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摘要：本文主要对房地产项目中招标采购的关键要素进行研究，旨在进一步提升招标采购的效果。在研究中，文中先分析了房地产项目中招标采购的必要性，之后分析了招标采购环节中的关键要素，并提出了房地产项目中招标采购的管理策略，希望可以提升招标采购的效率，为房地产项目中的招标采购工作落实提供有价值的参考意见。
关键词：房地产项目；招标采购；关键要素
国内房地产事业得到了极大的发展，房地产开发已经变成一个综合性的工程项目，在项目建设中有很多的环节，其中招标采购就是一个重要环节，关系到项目的效益和房地产市场的发展。所以，企业要注重招标采购阶段，制定合理的招标采购计划，促进项目总体进度的推进，把握好关键要素，推动招标采购工作的有序开展，为后面工作的开展奠定良好的基础。
1、房地产项目招标采购的必要性
国内社会经济在快速的发展中，人们的生活水平得到了显著的提升，在这种情况下，人们对于住宅的需求日益增加，这也带动了房地产行业的发展，城市住宅项目也实现了更高层次的商品化，在市场规模效应逐渐形成的情况下，对以往的材料市场供需关系也有影响。房地产项目的建设需要用到各种各样的建筑材料，当前已经不是计划调配，而是通过市场优化配置资源[1]。就表面而言，建材从计划向市场的变化，适应社会发展基本要求，有利于刺激材料市场的发展，提高建材企业的生产能力，最终为房地产开发项目的落实提供服务。然而就实际交易情况而言，在采购材料环节，若是缺乏有效的管理，就会产生很多的问题，虽然问题不大，然而在房地产市场中，这些问题会慢慢积累并发展为大问题，所以，应该引起重视。这就需要和经济社会发展进行有效的结合，全面的考虑市场日后发展的需要，合理、科学的管理招标采购流程。招标采购流程主要包括：招标、草签；定价、审核；采购；计量、质检；验收、储存、付款。
2、房地产项目中招标采购环节的关键要素
2.1投标资格
针对采购中的文件，应严格的进行审查，尤其是一些关键的工程项目，需要构建健全的预审制度，在招标中立足于投标企业角度，让其体会到公正、透明性，这能够调动其热情，让其主动的参与到投标中，营造出良好的竞争氛围，以便从众多投标企业中找到符合要求的企业，企业应具有良好的资质和较强的能力[2]。
2.2采购分类
采购文件需要全面的考虑项目的情况、建设需要用到的材料和设备等情况，基于分类体现在各种版本中。若是材料和设备，就要体现出技术标分值，防止出现只看重价格便宜而不顾质量的问题，避免影响到项目的建设质量。
2.3评标办法
在采购文件中需要先考虑一些占据优势位置的内容，比如，技术标、商务标等，针对需要重点考虑的对象，需要综合的考虑其基本价格、技术等内容，在保证质量符合要求、价格经济的前提下，合理的选择中标人。这样的方式可以防止出现一些不良行为，比如，串标、围标等，营造良好的环境，促进招标工作健康的开展，对于招标人加强招标管理具有重要影响。
2.4招采范围
要想让招标采购能够高效、有序的开展，在采购文件中就要清楚的说明有关内容，如，基本内容、工作范围等等，让总包和甲分包能够清楚的掌握，进而提升标准文本的规范性。结合经验来说，以往关于总包和甲分包的工作内容、范围等方面容易出现推诿的情况，所以，要想避免这种问题的出现，就需要在前期清楚的规定[3]。
2.5技术参数
在采购文件中，要清楚表明项目建设需要采购的材料以及设备的具体技术参数，如，技术要求、品牌等，虽然招标文件中会写具体参见招标图纸等内容，然而一些图纸中并未具体的说明，特别是总包的图纸设计中，都需要在后期加深设计。若是前期不清楚的说明，后期就可能会产生各种各样的问题，影响到采购工作的正常开展。
2.6工程量清单
