上海顾华房地产开发有限公司 上海市 201103
摘要：甲方的设计部是整个项目从拿地强排到最后验收都需要参与的一个部门，图纸的设计质量对整个工程的进度、成本的控制都有着非常关键的作用。
关键词：设计；图纸质量
1、引言
设计部作为房企的重要部门，从拿地、设计、施工、验收，贯穿整个项目的管理，那么，如何保证设计质量，审核设计文件需要控制哪些指标以及重要环节，是房地产公司的设计部需要不断完善总结的工作。
2、拿地强排
这个阶段设计主要是配合投资拿地的测算，针对的还是一些财务类的测算，通过强排，测算拿地成本及投资收益，看看是否需要参与土地的竞拍。一般房地产公司会有自己的指标，需要做到一定的利润率，通过强排的货值，测算出拍地的成本，利润率越高，参拍的积极性也就越大。
3、方案设计
3.1总图
方案设计需要深入考虑方方面面的内容，首先是做总图的比选。在满足容积率的基础上，对各种产品的配比、分布进行比选。比选角度：土地溢价、去化率、空间效果、组团管理、分期开发等。对各类产品市场售价及总货值测算，并进行多方案的总货值比较，确定最优方案。在指标方面，要核对总建筑面积、容积率、地上及地下建筑面积、住宅建筑面积、商业及配套设施面积、人防面积、绿化率、建筑密度、总户数、车位配比、建筑层数、总高等主要指标是否符合土地出让条件及政府相关要求；地面停车位占比符合规划条件及甲方定位。户型面积、面积比、套数比的列表是否满足产品方案设计任务书。地下空间：地下车库出入口与地上交通流线组织便捷。住宅楼栋地下室是否利用，一般用于做套内储存，自行车库或结构空腔、设备用房等。地下室覆土是需满足场地管线综合要求，且较经济，以上海为例，根据绿化要求，种植大树的地库覆土需达到1500mm。对小区进行日照计算复核，必须保证每户日照都能通过计算。交通流线：要考虑地面交通流线，一般品质较好的小区会要求做人车分流，刚需楼盘地面可以考虑一定比例的停车位。归家动线是否合理，住宅单元入口位置是否合理。地面上的消防登高场地大小，位置需满足消防验收和规范要求。小区地库坡道入口设置及非机动车坡道位置，数量需满足规范要求。竖向设计：需有总体、重要位置的剖面图，反映各楼栋和地下室在场地中竖向关系。小区标高高于市政道路且满足小区排水需要。土方平衡，经济合理。小区出入口的数量、形式满足交通要求，且使用合理。
3.2住宅单体：
户型面积、配比要满足营销定位报告中的要求。户型面积与各功能空间尺度匹配，舒适合理，最好兼具一定的创新性。流线清晰，动静分开。处理首层和顶层的房型，发掘亮点。合理设置附加值，提高产品特性。住宅内部的收纳空间，也要多加以考虑。审核标准层套内、阳台、公摊及套型面积计算准确性；得房率的合理性。审核平面的设计是否满足当地的各类规范规定。住宅标准层层高符合要求，首层门厅高度满足装修需要。整个小区的立面风格协调一致，与城市界面的衔接和谐。单体平面、立面、剖面图纸以及效果图协调一致。
3.3地下车库
地下车库布置形式结合地形及总图布局进行多方案比选。机动车停车数量需满足指标要求；尽量控制单车停车面积经济合理。柱网、层高需经济合理。地下室的轮廓线规整，机动车的流线合理。残疾人停车位，充电桩车位考虑布置。人防面积是否按照政府规定要求配置，位置需合理。
3.4其他
各项公建配套面积是否满足政府要求。各项公建配套面积是否满足政府要求。层高、布局形式、立面用材合理性。是否符合土地条件的关于装配式建筑的要求，装配面积比例、建筑单体预制率（或装配率）。建筑平、立面设计是否已适当考虑装配式建筑特点。保温形式选定是否合理。
4、施工图设计
4.1设计文件
施工图设计深度需符合报建和施工图设计深度规定。零星工程，如：门卫、大门、垃圾站、围墙、供电型站等小单体不要遗漏。图纸内容齐全，如：设计依据、工程概况等齐全完善。
复核选用建筑工程做法及防水材料合理、经济。楼地面做法和图纸降板高度需匹配，墙体材料合理、经济。复核单体面积统计与总表的一致性。楼地面做法和图纸降板高度是否匹配；室内外装修做法；精装修和初装修描述等。节能材料是否与节能计算书一致。复核配套及人防面积指标是否最经济，并符合相关部门批文。容积率指标是否做足。复核所有户型是否符合当地日照要求。
