上海东苑碧贵置业有限公司 201100
摘要：本文主要是浅述测量在房地产管理中的作用，及存在的相关问题，并且通过相关材料分析房地产测量在房产建设管理当中的地位，为实际碰到的困难提供一些解决思路，为相关人士提供相应的参考，如果文中有哪些不足之处希望能够及时指出批评。
关键词：房产测量；房产管理；测绘
随着国家城镇化的推进与发展，房产行业在社会中占据了越来越重要的地位，房产管理倍受人们的关注。我国房产测量与房产管理责任制度形成了相互关联体系，由于自身工作的特殊性，房产测量和管理是整个房产行业布局的基础，属于先行性的工作，其发展进步影响房产项目每一个工作环节。面对不断变化的形势，房产测量工作能否有效应对房产管理发展的风险和机遇，也从很大程度上表现了房产测绘行业改革的紧迫性。
1房产测量的作用
在一般测绘的基础上，房产测量是融合房地产管理相关业务的专业测量。房产测量主要工作内容是用图片、文字或图形方式表现建筑住房的测量和评定数据，从而有效地确定房屋所在的位置、归属权、房屋质量、房屋数量和住房整体现状。其中主要目的是，给房产所有权、房产的户籍管理、当地房地产的开发和利用以及当地城镇的规划和建设，提供相关的参考文件和数据。
1.1城市总体规划、发展方面的作用
目前城镇化进程十分迅速，房产管理和住宅建设应逐步融入城市建设进程中，房屋管理部门和建设规划部门，应当通过测量成果了解本地区整体的房屋产权、数量、具体位置等相关基本信息。只有这样，城市管理部门才能进行总体的规划与评估，才能有效合理的规划住房用地，有计划地对老、旧城区进行分批的改造和建设，才可以更好地进行城市管理和建设，规划发展城市未来新区，同时房产的测量结果和数据是城市开展地产管理当中重要的理论依据和基础材料。
房产测量在国家重大工程项目管理中发挥了巨大的作用，上海世博选址前，对上海市整体规划进行了详细的全面研究，房产测量资料成果为最终的选址提供了巨大决策依据，周围房屋的分布，周边道路、周边环境、交通设施、配套设施、人员流动等等，没有详细的测绘资料这些浩大的工程建设是无法想象的。
1.2财政经济方面的作用
房产测量工作为当地的有关部门提供了大量的图纸资料，使得城市管理部门能够及时、准确地掌握城市住房和现有土地利用的基本现状和变化，统计了不同住房的整体数量和比值，促进房产户籍等图形管理档案的构建，为有关部门对房屋经济研究提供了重要的数据支持。房产测量数据，可协助税收部门分析土地用地的需求，划分用地类型，制定不同税收标准，从而有效地推进当地税务进入良好的运行模式。
随着经济的发展，住房需求成为巨大的民生要求，近二十年来商品住房获得了巨大的发展，城市化进程用日新月异来形容也毫不为过，房产在发展过程中也出现了不和谐声音，大批炒房客蜂拥而至，人为推高了房价，一线城市出现了排队买房，日光盘等不正常现象，为抑制房产的炒作行为，国家出台了一系列政策，房产税是其中重要政策之一，以家庭为例超过一定面积需缴纳房产税，房产测量数据为收缴房产税提供了唯一合理、精准的依据，所以从某种层度说房产测量为国家的财政经济提供了巨大的支撑作用。
1.3个人权益方面的作用
对绝大对数人而言，房产是一个家庭巨大的资产，尤其是在一线城市，房产证对每户家庭而言重要性不言而喻，房产证中的房产图是每户人家自身房屋的权属范围，是颁发房屋所有权证的重要附图，是主管部门的审核，具有法律效力的。房子证里面有所重要数据都是通过房产测量反映到当中，它代表了房产所有人合法的经济利益。通过加强房产测量管理可以有效地保护消费者自身的合法权益。
2房产测量中几种图形的差异说明
房地产证中房产图是房屋产权的重要的资料。根据房产管理自身的需要，可将房产图划分为分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房产分户平面图（简称分户图）。