工程量清单的编制十分重要，基于清单价格控制的基础上，不能过于注重价格因素，这样才能打破价格的束缚。所以，在编制工作中应该结合市场情况，全面的分析相关的影响因素，提升清单编制的合理性。另外，若是工程量清单中产生暂定价，在后面施工建设中就要清楚核价的基本方法。编制好清单之后，需要认真的进行核实，应该清楚中标各个阶段对于清单核实的相关内容，如，时间和方式，针对可能存在的误差做出相应的调整。最后，应该清楚竣工结算时间和有关资料内容[4]。资料的完整性、齐全性会关系到结算的周期，所以，施工方应该完整的提交相关材料，促进结算工作的快速推进，及时清算，为项目的建设奠定良好的基础。
2.7边际费用界定
针对甲分包在项目建设中产生的各种费用，也要明确的进行规定。比如，总分包单位运用电梯或是对其维修的费用等，要清楚的进行说明。针对总分包在施工现场产生的各种费用，需要实施分摊，预先提出要求。
2.8工期变化
现场施工中存在很多的影响因素，比如，人员、环境等，这就使得施工进度可能并不会完全和进度计划一致，需要随时调整。因此，在施工过程中，就需要落实好公平公正的原则，清楚总分包单位的赶工期以及停工期。
2.9材料价格和进度款
材料价格是动态变化的，这受多方面因素影响，所以，应该遵循实事求是的原则，清楚的进行规定，若是价格变化在20%范围内，通常无需专门调整。
在进度款支付条款中，需要注意两方面：首先，清楚规定总包对于其分包单位工程进度款的支付承诺，总包没有履行及时的给分包单位支付款项的承诺时，规定建设方要承担的反制措施以及处罚办法。其次，清楚规定物业交付之后，由业主提出的由于设备、材料和工程质量导致的维修不及时或者是补（赔）偿款项，建设方可直接安排维修，费用直接从施工方的质量保证金中扣除。
3、房地产项目中招标采购管理的策略
规划招标是项目建设中的重要组成部分，对房企具有重要的影响，企业要合理的选择规划编制单位，全面掌握单位的各方面情况，保证其综合的掌握项目的情况。在审核单位资质的过程中，要合理的选择规划招标单位，满足相应的要求，在编制好内容之后，需要不断的实施调整和完善。
要想确保招标采购管理的效果，就需要提升采购工作的精细化和专业化水平，把控好各个环节，关注细节，以此减少采购的成本。在采购材料的过程中，除了质量要符合工程建设要求之外，还要重视价格，提升经济性，合理的确定供应商，提升材料采购成本的控制效果，为项目建设奠定基础，提升企业的竞争力。在采购招标环节中，可以邀请资质水平较好的企业参与，提升工作的目的性以及有效性。
招标采购中包含较多的内容，具有较强的复杂性，因此，要想有效的落实好这项工作，就要加大管理的力度，提升招标采购的质量。对于招标环节中的工作人员，需要加强管理，提高对其的要求，积极的组织人员开展培训，不断的提升其知识水平和业务能力，熟练的掌握工作的要求和注意事项，高效的开展工作。另外，还要注重人员的规范化、廉政化要求，避免人员在工作中受到诱惑而产生违规操作。最后，要建立健全的采购管理制度，提升招标采购的科学性和规范性，更好的接受社会监督。
结语：
综上所述，当前房地产行业虽然得到了显著的发展，但是市场竞争也在不断加剧，要想提升企业的竞争力，就需要在房地产项目中注重招标采购，强化管理，把控好相关的关键要素，进而促进项目的顺利建设，控制好造价开支，提升项目的效益。
参考文献：
[1]熊静文.房地产项目中招标采购的关键要素分析[J].建筑与预算，2020（01）：31-33.
[2]尹旭升.关于房地产项目中招标采购的重点要素探讨[J].住宅与房地产，2018（13）：22.
[3]叶桂芬房地产企业成本控制管理研究[J].会计师，2018（14）：36-37.
[4]郑武杰房地产招标采购管理探讨[J].经贸实践2018（13）：188-189.