乌鲁木齐高新技术产业开发建设有限责任公司 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市 830000
摘要：房地产开项目对我国社会经济发展有着一定影响，项目开发前期工作能够有助于各方面的合理进行。文章通过对房地产开发前期管理存在问题进行分析，探讨房地产开发项目前期工作的管理措施。
关键词：房地产开发；开发项目；前期工作；前期管理
引言
新时期，为了全面提高房地产开发项目前期管理工作水平，工作人员需要加强管理分析能力，通过进一步研究，对房地产项目前期管理重要性进行了相应分析，探索了具体的管理措施，希望通过分析能够不断保证房地产开发项目管理工作有效开展。
1房地产开发管理的重要性
近些年，随着城镇化政策的不断推进，房地产开发行业如雨后春笋般涌出，该行业市场竞争也愈发地激烈，房地产开发管理工作就逐渐成为房地产企业提升市场竞争力的重点内容。研究房地产开发管理的重要性，可以从各方面推动房地产开发事业的进一步发展，为房地产开发管理注入新鲜的血液，提供充足的动力。第一，有利于推动房地产事业的稳定发展。居民消费水平的提升直接改变了他们的消费观念，人们逐渐由保守型消费转变为理性投资型消费，这在很大程度上增加了人们对住房的需求量，而这需求量的激增也促进了房地产行业的膨胀发展。但是，与此同时，房地产企业之间也产生了激烈的市场竞争，很多房地产开发企业为了在整个经济市场中站稳脚跟，得到稳定且长远的发展，就越来越注重房地产开发管理工作的高效性，以此来提高自身的竞争优势。在当下的经济环境之中，注重和探究房地产开发管理，使其在理论和实践各方面都更加规范化、科学化和人性化，可以使得房地产开发企业得到平稳顺利的发展，有条不紊地开展和落实各项相关工作，对推动房地产事业的稳定发展具有不容忽视的影响力和现实意义。第二，有利于促进房地产项目的目标实现。伴随着社会经济水平的不断提高，房地产开发的数量和类型也不断增加。加强房地产开发管理，需要根据相关的法律法规来制定各种管理的规章制度，构建起高效的管理保障体系，这可以有效解决房地产开发管理工作中项目繁杂、难度大等问题，提高房地产开发管理的效率和水平，提升各方面工作人员的协同配合的程度，最大限度地降低房地产开发管理投入的成本，对房地产开发项目进行质量、成本、施工时间等各个环节进行整体把控，有助于保证房地产开发项目的施工质量和施工效率，提升房地产开发商的经济收入，在保证房地产工程项目施工任务顺利完成的同时还可以最大程度地延长建筑的使用寿命和提高住户的使用舒适感，最终促成房地产开发管理项目目标的完满实现。
2 前期工作的主要流程
建筑工程作为城市的基础设施建设项目，需要对项目前期工作进行完整的规划。前期报建工作必须遵守应有的流程、报建材料及时提交到各部门，待审批通过后，开始正式施工。建筑工程主要前期工作流程可归纳为以下几个方面：第一，确定项目资金来源，明确项目性质及项目建设单位。第二，项目立项、选址及用地预审。项目通过发改部门批准立项后，由自然资源部门出具选址意见书；初步选定项目用地范围后，需委托测绘机构对项目用地范围进行地形测绘分析，报自然资源部门预审核查项目涉及地类情况，取得自然资源部门核查通过的项目用地预审意见书。项目建设单位通过自然资源部门进行土地核查后，若涉及未报批的农用地，根据项目占用农用地的大小、地类情况向国家、省、市自然资源部门申请农用地转建设用地报批。第三，确定设计方案，并对项目进行可行性分析。项目建设单位在项目选址红线内完成方案设计，同时对项目进行可行性分析研究后形成报告，分别报送自然资源部门与发改部门审批。第四，办理用地规划许可、完成用地批准。项目通过自然资源部门批复用地规划许可证后，经自然资源部门申请，可取得政府供地批文，再由自然资源部门批准项目用地。第五，进行初步设计及概算，施工图设计及预算。政府投资的建筑工程项目一般需要完成初步设计及概算报送发改部门同意后，再向财政部门申请施工图预算审核批复。第六，办理工程规划许可与施工许可。项目建设单位通过自然资源部门批复工程规划许可，方可向住建部门申请施工许可证。
3房地产开发项目前期工作中的管理措施
3.1目标客户群的分析
客户是销售的基础，对目标客户群的精准把握，可以为后期的房地产开发项目的开发工作提供基础，整体销售、宣传工作可以做到有的放矢，针对于目标客户群的前期策划工作，可以根据产品类型进行全市的客户搜寻工作，找出目标客户群的居住环境、工作位置，并进行有针对性的调研研究，了解目标客户的实际需要，为其提供目标客户需要的高质量产品，促进房地产开发项目的整体销售工作。
3.2构建完善的管理制度
房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中得到稳步的发展，就必须要构建完善的、科学的、合理的管理制度。主要可以从以下两方面着手，一是要明确责任划分，要分配到具体个人，增强他们的责任意识，保证每个环节能够有专人来对接、负责；二是要进行深入的调查研究，确保工程项目的可行性，不至于后续的施工工作的浪费，避免前期工作失误引发严重的经济损失，做到实时的监控和管理。
3.3提高资源利用率
实施建筑工程时，总会存在对资源的利用率偏低等问题，多数企业以粗放式的管理手段经营项目，决策缺乏科学性，方案的种类也更多，因此便导致资源利用量较高，但同时利用率偏低的情况。部分企业无法明显提升资源的使用效率，表现为资金浪费情况严重，即便项目按期竣工，也会由于在资金方面存在问题而导致企业面临结算困难。资源利用的提升对企业来说较为重要，其也可作为提升企业经济收益的重要途径。因此企业需始终贯彻执行节约资源、提高使用效率的思想，从员工到领导层面均需树立相应的责任意识，从而助推企业获得更高的经济收益。这不仅关乎企业当前的发展情况，更会对后续的发展产生直接影响。当前我国企业对资源使用的合理性明显提升，建筑行业企业在此方面也达到逐步发展。资源使用率的提升不但能够迎合社会需求，同时也可明显提升企业的竞争实力。据调查结果可知，我国七成以上的企业掌握提升资源利用率的技术手段，也可以表明，提升企业的资源使用效率，提升技术创新手段，是促进企业高速发展的重要途径，同时也能够在项目前期压缩成本形成有力的支撑。
3.4增强政府职能部门与企业的沟通联系
房地产企业主要与政府有关单位进行报建领域的沟通、联系。基于此，房地产企业需要积极主动地与消防、人防、发展改革委、房产局、国土局、住建委等当地政府的行政主管单位构建紧密联系，提高自身的工作质量与工作效率。在完善报建工作制度体系的同时，各级地方政府的行政主管单位应加强报建管理工作的培训力度，工程建设单位应积极主动地与当地职能单位构建良好、畅通的沟通渠道，及时获取工程报建领域的制度变动与政策导向，方便对工程项目报建工作进行调整并完善相关工作流程。与此同时，政府的各级管理监督部门应相互配合，加强交流合作，推动建筑工程报建工作的质量与效率。
结语
综上所诉，随着房地产市场规范化、品牌化的不断发展，房地产市场走向了日趋成熟的状态，房地产企业管理层逐渐意识到了在正式销售前，对产品进行清晰定位，了解产品实际情况的重要性，做好前期管理工作，能够满足时代发展需求，实现更专业、更合理的房地产项目建设。
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