够依次划分成房屋分户、房产分幅及房产分丘的平面图。房产的分布图体现出占地面积、住房面积与归属权等内容。是分幅图测绘局部图，同时还包含分幅图基本状况，反映了房子建筑形式、地理位置与财产权利等基本情况，同时用产权宗地的位置当作基本单位编写丘号；分丘图同样为分幅图组成之一，也是绘制产权证的附图基本图。它注重体现房屋产权界线、四至关系与建筑面积等房产要素；而分户图将产权人作为基本单位，属于体现产权归属范围细节图，是房产登记机关颁发产权证的一种证明，将权利主体所属层级、单位等情况详细列出，同时用红线标记出来。
        经以上分析，我们对房产图特点也就足以窥知一二了。房产图是房产有关要素，其较其它图形会更为完善，不单表示性质、结构等，还同时需表明房产用途、建成年份及层次等，房产图对于房屋权界线用地界线与房屋其它要素等要求格外严格，对于精准度具有较高要求，图上两个事物间误差要保持在0.5mm之内。房产图主要内容需包含有房产编号、产别与各类名称及数字标记等；想要清晰将需要内容标示出来，房产图比例尺寸都采取大比例尺，通常为一比五百或一千，比例尺大小要依照测区范围房屋稠密度判定；房产图属于动态变化的，除新建筑新建及扩展以外，间城区房屋与土地的使用情况同样是实时变化的，比如房屋买卖、拆除及继承等，这些都会促使房产图发生改变，是要及时修改与补充的，以此来提高房产图的使用价值。而且《房产测量规范》当中还明确指出房产图按照需要可结合已有地籍图或地形图加以编绘。
        6.4提高测量面积计算的精准水平
        房屋测量是一项连续、系统的工作，为了提高测量工作的有效性与实效性，无论针对测量数据信息的收集工作，还是对于分摊与户型面积的实际测量都需要一名具有较高专业水平的工作人员进行测量工作，只有在此基础上，才能确保房屋测量工作有序进行，提高房屋测量工作整体水平。另外，在系统化。整体化的房屋测量工作中，便于测量工作人员对房地产项目有关信息数据有了更加全面的认识，便于测量工作人员在测量工作中及时发现不足之处。在测量工作完毕后，要注重保护测量图纸的整体质量效果，还要对其展开严谨的审查工作，在审查中要充分的考虑面积计算的多种方式。只有在此基础上，才能提高测量面积计算的精准水平。
        6.5加强控制测量精准度
        在管理系统中工作流技术具有十分重要的意义，能够有效地监督和控制所有业务流程的标准化和完整性，并实时跟踪信息流。工作流技术在房地产面积测量中的应用可以加强控制房产测量的精准度，并利用流程化管理系统对不同的岗位职能加以权限设定，确保流程化管理系统能够对整体业务内容实施有效监管。除此之外，借助此项技术对整体项目内容展开详细的记录分析，有利于提高监管的整体水平，对各个环节加以管控，使管理更具有针对性、有效性特点，促进房屋测量水平的提升，提高测量精准度水平。在房产面积测量中，如若出现测量精准度的实际问题，就会使整体房产面积的测量受到影响。
        结束语
        综上所述，房屋测量是进行房产管理的前期工作，良好的房屋测量对于房产管理具有重要的价值，只有做好房屋测量等前期工作，才能够保障房产管理能够顺利的进行，并且能够有效保障房屋产权拥有者的合法权益。房屋测量的数据直接关系到社会经济的发展以及很多民生问题，相关部门也要更加注重房屋测量工作，降低房屋测量的误差，提高房屋测量的准确性。房屋测量是房产管理的前提，对房产管理具有重要的价值，为房产管理和房产权利确认提供了准确且完善的数据库，并为房产管理提供了有效措施，促进了房地产行业长久稳定的发展。
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