玉溪精诚测绘有限公司 云南玉溪 653100
摘要：人们对自己的不动产物权保护意识越来越强烈，希望能尽快取得不动产权登记证，进而对自己的利益有更好的保护；不动产登记数据是反映国民经济及社会发展水平的重要基础；不动产权籍调查参与人员必须本着认真的态度，对其权属来源、历史发展情况等认真了解，完整收集相关资料；房产分户图边长标注方法有：CAD逐个标注、房测之友批量标注、Arcgis标注等；Arcgis标注边长的方法，配合其它软件一起使用，工作效率很高，可以节省很多的时间，其精度也能满足规范要求。
关键词：不动产物权；不动产权登记证；不动产登记暂行条例；不动产权籍调查；房产分户图边长标注；拓扑检查；Arcgis标注；导出边长注记及编辑成图
1 引言
随着社会的不断进步，人类生活条件的不断改善，人们对自己的不动产物权保护意识越来越强烈，在国家相关法律法规纷纷出台的前提下，人们迫不及待地涌向不动产登记机构，对自己的“一亩三分地”进行确权登记，希望能尽快取得房屋、土地合二为一的不动产权登记证，进而对自己的利益有更好的保护。特别是在发生产权分割、权利纠纷的时候，拥有不动产权登记证的好处更是不言而喻的，甚至是在发生欺诈行为且触及法律时，法院和检察院也可以根据涉案的不动产权登记情况，参考其图件、文字材料等，公平、公正地处理这类案件，还当事人一个公道。
目前，不动产登记制度已经执行了几年的时间，已取得了很多的成果，相较于刚开始的人来人往、程序混乱、效率低下，现在的不动产登记工作已变得井井有条，效率变高了不少。不动产登记刚开始的时候，主要的难点是在于土地与房产资料的合并，出现了图件绘制、面积计算等执行规范的不一致，测绘公司业务范围的局限，不动产登记机构抽调的各部门人员合并办公的不协调等问题，才导致了上述的乱象。而不动产登记是一项严肃的工作，要求参与人员必须严格执行相关的法律规范，做好本职工作，做好协调配合，才能更好地为人民大众服务。总之，测绘公司和不动产登记机构的工作人员应该根据国家的法律法规及规范，强化自我，尽快适应这项新的工作。
由于历史发展的原因，测绘公司的业务范围比较单一，往往是地籍测绘与房产测绘分开，兼而有之的很少，因此，在进行不动产权籍调查时，遇到了很多的麻烦，需要适应不同的法律规范，需要加强自身的业务学习，比如本文将讨论的房产分户图边长的标注方法就有很多种，就存在效率高低问题，特别是小区商品房，每一层需要标注的边长数量很多，这就需要有一个高效的方法，才能够在保证时间效率的情况下，使其满足精度，为不动产登记机构更好更快的提供资料。
2 相关法律规范
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。其意义是切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束不动产登记管理的混乱状况。便于提高行政管理机关的效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益，也便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。
不动产登记并不只是房屋买卖交易的时候才会涉及到的，依照《不动产登记暂行条例》，不动产登记根据具体情况的不同，可以划分为以下几种类型：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。要注意区分并不是所有的房屋买卖交易都是一样的，如果购买的是新房则属于首次登记，如果购买的是二手房，则属于变更登记。
不动产登记数据是反映国民经济及社会发展水平的重要基础，也是自然资源管理的重要内容，不动产权籍调查数据的完整性、正确性直接影响后期查询、统计、分析等各类管理的需要。因此，测绘公司参与人员必须本着认真的态度，对其权属来源、历史发展情况等认真了解，完整收集相关资料，按照《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产权籍调查技术规范》等要求，完成外业测绘、内业数据处理、图件绘制、面积计算、数据库建立、报告编制等工作，进而提交不动产登记机构进行资料审核；同时，不动产登记机构的工作人员也应公平、公正的按照相关规范，在一定时限内进行审核，使其不重、不漏，符合规范，以达到进入不动产权籍调查数据库的要求，保证不动产权登记证记载数据内容的正确无误。
3 不动产权籍调查工作
3.1 政策规定
建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。
其主要工作是统一基础，做好调查工作的有效衔接，多规程并行，保持调查工作的连续稳定，规范调查，坚持调查工作便民利民，严格要求，规范调查成果，强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。
为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查、数据整合和数据库建设工作，全力保障不动产登记工作的顺利开展，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人的合法权益，制定相关技术规定，以满足当前老宗地的数据整合和新设宗地的调查工作，统一规范。
3.2 图件技术规定
3.2.1 房产分户图样图，如右图：
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3.2.2 技术规定
（1）编制要求：以地籍图、宗地图等为基础编绘房产分户图。可根据房屋的大小设计分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜；分户图的幅面规格，宜采用32开或16开两种尺寸；分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向。
