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不动产登记中的难点及应对探讨张雷

发表时间：2021/6/4 来源：《基层建设》2021年第2期作者：张雷

[导读] 摘要：近年来，经济快速发展，人们生活水平不断提高，随着不动产业务的变化、数量的增加，不动产登记档案查询、利用日趋频繁，由此所产生的各种风险日益增加，须采取有效的措施加以规避，切实保障不动产工作安全、有序开展。

        新疆天然勘测规划设计院有限公司新疆 830002
        摘要：近年来，经济快速发展，人们生活水平不断提高，随着不动产业务的变化、数量的增加，不动产登记档案查询、利用日趋频繁，由此所产生的各种风险日益增加，须采取有效的措施加以规避，切实保障不动产工作安全、有序开展。本文从凭证功能、参考功能和潜在功能三个方面分析了不动产登记档案工作的重要性，并针对当前不动产登记档案管理所面临的合法性、完整性和安全性等风险，有针对性地提出了风险规避具体措施，对增强不动产登记档案管理的安全性，提升不动产登记档案管理水平具有积极的理论和实践意义。
        关键词：不动产登记；难点；应对
        引言
        近年来，房产交易量迅猛增长，涉及的不动产登记、征税等多个环节的政务服务流程复杂、手续繁多、耗时较长。办理一次二手房交易手续，人们需要登多个部门，准备多套材料，排多次队，整个流程下来会耗费大量时间、精力和人力，因此，人们对于政务服务便捷化、高效化的呼声越来越高。2016年，全国各地逐步开启了不动产登记“一窗受理”改革，逐步整合各职能部门力量，借助互联网信息系统整理集成存量数据，加快各部门信息融合，找出了一条“一窗受理、集成服务”的路子，做到了“信息多跑腿、人们少跑路”，很大程度上提高了政务服务水平，提升了公共服务供给能力，极大改善了区域营商环境，打通了服务人们的“高速”通道。
        1不动产登记工作的重要性
        不动产登记档案包括房管部门移交的房屋登记档案、农业部门移交的承包地登记档案、林业部门移交的林权登记档案，以及不动产登记中心制作的不动产登记档案。根据相关规定，不动产登记需在不动产登记中心档案管理部门集中归档管理，任何单位或个人均不得拒绝归档或据为己有。①凭证功能，从不动产登记档案定义及其管理要求来看，不动产登记档案突出的特点是“凭证性”，即，不动产登记档案详细记录了不动产的权利性质、用途、面积、使用期限、共有情况，以及设立、变更、转让和灭失的登记全过程。不动产权属的转让、抵押、注销、继承等，都需要以不动产登记档案为依据，否则将承担不利后果。②参考功能，不动产登记档案成为不动产权利人再次约定不动产转让、抵押、继承等相关法律关系，为不动产所在地区政府及相关部门就不动产交易、拆迁安置等决策提供重要参考，从而提升行政决策的科学性。如，通过拆迁区域不动产登记档案的信息查询、统计，为拆迁安置类型、规模等提供现实参考，作出相应的货币安置或房屋安置决定。
        2不动产登记中的难点
        针对不动产登记的具体情况，还存在着以下三个问题：首先是人员素质问题。我国正在全面的开展不动产登记的办理，因此各级政府应该配合好县级以上的国土资源管理部门的工作，做好不动产登记资料的移交以及历史遗留权属纠纷问题，因此在新的业务系统中，业务种类增多，录入的内容增加，给不动产登记办理带来了负担，这对人员素质问题提出了更高的要求，需要这些人员具备很高的信息化处理水平。其次是平台的问题没有得到进一步的完善和更新。由于土地登记和房屋登记需要高科技的信息化处理才能够完成，对空间的位置要求比较高，如果没有一个强大的信息管理系统作为支撑，特别是贫困地区的登记信息系统比较落后，会大大降低不动产信息的准确性和有效性，从而增加承担法律责任的风险。最后是登记效率问题。在不动产登记中，不仅要搞清楚不动产的归属问题，还要搞清楚不动产的准确性和安全性，要维护不动产产权人的合法权益，还要提高业务办理的质量和效率。而在现实办理的过程中，申请人与信息登记之间出现很多矛盾与纠纷，比如登记的信息不够准确、不动产申请人与登记办理人员缺乏细心的沟通、造成窗口办理的效率不够高、申请人来回往返的次数增多、窗口的受理速度慢、窗口受理的程序复杂等问题都是需要重点关注的问题。

