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新形势下土地储备工作的问题与解决路径

发表时间：2021/6/4 来源：《基层建设》2021年第2期作者：朱继斌

[导读] 摘要：在当前城市化进程当中，通过土地储备制度能够对于城市用地进行合理科学的调控，这也是土地管理过程当中的重点部分，对于实现土地管理工作健全和完善具有重大的价值和意义。

        象州县土地储备中心 545800
        摘要：在当前城市化进程当中，通过土地储备制度能够对于城市用地进行合理科学的调控，这也是土地管理过程当中的重点部分，对于实现土地管理工作健全和完善具有重大的价值和意义。但是，土地储备工作开展的过程之中依然存在着诸多的缺陷和问题，需要相关人士在这个基础之上提出相应的对策。本文主要是关于土地储备工作当中存在的问题及解决方案的研究。
        关键词：新形势；土地储备工作；问题；解决路径
        城市土地管理的过程当中，要进一步地完善土地储备制度。土地储备指政府依据程序在合适权限范围以内对于土地使用权进行征用、收购或收回等等，或者进行前期开发、整理和储备、管理等等。土地储备管理属于国土资源管理当中的重点部分。土地储备管理工作属于国土资源管理当中的重点部分，对于政府强化宏观调控具有重要价值和意义，能够让土地市场逐步的趋于规范化。但是，土地储备管理过程之中还是存在着很多的问题，需要相关人士能够引起高度重视，并且采取合理科学措施加以应对。
        土地储备工作中存在的问题
        在当前社会开展土地储备工作的过程当中还依然存在着很多的问题和缺点，需要相关人士能够引起重视，其中主要问题体现在对于宏观经济缺乏有效调控和支持，并且在资金运作的过程当中存在着诸多的阻碍和问题，另外征地以及收储补偿的过程当中也存在着较大的阻碍性因素，各大部门之间没有有效的协调和配合，这在很大程度上都直接影响到了土地储备工作的质量提高。
        （一）对宏观经济调控缺乏有效支持
        在当前，政府基本上都会加强宏观调控，通过宏观调控能够让经济实现更好发展，在对经济进行宏观调控的过程当中，其主要方式包括了货币政策以及财政政策两种类型。另外还有其他类型宏观经济调控策略，比如土地政策。很多地方政府往往通过利用土地资源来获取短期效益，让一些效益较好以及区位较好的土地被低价出让。这在很大程度上也对于土地储备管理工作造成了一定的负面影响。土地储备制度是促使地方财政收入水平得到提高重要的一种方式，但是，通过使用储备土地储备方式来促使土地管理工作得到优化还存在着一定的难度。
        （二）资金筹集、运作成为关键性难题
        在当前土地储备补偿征收的过程当中，要求重视资金筹集工作和资金运转工作。土地储备当中需要获得丰富资金，其中主要资金来源包括下列几个方面，包括了银行资金、政府资金以及自身资金等等。当前时代背景之下，政府自有资金以及政府拨款资金相对较为有限，大部分资金基本上都是源自商业银行的贷款。因此，从整体上来讲，资金不仅仅利用成本相对较高，而且还存在着利率风险政策影响、额度影响、土地价格变动以及信息偿还风险等诸多方面因素的影响[1]。所以从整体上来讲，抗风险能力相对较弱。并且，如果一旦出现较大负债筹资的情况之下，还直接影响到政府土地收益，导致经济发展过程当中的目标缺乏确定性。另外，土地储备本身周期相对较长，土地储备贷款方面，银行的限制有相对较为严格，资金流通的过程当中也存在着一定的风险性因素，包括利率变动以及收入变动等偿还风险。
        （三）征地、收储补偿难成为土地储备的制约因素
        目前，从中央到地方各级政府，需要以大局出发，要保障社会稳定。在对于土地进行收购的过程当中还可能会涉及费用和价格问题，其中主要包括了企业异地经营费用、安置费用、土地附着物补偿费用以及土地价格费用等等。当前，中央政府始终贯彻落实以人为本思想理念，并且在执政理念方面坚持和谐社会建设，出台了物权法，也充分展现出了政府对公民财产保护和尊重。如今的征地补偿标准正在逐步的合理化，但是，由于在法律规定方面缺乏明确的界定，收购价格方面也存在着较大的分歧。所以，不论是从自身需求来讲，还是从代购的实际价格来讲，对于价格进行确定是需要充分考虑的。