（2）主要内容：宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积；房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等；电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样；不动产登记机构、绘制日期。
4 房产分户图边长标注浅析
4.1 边长标注的必要性
从国家、省市、县区的不动产权籍调查规定以及原房产测量规范来看，房产分户图均需标注房屋各部分的边长尺寸，以明确各权利人的房屋尺寸、位置、相邻关系等。在产权分割或纠纷时，可作为法律依据，而作为产权首次登记时，也可将其与原规划设计图进行比对，以核实其是否符合规划，验证规划审批的合法性，避免在各项审批手续不全或不合法的情况下错发不动产权登记证带来的麻烦。同时，也让权利人更加明确自己的权利范围，不让自己被别人侵害，也不去侵害别人的利益。
4.2 边长标注方法的探讨与比较
房产分户图边长标注方法有：CAD逐个标注、房测之友批量标注、Arcgis标注等。CAD逐个标注的方法费时费力，容易发生遗漏，当端点、交点捕捉错误时，其标注的尺寸也随之错误，是最愚笨的方法；房测之友批量标注的方法可以批量进行标注，形成CAD中的标注样式，缺点是标注过细、标注样式难于编辑，人工干预工作太多，比CAD逐个标注要好一些；而Arcgis标注的方法可以实现批量标注，可预先设置好标注的字体、字号、字色、其与相应边长的相互关系等，大部分工作都是由软件自动完成，人工干预很少，可以为工作人员节省很多的时间，减少人为错误，且不重不漏，不出错，效率很高。
4.3 Arcgis标注方法浅析
4.3.1 底图准备
（1）按照实测的房屋各部分尺寸，以墙中线绘制底图，标注各功能分区名称、房号、单元号、层次等，保存为CAD格式图件，可按幢或层存放。如下图（单层）：
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（2）打开含若干层的幢底图，使用分解功能，将各多线段分解为只有两个节点的线段；如遇三交点、四交点的情况，可将CAD图转换至Arcgis或Mapgis软件中，使用自动剪断线功能，使其在各多线段拓扑连接处没有节点的地方自动断开。
（3）将上述已经处理好的底图转换为Arcgis或Mapgis软件的专用格式，shape文件或线文件。
（4）将转换好的shape文件或线文件导入Arcgis或Mapgis软件中，做拓扑检查，消除各多线段的拓扑错误、重线、细碎线等情况，并对错误的地方进行修改，直至检查无错误，从而保证图形数据的正确性。
4.3.2 格式转换及准备
（1）打开ArcMap，将最终的CAD格式底图文件添加进来，选择polyline图层，打开需要标注的该幢线文件。
（2）在左边的内容列表框中，右键点击该线文件，对话框中点击“数据/导出数据”，修改文件名称，将其保存为shape格式文件“1幢”。
（3）移除polyline文件，将保存好的文件“1幢”添加进来，在左边的内容列表框中，右键点击该shape文件，对话框中点击“打开属性表”，在属性表中，添加“边长”字段，设置为浮点型，保留两位小数，然后在“边长”字段上，右键点击“计算几何”，选择“长度”，便将边长数据赋入属性中。
（4）打开ArcCatalog，选择存储位置，新建个人地理数据库，命名为“1幢”，并将shape格式文件“1幢”导入其中，其数据库文件为mdb格式。
4.3.3 边长标注
（1）打开ArcMap，从1幢.mdb中添加线文件，图层数据框设置地图及显示单位为“米”，比例设置为1：200。
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（2）在左边的内容列表框中，右键点击该线文件，对话框中点击“标注要素”，并打开该线文件属性项，选择标注字段为“边长”，按照规范要求，设置好标注边长的字体、字号、字色等，然后设置放置属性，如右图：
设置完毕后点击确定，标注结果如下图：
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（3）最后在左边的内容列表框中，右键点击该线文件，对话框中点击“将标注转换为注记”，保存文件。
4.3.4 导出边长注记及编辑成图
（1）打开ArcCatalog，文件夹连接至1幢.mdb，即可看到里面多了一个注记层文件，
点击右键，导出CAD格式文件，对话框选择导出类型和输出文件，并命名文件名，等待导出成功即可。
（2）打开CAD，打开上述导出的文件，将原来的功能分区等注记添加进来。
（3）对最终图件进行编辑整理，因为字体、字号、字色已经设置好了，故只需对其位置适当移动，避免各个内容相互压盖，保持图面整洁，如某些边长已小于规范要求，可利用筛选功能，选出较小尺寸注记并删除。
（4）按照房屋各部分实测尺寸，进行最终检查，确认无误后，即可保存为最终文件。最终结果如下图：
5 总结
不动产权籍调查关乎权利人的财产权利，实行不动产权登记，是国家对其物权最好的保护，而准确地反映权利人所拥有的土地和房屋的真实情况，则是测绘公司工作人员的最大职责。因此，我们要认真测绘，保证每一个界址点的位置、每一条房屋各部分的边长，都符合规范要求的精度，都准确无误，每一份权属材料，都要调查清楚，不能有马虎大意的心态，必须全心全意的为权利人服务。
Arcgis标注边长的方法，经过我们的多次实践操作，并同时配合其它软件一起使用，发现其工作效率很高，可以节省很多的时间，大大缩短了我们为权利人服务的时间，而且，其精度也能满足规范要求，是一种值得推广的好方法。