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探究房地产开发项目的设计管理和成本控制

发表时间：2021/6/9 来源：《基层建设》2021年第6期作者：李淳

[导读] 摘要：随着我国经济社会的发展，我国房地产行业的发展呈现突飞猛进之势。

        中交城市发展（山东）有限公司山东省济南市 250000
        摘要：随着我国经济社会的发展，我国房地产行业的发展呈现突飞猛进之势。在房地产开发项目中，设计管理和成本控制是两个影响房地产开发的重要因素。设计管理是房地产开发项目的基础，从开始贯穿到结尾，房地产开发过程中的每一个阶段都要基于设计来进行，因此只有做好设计管理，房地产行业的发展才能呈良好态势。成本是影响盈利的根本，在房地产开发过程中，只有做好成本管理，将成本管理融合于开发的每一个过程，将成本控制在计划所制定的预算，合理配置资源，如此才能促进房地产行业的良好发展。但现在房地产开发过程中仍然存在着不少的问题，需要房地产行业不断进行优化，如此才能促进房地产行业的可持续、健康发展。
        关键词：房地产；开发项目；设计管理；成本控制
        1在房地产开发项目中设计管理和成本控制的含义和重要性
        在房地产开发项目过程中，如何最优地配置资源，节约成本，提高房地产的性价比，为客户带来最大的投资收益，是每个房地产开发商都需要考虑的问题。设计管理即在设计阶段就做好管理工作，提前做好完备的计划，对于房地产开发过程中的时间、周期、地点、过程都产生一个明确的计划，并做好万一出现不确定性状况的解决方案，以便在房地产开发项目过程中做到心中有数，不慌乱，不错乱，以最佳的方式进行开发。成本控制即在房地产开发过程中的每一个细微部分中，都要对成本进行监测和控制，将成本控制在合理的预算之中，这有利于客户的利益以及房地产开发商的经济利益[1]。一旦没有做好成本控制，就极其容易造成成本超支的现象，这就不利于房地产开发的可持续发展。同时，我们可以看到，在做好设计管理的基础上，进行有效的成本控制，这对每一个房地产开发商来说都至关重高。
        2当前在房地产开发项目中进行设计管理和成本控制所遇到的困难
        2.1房地产管理人员对设计管理和成本控制重视程度不高
        在稻盛和夫先生的《活法》中，论述到：内心不渴望的东西，它不可能真正靠近你。这就体现了内心渴望的重要性，即思想是具有重要意义的。而现在，大多数房地产开发商中的管理人员对设计管理和成本控制的重视程度不高。重视程度不高即会导致设计管理和成本控制流于表面形式，在设计管理中可能只是简单地制定一个计划，而并不考虑到其他突发性因素的影响，没有真正实现计划的作用。在成本控制中，也只是停留在最浅的层面，而没有真正从实际上对成本进行控制，将成本控制在合理的范围。可见管理人员对设计管理和成本控制的重视程度不高对房地产行业的发展起着反向的副作用，导致工作人员并不能很好地进行设计管理和成本控制，没有真正让它们发挥出应有的作用[2]。
        2.2做好设计管理后进行成本控制的过程中充满不确定性
        在做好计划后的执行过程中，并不是这一整个过程就会原模原样地按照计划进行，这是一个动态且充满不确定性的过程。在进行成本控制时，可能会遇到成本忽然上升，客户忽然要求降低价格等等不确定性因素，这时如果进行成本控制的人员不具备专业性以及处理突发情况的能力，不去控制不确定性因素将成本控制在计划范围，反而任由不确定性因素发展，那么势必导致成本超支，从而对房地产开发商的利益带来极大的损失。但这个不确定因素实际上是很难控制的，首先需要专业人员对不确定因素进行判断，再思考采取什么措施可能可以最大程度地降低成本，还要对所采取的措施进行结果预测以判断可行性，最后再统筹规划各部门以采取行动，任何一个环节出了问题，都不能很好地应对不确定性因素以做好成本控制。
        2.3进行设计管理和成本控制的专业人才综合素质欠缺
        专业人才的综合素质高低始终是影响一项工作是否能够完美进行的关键。在房地产开发项目中，进行设计管理时，需要专业人员有统筹发展的意识，有纵观全局的能力，能够准确发现房地产行业中的痛点和腰眼，以此制定计划。