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        3不动产登记中的难点的应对探讨
        3.1强信息处理
        首先，要对不动产登记档案管理中所收集到的数据资料进行分类，并且将其汇总到统一的信息平台中。其次，采用统计技术分析不同领域的档案数据情况，包括档案的数量、档案完整性等。最后，加强对信息迁移方面的研究，构建一体化系统，保证不动产登记档案信息资料在迁移过程中不会出现失误，以提高不动产登记档案管理工作质量。
        3.2做好不动产登记档案及时收集，增强完整性
        导致不动产登记档案不完整的主要原因是收集不及时、收集不准确。要确保不动产登记档案及时、完整收集，需要做到：一是定期移交与随时移交相结合。国土、林业、房管等部门根据其登记业务范围，于每年的相对固定时间（如6月份），将上一年度在办理的不动产登记档案按照立卷归档标准和要求移交至档案管理部门，不动产登记中心则根据业务办理情况，在不动产登记机构完成后，随时做好入库移交，确保随时应归尽归。二是做好不动产登记档案收集。首先是明确不动产登记档案归档范围，一般需要收集归档的不动产登记档案资料包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源材料、不动产权籍调查成果等申请类材料；不动产登记机关查验、询问、实地查看或调查、报告等所形成的审核类材料；以及其他机关出具的函件、意见及不动产登记过程中产生的依法应保存的文件资料。此外，还应按照相应登记顺序做好排列，如，集体土地所有权首次登记卷内文件排列顺序应为：不动产登记申请书、不动产登记审批表、土地权属来源材料、公告材料、不动产权籍调查表/宗地图/宗地界址点坐标、申请人身份证明、收件收据及备考表，等等。
        3.3不动产登记业务流程改造中隐私保护问题的解决方式
        要解决不动产登记业务流程改造中的隐私保护问题，就应优化行政审批数据安全，加强民众隐私保护对策。大数据技术应用的条件下，确保行政审批数据的安全是特别重要的。有关审核数据的保护方式，可通过下面几个方面推进。首先，确定审核数据的保护级别。建设政务平台时，需要依据国家的相关要求的安全层级设置系统安全层级。其中，数据库安全层级、应用系统安全层级的设计尤为重要。如果待审批的文件对安全层级要求较高，不妨进行线下审批，避免在上传文件之后出现数据泄露。其次，有条件的行政审批机关也可组建内部数据技术中心，专门监管机构数据安全，更新数据库，借助专人专职这一方法开展好数据保障安全工作，把安全问题解决好。
        3.4在技术层面搭建共享平台
        共享平台的打造是不动产登记“一窗受理”改革的关键。针对当前在实施不动产登记一体化改革的过程中各部门分别使用不同的应用系统、数据接口不同、系统对接不上、信息不完全和不共享等问题，还需要继续从技术层面进行攻坚。首先，应用统一的办公系统。针对税务部门采用的金三系统以及住房和城乡建设部门采用的专业系统各自不融合、不共享等情况，在不动产登记中心集中推行统一办公系统，集成不动产登记、交易、缴税等相应版块，确保“一窗”能够全部接入各业务环节内容，查看和审核相关联的资料。其次，共享数据资源。改革涉及的每个部门单位数据库不同，数据信息载体也存在差别，需要现有的应用系统能够及时调用全部数据信息，集成的数据库应采用统一的算法和程序纳入全部用户不动产信息。最后，数据库定期维护和及时更新。
        结语
        总的来说，不动产登记档案信息化管理建设工作任重道远，需要从多方面、多角度加以分析，以完善档案管理工作的内容，提高档案管理的质量，保证相关登记和查询业务能够规范进行，保证不动产登记档案管理工作能够有序开展。
        参考文献：
        [1]吴晓芸.信息化背景下的不动产登记档案管理分析[J].信息记录材料，2020（04）：130-131.
        [2]张伟.不动产登记档案信息化建设中存在的问题与对策[J].开封大学学报，2017（01）：94-96.
        [3]王向增.信息化背景下的不动产登记档案管理探究[J].工程建设与设计，2019（10）：212-213.