新疆生产建设兵团第六师103团城镇管理服务中心 新疆五家渠 831304
摘要：城市化进程的加快，使得人们生活水平得到提升。在经济环境下，物业市场得到了快速发展，民众可以享受到的物业服务种类越来越多，这也在很大程度上增加了物业管理企业的竞争压力。所以，物业企业必须要针对管理模式进行探索与创新，实现自身服务质量、服务能力的提高，强化自身的市场竞争实力，在激烈的市场竞争中获得更多的市场份额。据住建部统计，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，老旧小区的改造和治理不仅关乎宏观经济和城市发展，更关乎民生福祉，已形成一个刻不容缓的社会问题。然而老旧小区改造和社区建设既是民生工程，也是一项复杂的系统工程，工作涉及面广，情况复杂，存在诸多难点和痛点，需要政府部门、社区管理者、物业管理企业和业主多方努力，协调配合。
关键词：老旧小区；综合整治；物业管理
引言
2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，部署全面推进城镇老旧小区改造的相关工作。2020年10月，党的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议，将“实施城市更新行动、加强城镇老旧小区改造和社区建设”列为推动以人为核心的新型城镇化的一项重要内容。
1老旧小区管理存在的问题
1.1基础设施不完善
由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
1.2管理费用收取难
老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
2老旧小区综合整治
2.1转变观念，提升服务质量
物业管理应该在系统化、标准化的管理基础上总结各项目自身的服务特色，并通过常态化管理推进，不断促进物业服务品质提升。面对物业费收缴困难的问题，物业公司只有提供物有所值甚至物超所值的服务，才能赢得业主的信任。在硬件投入方面，物业公司利用自有资金尽可能增加小区配套设施投入，改善小区环境，给业主物超所值的惊喜。在软件方面，加强物业管理人员的业务培训；通过组织开展社区文化活动，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，并针对不同客户群体，制定相应的客户服务计划；客服管家在出入较集中的路段或各大堂门口安装服务人员公示牌，加深业主印象。
2.2要加大投入
一是规划设计部门要严格按照要求设计规划居民小区，涉及物业管理服务的设施设备，尤其是公共基础设施必须足额规划设计到位。二是开发商和建筑商要严格按照规划部门批准的规划建设施工，要高质量、足额建设好物业基础设施。三是相关部门要严格质量验收，足额向街道、社区和物业企业交付物业设施设备，移交要及时，设施设备和相关资料要完备齐全。四是街道、社区和物业企业要分别建立台账，管理好物业资产、资料，确保不流失、不毁损。五是创新物业投资模式，引进有经济实力的企业投资小区基础设施，市场化运作，逐步回收投资，实现居民、物业企业、投资企业多方共赢。
2.3要依法治理
要加大小区依法管理服务力度，逐步使小区物业管理服务工作法治化。一是依法拆除违章建筑。仅靠物业企业的力量，难以取得好的效果，城管部门、街道、社区要切实发挥作用，齐抓共管，共同发力，依法拆除。二是依法处理侵权问题。对侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题，物业企业及时劝阻报告，积极协助配合主管部门做好执法工作。三是依法灵活解决拖欠物业费问题。对恶意拒交物业费的，一方面对其实行差异化服务，禁止其享受一些便利服务，督促其履行缴费义务；另一方面选准一些典型案件，依法起诉，通过法律途径解决，曝光一批典型案例。
2.4要加强指导
一是要加强对成立业主委员会的指导，制定具体的业主委员会推选办法。二是要加强对屋顶漏水、下水道堵塞等问题处理的指导，制定具体的解决办法，提出涉及楼层承担费用的比例建议，引导问题的化解。三是要加强对小区居民矛盾纠纷问题处理的指导，利用社会资源将律师、法律工作者、人民调解员引入居民小区，发挥老党员、老干部、两代表一委员的作用，及时化解矛盾纠纷。四是加强对物业费收取问题的协调指导，既要坚持原则，又要灵活解决，制定对空置房等特殊情况处理的指导性意见，大力宣传物业费处理典型案例，引导居民自觉缴费。五是加强对物业费收取标准定价的指导。建立物业主管部门、物业企业和居民物业费协商定价机制，物业主管部门要统筹兼顾物业企业正常运营、小区建设档次、物业企业管理服务水平、周边小区收费标准、居民承受能力等情况，制定出台指导性物业费价格，在此基础上通过多方协商确定小区物业费收费标准。
2.5加强技术人才管理
老旧小区改造治理工作的顺利开展需要大量的人力投入，对专业技术人才的需求也非常迫切。一方面，由于老旧小区改造涉及到工程建设，专业性比较强，大多数工作人员缺乏相关知识积累，所以社区要高度重视工作人员的培养工作，定期组织开展与改造治理工作相关的培训，及时给工作人员充充电、补补课，让大家对所要负责的工作有一个基本的了解，并在老旧小区改造治理实践中予以运用，快速成才。另一方面，社区在人员招聘引进时，应根据工作需要向工程建设管理相关专业倾斜，补充具有专业技术知识储备的新鲜血液，并加大培养投入，争取在改造治理实践中尽快得到锻炼提升。最后，街道、社区应提高工资待遇水平，尤其是在专业技术人才方面，至少不能过分低于市场行情，尽量减少人才流失。
结语
总之，随着我国城市化进程的飞速发展，物业经济发展显得越来越重要，直接关系着我国的国计民生和现代化建设程度。同时随着人们的收入和生活水平的提高，人们也必然会对今后的物业管理有更多的需求。我始终坚信在政府、物业企业和业主的共同努力下，物业管理行业必然会不断地提高和飞越，达到新的高度。这就需要我们需要结合实际情况，科学合理的制定相关的配套管理方案，对物业队伍进行变革和完善相关立法，引导物业管理行业走上一条持续健康的发展道路，为业主提供一个真正能安居乐业，欣欣向荣的生活空间。
参考文献：
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