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摘要：在城市化发展基建城市，人口大量激增使得农村人口抽检而宅基地资源也因此闲置，由此出现资源粗放利用与浪费的情况，为了合理的应用宅基地资源，使宅基地使用权成为实现乡村振兴盘活农村资产的方式，需要对其使用权进行合理规范，宅基地流转需要在物权保障健全、产权明确的基础上进行。通过农村地区房地一体不动产登记，推动农村宅基地使用权流转工作，提高空闲资源的利用率。但是在相关工作进行时出现房地权属来源资料不完整、超面积建房与一户多宅等现象，由此会严重影响到房地一体不动产工作的开展，本文针对此类现象给出解决方式，希望可以推动房地一体不动产工作顺利开展。
关键词：房地一体不动产；宅基地；流转
宅基地对中国农民有着不同寻常的意义，其拥有情感寄托、风险保障、生活居住、归属承继等功能。在我国现代化建设期间，大部分农村居民为了提高自身经济收入，所以向城市涌入，这也使人力资源转移后出现大量空置的农房与宅基地，而受到宅基地制度的制约，使农房与宅基地权力没有办法灵活的流转，下面将提出解决相关问题的方式。
一、农村房地产一体不动产登记概述
国家出台文件《中华人民共和国物权法》并在其中作出明确的规定，不动产登记指明经利害关系人或权利人申请将专职部门将变动事项与有关不动产物权，记录在不动产登记簿，将林业、住建国土、农业等部门的不动产登记工作划归到国土部门，进行房地一体化不动产权登记。在此基础上实现多种不动产统一登记，其中包含宅基地使用权、农村集体土地所有权、集体建设地上房屋所有权、集体建设用地使用权、林权土地承包经营权等[1]。
我国在建设期间，早于上世纪80年代便已经开始进行农村集体土地所有权确权的试点登记工作，但是因为随后的几年工作进展迟缓一度处于停滞状态，直至1999年农村集体土地所有权确权才开始全面推广，完成所有权确权登记工作，农村宅基地确权登记发证是在2008年正式提出，由国土资源部等五部委联合出台文件，实施不动产统一登记制度，在此制度要求下将构筑物农房与集体建设的地上建筑物统一划归到确权登记发证领域中，由此进行统一确权登记、统一调查、统一发证，在一系列举措下为城乡房地一体不动产登记体系打开了一扇通道，从而可以使农房享有法律法规的保护，承认产权地位。
二、房地一体不动产登记对宅基地流转间形成的影响
（一）房地一体不动产登记为宅基地改革提供制度保障
房地一体不动产登记包含建筑物所有权，房屋所有权还拥有集体土地所有权、建设用地使用权，草地、林地、耕地等土地承包经营权、宅基地使用权等内容，确权成为流转的前提，开展房地一体在一定程度上规范化以往原有土地制度内容，解决原有土地制度不合理的做法，确权登记应用在农房与宅基地中成为我国宅基地改革的基础性制度，对于宅基地流转有着保障性作用[2]。
（二）房地一体不动产登记为宅基地流转给予法律支撑
目前，我国关于宅基地相关文件的提出保障农民的财产，宅基地三权分置改革的目的是希望增加农民财产收入，但是这种做法却会受制于实际情况以及我国不健全法律法规的限制，由此导致农民虽然享有与宅基地有关的使用权，依然在农村出现土地大量闲置，无法得到合理应用的情况。土地利用率低导致资源得不到合理的应用，作为农民财富收入的一大来源，农房仍然以居住保障功能为主，农房的应用过于单一，在此种情况下农房与宅基地的财产性权利很难在实际工作中体现出来。通过对宅基地与农房的设置，将其规划到不动产登记中，通过房地一体让农民能够通过转让、担保、抵押等方式，行使住房的财产性权利，而农民关于住房财产性权利转让担保的行为，也得到我国政策与法律法规的保护。
（三）房地一体不动产登记推动宅基地流转市场发展
