济南市市中区房屋服务中心 山东省济南市 250000
摘要：国家大力推进城镇老旧小区改造，在提供巨大市场的同时也为传统建筑行业企业转型发展提供了很好的契机，这在城市发展进入城市更新的重要时期显得尤为重要。本文介绍了国家推进老旧小区改造的多重背景和意义，在解析老旧小区改造内容和项目特点的基础上，对老旧小区改造带来的潜在机遇和存在的问题进行了深入探讨，希望能对从事老旧小区改造工作的企业和人员有所启发。
关键词：老旧小区；改造项目；难点问题；改造建议
引言
老旧小区改造不仅是一项实实在在惠民利民的民生工程，也是一项庞大而艰巨的系统工程，需要地方政府在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指导下，积极探索出一套符合国家预期、适合地方特色的工作机制，统筹兼顾国家利益、集体利益和个人利益，平衡城市经济发展和城市财政承受能力，协调政府和居民之间的权利和义务。
1老旧小区改造项目特点
1.1改造任务繁重
当前，老旧小区的改造工程主要包括外观改造、周边环境改造、电气管线改造、设备管线改造、土建维修、装修装饰、水电维修等多个项目，并且这些改造项目都需要多个工种通力合作才能完成，致使工程施工任务极为繁重。环境改造包括小区周边道路、绿化、照明、监控、停车位、健身娱乐设备等部分进行改造升级；电气管线改造包括配电系统、弱电系统、室外照明以及楼道照明等；设备管线改造包括雨水管网改造、污水管网改造等部分。
1.2施工范围较广
对于当前大部分城市的老旧小区来说，其占地面积普遍不大，小一些的小区仅有一两栋楼，其前身大多是一些企业的宿舍楼。在进行老旧小区改造的过程中，施工单位需要多个小区同时开工，存在施工点多、施工面广等问题。
1.3施工时间较长
在开展老旧小区改造工程的过程中，受限于施工应尽可能避免对住户日常生活造成不良影响的要求，面对一些小区居住老年人较多的情况，施工人员施工时间既不能太早也不能太晚，这就大大缩短了有效施工时间，延长了工期。
2城市老旧小区改造出现的难点
2.1资金筹集和施工筹建方面
在进行老旧小区的改造时，最主要的问题就是资金的筹集，但由于老旧小区在改造时进行的周期比较长，存在一定的难度。目前我国多数城市老旧小区改造，其资金来源主要还是以政府拨款为主，缺乏社会力量资金支持。如果没有足够的资金支持，改造过程中很可能出现施工延期或者中途停工的情况，因此资金筹集不能单纯依靠政府的资金支持，一定要拓宽筹集渠道，积极发动社会力量，鼓励社会企业给予资金支持，为社会建设贡献自己的一分力量，同时还能为企业树立良好形象。此外，政府要尽量给予参建企业一定政策扶持，比如减免纳税，为施工企业减轻资金负担，避免过多成本消耗。施工筹建过程也要进行很多工作的协调，改造过程中势必会对居民生活造成影响，例如对各种基础设施配套进行改造势必会对居民出入、用水、用电等造成不便。而且，老旧小区改造往往无法满足群众的不同诉求，在进行协调的过程中还会遇到一些居民不配合等问题，使得老旧小区的改造遇到重重阻碍。
2.2管理协调方面
在进行老旧小区的改造时是要经过一系列的法律程序的，在进行改造时，其中所牵扯到的部门比较多，因此，在进行协调管理时就会比较的复杂。一般情况下，进行老旧小区的改造要考虑到对于水、电、燃气、电信、排污等设施设备的升级问题，这就需要改造人员要与相应的单位进行协调，使得各个单位之间能够密切的配合。最后，还要考虑到老旧小区一些安全方面的问题，例如消防方面、安保方面等，这些都是要进行协调的工作。如果协调不好，在后期会产生一系列的麻烦。
3对老旧小区改造的思考和建议
3.1合理划分区域，制订改造计划