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        （四）部门之间的协调与配合有待改进
        土地储备工作属于相对较为复杂工作，属于一项系统性的工程，涉及了纪委、土地规划、房管建委等诸多的部门，这就需要各大部门之间相互配合和协调。目前大部分区域在国土规划建设、土地管理、房地产管理等方面也从属于不同的系统，这样，整体上配合效率相对较为低下。
        完善土地储备工作的策略研究
        土地属于一种稀缺性的资源，也是实现城市快速发展的一大载体。城市化进程与加快，用地资源正在不断的减少，城市人地矛盾也日益严峻，为此就需要政府能够进一步强化土地储备管理工作，要求做到合理规划[2]。为了避免我国土地资产价值受到较大损害，需要优化和健全土地储备制度，同时也需要通过土地储备管理稳定当前的土地需求，保障房地产行业实现持续性的发展，也可以通过储备管理工作，明确土地属性。针对目前土地储备制度当中所存在的问题，需要采取合理及科学的策略加以应对。
        （一）建立风险共担、利益共享的社会化资金循环机制
        政府土地储备管理的过程当中要发挥自身重要作用，不仅仅需要制定规则，更加需要创造出良好环境，保障土地储备管理达到理想效果。为了能够让土地收益实现最大化，政府应当充分意识到土地储备运作本身具有较长的周期，资金量也较大，还特别是容易受到宏观经济层面的重大影响。所以，这就需要转变以往单独依赖银行筹集资金的措施，要通过采取合理及科学的措施促使土地储备达到理想水平。此外，在土地储备过程之中，还可以设立土地基金、实现土地债券化或者实现上市发行股票等等，要求通过诸多渠道以及方式获得较多的资金，实现融资的多元化。
        （二）健全土地储备法律法规以及完善法律依据
        土地储备本身对于城市经济发展就具有重大的价值和意义，为了促使土地储备达到良好的效果，这就需要在更高层面上为土地储备管理工作提供相应的法律依据，要求促使各项规章制度得到进一步完善和优化。与此同时，还需要各大地方政府以中央立法作为基准，逐步形成统一以及自上而下的土地储备体系。这样，才能够保障土地储备管理工作达到理想水平和效果，避免在土地储备管理的过程之中存在较多的纰漏。
        （三）建设约束机制
        为了促使土地储备管理水平和管理效率得到进一步提高，要求相关人士可以从下列几个方面着手开始土地管理工作[3]。首先，要进一步提高土地储备管理工作整体的透明性，要定期地向社会公开发布土地资源情况报告，同时接受来自社会各个层面的监督。同时，还应当要求避免出现暗箱操作的问题，还需要当前相关监管部门进一步提高执法力度。最后，还需要建立奖惩机制。储备管理工作开展的过程当中，若是发现相关人士不按照规范进行操作或者在实际工作过程当中消极懈怠，则需要对其进行必要的惩处，这让其警醒到自己的错误，反之对于在实际工作开展过程当中能够严格按照规范进行操作，并且兢兢业业、尽职尽责的人员，则需要给予必要的奖励，包括物质奖励和精神奖励，调动土地储备管理人员工作积极性和主动性，促使土地储备管理工作得到进一步优化和改良。
        结语：
        综上所述，城市规划过程当中要进一步强化土地储备工作。土地储备也是切实保障城市实现合理规划的基石，要充分意识到土地储备工作过程当中所存在着诸多问题和局限性，并且采取有效措施加以应对，只有这样才能够让土地储备管理发挥其重大的价值和作用，并且为社会主义市场经济的建设贡献更大的力量。
        参考文献：
        [1]王丽平.新形势下土地储备与城市规划的良性互动——以龙岩市为例[J].绿色环保建材，2020（01）：87-88.
        [2]李畅.把握土地储备与融资的发展态势对新形势下土地储备工作的影响[J].住宅与房地产，2017（27）：40.
        [3]杨岩枫，谢俊奇.论新形势下土地储备融资的风险管控——以北京市为例[J].改革与战略，2017，33（01）：68-71+157.