分幅图是反映当地房屋所在的具体位置、归属等基本现状的图片，是测绘分丘图和分户图重要的基础材料，是产权登记和户籍档案建立的重要附属内容。分幅图的绘制内容包括房屋住户所在的城市、乡镇、工业区和居民点，对于周边密集的地区常常采用1：500的比例进行绘制，其它以外的地区按1：1000的比例绘制。分丘图表现了分幅图局部的具体情况，是分幅图局部具体明细图，也是产权证书中的基本附图，其可以及时地反映房屋及其用地的实际情况、不同房屋之间的划分界限、房屋的房角点和界址点、房屋建筑面积、用地面积、四至位置、建成年份等各项房地产基本要素，其比例一般为1:100~1:1000，幅面可在787mm~1092mm的4开到32开间选用，也是绘制房屋产权的基本图纸之一，该图以丘为基本的划分单位。分户图是以每户为单位，是在分丘图基础上的进一步明细，主要表现了房屋内部的具体结构和实际情况，是房屋登记处分发给个人的一种权威附图，图中描述了该房屋门牌号、层次、户号、室号、房屋建筑面积、房屋边长等，其比列一般为1:200，幅面一般787mm~1092mm的16开或32开。
地籍图主要由地籍要素和地形要素两部分组成。地籍要素为主，与地籍要素有关的地形要素为辅。地籍图是详细划分土地权属界限的大比例地图地籍图主要根据当时所测绘的实际情况按照性质的不同采用不同的比例进行描绘，主要同于说明或证明各级行政界、权属界、地类界、宗地等。地籍图可分为基本地籍图、宗地图，一般情况条件下所使用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。
地形图主要是指地球表面的起伏状态以及所在的地理位置在水平面上的投影。地形图主要由当地土质结构和土地上的具体事物两部分组成。地物是指在地球表面上的各种动植物以及人工建造的各种建筑，地貌是指随着各个大陆板块的不断运动使得地球表面产生了各种各样的山川河流等自然奇迹。在进行绘制地形图是常常采用的比例是1：500，有时会用更小的进行。
通过三种测绘图的分析，可以明确地得知房屋产权图与另外两种有着明显的不同，它主要是为了开发商的利用，征收税收和城镇规划提供相关的参考数据。与另外两个图有着本质的区别，由于他们自身所服务的对象不同，因此各自的内容差异也是巨大的。
3相关问题解决总体思路
针对目前在房地产测绘过程中存在问题或者说不足，结合本行业实际状况，谈几点改进思路：
(1)充分发挥市场经济作用，现有的测绘制度已经不适合社会经济发展的需求，有资质的测绘单位仍然是由之前某些管理单位改制而来的，从某种层度说在市场上处于垄断地位，应该让有资质的单位大量参与进来，形成良好的竞争机制；
(2)应时刻关注国外同行在测绘领域取得的成果，吸取国外同行先进的管理经验，在技术上与国际接轨，使我国整体测绘水平走上更高的台阶；
(3)通过改变测绘制度提高相关企业自身管理能力，标准、规范化我国测绘行业，倒逼企业提高测绘行业的服务能力，有助于整体行业在未来的市场环境中发展壮大；
(4)测绘制度改革有助于打破传统局面，从业务能力、技术能力等方面对房产测绘工作人员提出新的要求。从另一方面推动测绘行业应保持人才合理流动、优胜劣汰，同时要进行工作创新，包括测量仪器的优化和创新。
4结束语
房产测量主要目标是通过测绘手段取得国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料，可为城市经济建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。
为顺应我国技术与社会经济的迅猛发展，从行业长远发展的角度出发，房产测量单位应放下心中旧思想，打破利益的小圈子，积极地找出发生问题的所在，在不断学习和探索的过程当中逐步地发挥房产测量在房产管理当中的作用。
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