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同时，还要有分析问题并进行调整的能力，能够为计划做出“方案二”，以应对不确定性情况的出现。在进行成本控制时，需要专业人才能够综合调控，分析成本是否超出预算，一旦超出预算就要及时采取控制措施。然而我们可以看到在现在，这些能力对于房地产开发项目中的人才来说仍旧欠缺，专业人才的综合素质依旧有不足之处，不能做到统筹兼顾，综合考量[3]。
        3在房地产开发项目中做好设计管理和成本控制的实施方法
        3.1在设计管理阶段做好成本控制计划
        设计管理阶段的最终成果应该是要制定一个完善的方案，成本控制的计划方案应该也包括在其中。在计划中，要本着经济性与技术性相结合的原则，充分综合地考量房地产开发项目的发展形态、可售比、停车率、配套设置、客户投资回报率以及房子层高、内部分隔、建筑材料等，并根据这些因素进行综合分析，产出一个最完善的设计方案，包括成本控制方案。当然，在最后还要进行结果的反馈和分析。总之，在房地产开发项目中，进行设计阶段的过程中，就应该注重成本管理的控制计划，力求计划完善、精准、能够应对可变性。
        3.2对设计管理和成本控制实行动态监控
        动态控制即是根据实际情况进行实时地调整和控制，以计划为基础，根据实际情况、突发要素的动态变化进行控制。任何事物都不是一成不变的，而且在发展过程中会存在很多的变数。因此，房地产开发项目过程中，对设计管理和成本控制实行动态、全程的监控是做好房地产开发的重要因素。设计管理阶段制定的具体设计计划，应该要将不确定因素考虑在其中，这样便可以为动态控制提供基础。成本控制更要做好动态监控，因为一旦对成本有所疏忽，那么就会导致成本超支，就会不利于房地产开发商以及客户经济利益的获得。因此，房地产开发项目一定要注重设计管理和成本控制的动态监控。
        3.3在现场中真正落实设计管理和成本控制的计划
        稻盛和夫先生曾经提出，一定要注重现场的力量，到现场中去，从现场中获得经验，在现场中产生的灵感是无与伦比的。因此，无论房地产开发商聘请了怎样有经验有能力的专业性人才，无论在开发项目中将设计管理和成本控制的计划制定得如何完善，都还需要在现场中真正落实，只有落实了，才能说设计管理和成本控制真正得到了有效的运用。在施工过程中，各个方面、各个部门都需要在现场中协调统一，对工程量及进度都需要进行及时监控，以便发现不足及时调控，防止问题被放大。在现场真正的实施过程中，可能会出现很多的只有实施过程中才能被发现的问题，这样就可以进行及时调整和优化。因此，房地产开发项目过程中，进行设计管理和成本控制时，必须要注重现场的力量，不能忽视现场的真正执行。
        结语
        在房地产开发项目中，做好设计管理和成本控制对于房地产的开发是具有很大的积极意义的。但是在现实的实施过程中，仍然存在着不少问题，例如在过程中存在一定不确定性，设计管理和成本控制人员对自己的工作并不重视，而且缺乏精准完成工作的综合素质和能力。房地产开发商必须采取一定的措施应对这些问题，例如实行动态控制，并且在现场中真正落实设计管理和成本控制，以便于设计管理和成本控制工作的进行。相信在实施这些措施后，房地产行业必将发展得更为迅速。
        参考文献：
        [1]洪涛.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].建材与装饰，2018（49）：155-156.
        [2]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-247.
        [3]周强.房地产开发项目设计与施工阶段的成本控制策略研究[J].门窗，2015（09）：136.
        作者简介：
        李淳（1982.7.15），男，汉，籍贯北京市，硕士研究生，设计部经理，助理工程师，主要从事地产设计管理工作。