通过实地调查、资料收集全面掌握城市老旧小区现状，对小区信息进行汇总、分类，分析小区存在的问题、是否具有改造价值、有无改造必要性以及改造内容及资金需求等，为全市老旧小区改造谋划精准决策、施策；根据各小区房屋和基础设施老旧状况、群众改造意愿强烈程度、改造可实施性等因素，将需要实施改造的小区进行分类，制订科学合理的城市老旧小区改造年度计划和资金筹措计划，按照“先民生后提升、先功能后景观”的原则，优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、群众改造意愿强烈的小区，有序统筹推进老旧小区改造工作。
3.2打破传统意义上的小区界线，以片区、街区模式成片改造
调研过程中发现，一部分二十世纪八九十年代建成的住宅小区为以前单位建造的职工宿舍楼、办公楼或其他用房等，建设规模小、场地狭窄，有的小区仅由一、二栋宿舍楼组成，就单个小区进行改造意义不大，无法解决道路不畅、公共配套缺失、公共空间匮乏等问题，甚至部分小区由于场地狭窄，没有施工作业面，导致施工机械、施工车辆无法通行，无法实施改造。因此，需要打破传统意义上的小区界线，拆除围墙，将相邻小区打通，以片区、街区模式进行成片改造。
3.3拆改结合，以提升整个片区、街区品质
在调研过程中发现，城市中还大量存在二十世纪七八十年代年代建成的砖混、砖木结构建筑，结构安全性能差，部分房屋被鉴定为危房，这样的建筑如果单纯实施改造不仅工程技术难度较大，施工危险性高，而且资金投入大，相当于新建一栋建筑所要投入的资金量。由于房屋整体结构和平面布局的不合理，改造时很难彻底改善和优化房屋功能，而对于这样的老旧建筑，不如推倒重建。由于之前规划和建设管理制度不健全、执法不力等原因，很多老旧小区建筑密度大、间距小，调研时发现有少量 6 层～ 7 层建筑之间的间距不足 2 m，几乎是墙贴着墙建设，不能满足房屋采光、通风的要求，更不用说消防安全和公共设施建设了。这样的问题仅通过单纯的改造也无法解决，只能拆除部分无改造价值的建筑，增加建筑间距、减小建筑密度，腾出一部分土地用来建设市政基础设施和公共配套设施，才能达到良好的改造效果。而且这也符合居民的意愿，走访时发现这类老旧小区的实际住户较少，大量房屋空置，居民并不希望对这类房屋实施改造，他们更希望能够拆除重建。
3.4建立长效管理机制，加强后期维护与管理
（1）引入专业的物业管理。将老旧小区按片区、街区进行改造后小区已达到一定规模，有相应的市政配套设施和公共服务设施，再引进专业的物业管理团队，对小区进行精细化、规范化的物业管理。比如负责小区的环境卫生管理、治安管理；统一规划小区停车位并对车位进行有序管理；定期对小区内道路、管网、绿化等各类公共设施进行保养和维护；开发利用公共空间，为居民提供便民服务，对有条件的小区可以尝试开展老年人日间照料、助餐及未成年人托管等服务。（2）提高社区自治能力。建立健全基层党组织领导，居民委员会配合，充分发挥业主委员会和物业服务人员的作用，倡导居民参与小区管理，约束个人主义，让居民形成对公共秩序自觉遵守和对公共利益自觉维护的习惯，建立适合老旧小区特点的长效管理机制，积极营造良好的居住氛围，构建合谐社区。在老旧小区改造中，只有充分调动居民参与的积极性，得到居民的全力支持，才能使困难迎刃而解。
结束语
对于居民比较敏感的改造形式差异、居民个人出资、生活影响等问题，地方政府要尽快在工作中补充和完善相关法律法规，强化组织保障，加强舆论宣传，充分发挥基层组织的作用，了解居民需求，做好居民沟通协调工作，完善预告和公告机制，做到公开透明，取得居民的理解和支持。老旧小区改造需要建立和完善相关法律法规，科学制订改造计划，因地制宜，整体规划，统筹考虑，分步实施。
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