西安高新技术产业开发区土地储备中心 陕西西安 710065
摘要：地价与房价有密切的联系。土地出让制度在房地产市场的发展中扮演着重要的角色。本文认为土地成本在房价构成中占据着半壁江山，并且原有的土地管理制度已不再适合如今的市场发展。土地价格上升是房地产市场发展的导火线，也推动了土地出让制度改革。因此，本文重点分析了土地出让制度中存在的问题，并提出了相应的监管策略。
关键词：土地出让 土地价格 房地产市场
由谁承担高房价责任一直是人们议论的焦点，并且人们对此也有不同的看法。全国工商联房地产商会认为房地产开发的总支出中有一半支付给了政府，所以导致现如今高房价，而其中土地成本占的比重最大。由此看来，我国土地价格出现上涨过快的现象，与我国土地出让制度和监管力度有紧密的联系。
一、我国土地出让中存在的问题
1.1开展非生产性的活动提高成本
上世纪90年代初至2004年，我国政府最常使用的出让土地的方式是协议出让。协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在约定期限内出让给土地使用者，土地使用者根据约定向国家支付出让金的行为。政府在土地出让市场中占重要一环，因为政府不合理的管理，导致非生产性活动泛滥。协议出让对政府和土地使用者双方都有一定的保障，可以通过协商来决定土地的价格从而使双方利益最大化。开发商为了寻求自己更大的利益导致腐败现象，这对我国土地出让造成了极大的负面影响，同时还造成了资源的浪费，也提高了土地的成本。
1.2开发商大面积购买土地垄断现象严重
土地拍卖后，房地产资本巨头不断的刷新土地价格。面对政府有限的储备土地，很多中小房地产开发商根本购买不到土地，而资本雄厚的开发商却大量购买囤积土地。在这种情况下，一些资金实力平平的开发商为寻求生存，在资金允许的情况下高价购买土地，这无疑进一步加剧了开发商互相竞争的局面，推动土地价格再次上涨，由此，就产生强者越强、弱者逐渐淡出市场的现象发生，导致土地资源过度集中，土地垄断现象逾加严重，如香港地产巨头李嘉诚二十余年前在成都竟得大量土地，但至今未开发建设，导致大量土地闲置，不仅影响了城市整体发展，也极大的扰乱了土地市场正常发展秩序。
1.3地方财政过度依赖土地出让
地方政府为快速增加财政收入，土地财政无疑成了地方政府的快速致富的法宝，因此不断增加出让面积，抬高土地价格，大量出让、循环提高房价获取最大程度的利益，或采取双赢策略与当地的开发商共同合作。2008年土地拍卖中，为缓解经济危机，西安市政府相关部门向购房者提供补贴，而且西安政府考虑到政府财政收入，因此出台了一些优惠政策，拯救西安的经济。
现有的土地出让制度是在一定程度上导致了房价的过快上升。“利益主体”是地价不断增长的催化剂。
从土地出让制度问题远远超出人们预期的想法，已经影响了房地产市场的正常发展，扭曲了房子的居住属性，因此，中央政府多次强调，并出台相关政策，反复强调房子是用来住的，不是用来炒的定位。
二、监管策略
2.1严格控制土地供应量
严格控制土地供应的总量，打破地方政府垄断，维护市场机制。严格按照房地产市场发展水平合理供应土地，整体规划，全面布局，规范土地供应渠道。为了避免地方政府谋取私利，将土地购买者的资金直接上交中央财政，由中央政府根据地方政策拨款，增强中央对土地的管理，弱化地方政府对土地的垄断，营造公平公正公开的土地市场。合理科学制定土地出让方案，让出让土地财政不再是地方政府财政收入的主要途径，削弱地方政府对土地的管理。
2.2完善土地出让制度
在利益最大化的原则下疏忽了社会公平的问题。对于中低收入的人群来说，在科学制定土地出让方案，保障低收入人群享受公平的待遇。比如西安等城市已经开展了共有产权房、人才租赁住房等政策性住房保障措施。这样才可以更好的体现土地的利用价值，让土地得到多元化的利用。
2.3对招拍挂制度进行改革
土地招拍挂制度是指我国国有土地使用权的出让制度。但拍卖是最容易提高地价的一种方式，价高者得的竞价原则使地价被迅速提高。所以在改革过程中，应提倡使用招标或投标的形式进行公平竞争，并且应与当地政府共同协商土地的价格，让土地体现应有的价值。
2.4规范土地出让市场的行为
我国城市土地属于全民所有，地方政府有义务保护土地，对土地负责。更应站在国家的角度考虑问题，为人民服务，保障土地合理出让。
2.5增强对土地出让的监管力度
制度对土地出让有决定性作用，但也应该在一定程度上加强监管力度。强化土地管理的责任，进一步明确地方管理责任，夯实责任，并严格监管地方落实，严格按照制度进行土地管理。另一方面，要加强土地的巡察力度，防止未批先建、闲置土地现象的发生，对相关违法责任人严格依法处置，规范开发企业进行合法开发建设，引导企业合理利用土地。
结束语
总而言之，土地出让不仅仅涉及到国家和地方政府的利益，还会涉及到人民的合法利益。因此，应严格按照相关制度进行土地出让，同时还要符合房地产市场发展规律。
参考文献：
[1]王小玲，张自强.目前土地评估中存在的一些问题及建议[J].住宅与房地产，2018（13）：9
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