违法占用廉价农村土地、侵占农村土地是集体建设用地使用权与农村宅基地确权出现前繁出现的现象，宅基地流转在城乡结合地区较为活跃，但是其以隐性交易的方式进行，这是不合法的行为。房地一体不动产登记明确规定宅基地使用权与农房的权利归属与权利界限，通过明确划分两者的权利归属，可以解决宅基地权属引发的争议。房地一体不动产登记过程中必须确定与土地相关的信息，比如土地的价值、用途、面积，在市场主体下通过竞争模式确定农村土地使用权，在相关工作模式下优化农村土地资源，进一步推动宅基地流转市场，使其更好的发展[3]。
三、宅基地流转出现的问题
（一）农户法律意识淡薄
虽然国家提出农村物权，但是因为村民对国家政策关注程度不足，同时农村物权相关内容宣传力度不足，使农民对于相关内容并不清楚，由于农民还存在法律意识淡薄的情况，所以在日常生活中可能没有意识到超占宅基地与多占宅基地的问题，也不清楚相关举措的严重性。很多农民为了满足自身利益需求，可能会在生活期间出现随意扩建农房、改建农房、新建农房等行为，由此使宅基地超面积建房的情况非常普遍，其会对农民耕地红线保护、集体利益保护造成的巨大的冲击。
（二）一户多宅现象严重
在国家相关部门出台的土地管理法中规定一户一宅，但是通过对农村地区的调查发现一户多宅现象严重，相关现象会严重影响到我国宅基地制度实施的公平性，还会出现土地不合理应用的问题。为了解决一宅多户现象，需要重新购置完善的配套政策，确定产权关系。但是目前在相关工作执行阶段，由于没有对一户多宅进行实际情况分析，针对没有合法产权与拥有合法产权两种情况采取差别化措施，使一户多宅难以得到有效地解决。
（三）对宅基地权利认知不足
农户没有关注国家对宅基地给出的文件，所以存在宅基地使用权与相应权利认知程度低下的问题，很多农户了解自身宅基地的占有权与使用权，但是还有一部分农户仍对宅基地使用权的处分与收益存在质疑。在我国推进三权分置改革的过程中，由于农户在宅基地资格权所有权方面认知程度不足，影响到农户宅基地使用权流转的态度，导致宅基地流转实践阶段工作无法达到农户的心理预期要求。
四、宅基地流转优化管控措施
（一）确定产权内容
相关部门需要针对宅基地流转出现的问题，完善相关法律法规，明确宅基地权利主体，还需要快速推进宅基地使用权相关工作，加快确权颁证工作的推广速度，在文件中赋予农民宅基地与房屋完整使用占用等权力，肯定农民在宅基地使用中的物权属性，同时通过法律文件予以保障[4]。
（二）采用因地制宜的原则
针对宅基地流转出现的问题，需要采用因地制宜的原则，逐渐开放宅基地流转市场，同时应该完善物权法关于宅基地流转方面的内容，以文件的方式明确宅基地使用权，确定其物权属性，赋予农民完整使用宅基地的权利，允许农民根据自己的需要有条件地流转宅基地。在宅基地使用权流转期限，还需要注意工作方式，避免出现一刀切的情况，需要针对不同地区采用差异化工作方式，满足不同类型农户对宅基地使用权流转的需求。
（三）完善社会保障制度
有必要完善农村社会保障制度，将其作为推动宅基地使用权自由流转的保障措施，在推动城乡一体化户籍制度改革的同时，完善农村地区的社会保障制度，比如失业保障、医疗保障、养老保险等，由此消除农民的后顾之忧。
结语
为了解决资源无法合理应用的问题，在宅基地社会保障功能不断弱化的过程中，国家发现此方面问题并下发文件，提出使用三权分置的方法，以此推进房地一体登记发证，从而可以让宅基地合理合法的流转，解决资源空置浪费的问题。
参考文献：
[1]肖专，张开亮，王成芸，等.浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措——以六盘水市农村房地一体宅基地不动产登记为例[J].科技风，2020，No.410（06）：205+207.
[2]唐佳林.农村房地一体确权登记发证难点与对策研究——以武汉市为例[J].中国市场，2019，993（02）：59-60.
[3]江贵兴.农村房地一体不动产确权登记问题与对策[J].建筑·建材·装饰，2019，000（012）：130，169.
[4]周生勇.浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策[J].环球市场，2020，000（003）：4，6.