4.2总图
规划红线或用地界线与建筑物、构筑物以及场地内道路的定位关系需满足规范。主要构筑物和建筑物位置、名称、层数、建筑间距需满足规范；其定位坐标是否准确。相邻市政道路标高、水面标高、小区出入口标高、主要建筑物±0.00标高相对的绝对标高、单元入口室外标高、道路坡度及标高是否准确。场地四邻、小区及地下车库出入口、道路系统、地面停车、地下室轮廓、小区围墙、护坡表达等是否遗漏。场地竖向、小区各出入口、出地面口部、采光井、消防场地、消防道路、入单元道路、地面停车设计需结合景观和物管精细化设计，如：小区出入口门卫的配置、和围墙衔接关系、车行控制系统设置等。单元出入口的踏步和残坡设置，单体与总图需一致。汽车库出入口，需结合景观的细节构造方式。
4.3单体平面：
地下层平面空间是否充分利用；户内楼梯细节的合理性；地下大堂动线合理。一层平面（门厅如果挑空，包括二层平面），校核结构和设备对门厅空间品质的影响；上下空间错位，结构和设备下层空间的影响；信报箱的设置；是否符合公区室内优化意见；标准层平面：复核核心筒及消防电梯是否符合消防要求；各空间开间与门窗开间尺度匹配；门窗开启考虑空调安装；凸窗开启考虑护窗栏杆及窗帘盒的安装；各空间隔墙厚度合理性；空调位设置合理；可视对讲机、强弱电箱位置的合理性；梁及剪力墙不影响空间；精装修及PC项目应提前确定设备点位；跃层平面，如：赠送闷顶结构预留和天窗设计；上下空间错位，结构和设备下层空间的影响；出屋面管井对露台影响等。屋顶平面，如：女儿墙高度是否与立面一致；设备预留位置及土建构造对应；屋顶排水方式及设施合理性；机房的楼梯或爬梯的布置；出气孔位置和高度；太阳能板布置；屋面的坡度标注是否遗漏，坡度是否合理等；结构构件对建筑的影响，如：结构降板和楼地面做法高度一致性；局部梁布置是否过多或过高；结构剪力墙、梁对室内空间的影响；南北阳台处的剪力墙布置考虑附加值改造；封闭赠送空间结构预留等。设备设施对建筑专业、精装修、物业维护影响，
4.4．单体立面、剖面、详图
单体立面是否与方案及效果图一致。不同材料的衔接知否合理。水管、冷凝水管、变形缝是否对立面品质有影响。线脚细化合理性。
单体剖面要如实反映剖切位置，且各项标高和立面相符。要校核复杂部分的标高及空间尺寸是否带来使用上的不便。详图：图集选用详图的可操作及合理性。楼梯详图，如：和结构图纸是否一致；开窗高度与楼梯平台处节点是否合理；栏杆扶手是否符合部品部件要求；平面和剖面级数是否对应；设备管井是否影响平台。剖面所示层高是否和大剖面一致；是否有碰头部分等。墙身详图是否反映立面关键节点；空调位、线脚、材料分界位置表达是否与立面一致、大线脚处空调位出风口是否足够；叠加空调位的隔板表达；大线脚材料表达等。门窗表准确性，门窗选型、设置的合理性。防火门的位置是否符合防火规范，净宽是否符合疏散要求。
4.5地下车库
地下车库：校核车库范围、埋深（覆土及层高）、柱网、车库出入口、机动和非机动车库与住宅连接方式是否和方案意见一致。管理用房、设备用房面积精细化梳理，如：面积大小控制；设备用房毗邻住宅技术措施。车位布置、车行道的精细化梳理（重点关注减少无效空间，提高停车率），如：局部车道最小宽度是否符合规范；冗余位置是否增加子母车位及微型车位；关注消火栓、管井、集水井、排水沟对车位影响，以及设备用房对车位影响等。防火分区、防烟分区设计是否合理。局部结构或设备对停车位影响，如：顶板降板的结构构件对净高影响；出风机房的管线下的净高影响。
5、结论
现在各大房企对图纸的设计质量要求很高，对设计变更、工程返工、成本增加都控制的非常严格，项目又都是高周转项目，留给设计的出图时间也很短，这就对设计提出了很高的要求，必须经常总结设计过程中容易出现的问题，仔细把控每个环节，才能更好的保证出图质量。
参考文献：
[1] 潜进.《一本书看透房地产》[M].出版社：中国市场出版社，2015
[2] 沈源.《建筑设计管理方法与实践》[M].出版社：中国建筑工业出版社，2014