广东建安昌盛控股集团有限公司-第三工程处
摘要：众所周知，企业的投资者若是忽视了成本因素，必然使得项目周期延长和规模增大等状况的发生。如今，房地产开发全过程成本控制越发不宜，想要更好的进行成本控制，就需要将整个项目的参与企业负责人有全局观，能够科学进行成本控制，做好房地产工程的预算工作，使得资源利用更为充分，成本不超过预算，搭建完善信息管理体系，尽可能收集信息，使得房地产项目全过程成本控制落实到位，推动我国房地产行业良性发展。另外未来也仍旧需要相关学者以及技术人员不断的努力，将成本控制全过程问题进行规范化设计，为我国房地产相关企业的成本控制工作打下更加良好的基础。
关键词：房地产；成本精细化管理；造价控制
精细化管理是针对房屋建设各个环节提供的更加详细的施工理念与施工技术的结合，它不仅优化了施工单位的管理方式，更是降低了房屋建设施工工作成本，从根本上提高了企业经济的发展，提高了企业的整体效益。通过不断优化处理工程中的细节问题，来提高房建工程各个环节的施工效率，从粗放型的管理模式优化到对工作的精细化管理，更注意房建工程的细节和流程。对于房建施工中的各个环节做到全面管理，以此不断增强建设中的管理方式和技术应用，施工相对困难的环节，首先要进行不断的分解，来进一步细化的管理施工中的难题，降低完成的时间，确保项目资源的合理应用。
一、房地产项目成本精细化管理的原则
（一）协调管理原则
成本管理并不是孤立存在的，要综合考虑其他因素如质量目标、进度目标、效率、资源消耗等。在项目的实施过程中，必须是与质量管理、进度管理、合同管理同步进行，同时进行目标管理。做到成本目标、进度目标、质量目标之间的协调，从而优化实现各项目目标之间的平衡。
（二）目标管理原则
设定目标成本，明确目标成本形成的核心环节，对目标成本进行分解，实现目标成本的流程优化。
1.根据项目开发的设计、招标、合同管理、施工、竣工等环节制定科学合理的目标成本体系。
2.从树立成本管理思想、设置合理的项目成本管理组织、建立必要的成本管理和控制体系，提出组织措施办法。
3.建立房地产企业的全成本管理体系及责任成本体系，将成本责任分解到专业端口，提出分解原则，落实责任成本的动态管控。
（三）动态管理原则
动态管理即成本的过程中管理，依据前期设置的目标成本、成本计划、成本控制方案，围绕项目合同的实施进行的跟踪管理，随时监控实际成本与目标成本的差异，及时对剩余资金进行合理安排，使领导决策更加准确，实现资金使用效用最大化。
二、建筑工程造价控制和管理中存在的弊端
（1）忽视了房地产投资决策环节的重要作用
房地产项目投资决策环节时极为重要的，房地产项目的成本较高，需耗用庞大的人员和、物料和资金，项目启动进入施工阶段，就无法终止，不然会给企业带来很大的经济损失。房地产开发项目时，投资决策阶段是极为关键的一步，决策影响着房地产项目的质量、进度以及收益。因为房地产工程本身的特性，这使得更多的承包企业在决策的过程之中都会以经济利益为最高目的。但是很多房地产企业相应的管理层并没有意识到投资决策对于后期的影响有多么重要。如果在决策环节没有做好相应的选择，后期施工开始之后，如果意识到了问题，则会直接给施工企业带来较大的损失。可是，从我国实际情况来看，我国的房地产企业并没有正确认识到投资决策环节的重要性。
（2）工程环节需加大工程成本控制力度
我国的经济蓬勃发展，房地产企业之间的竞争越发激烈，建筑材料价位越发高涨，并且施工人员的人工成本逐渐增高，这些都会使得项目成本支出增多，使得企业从项目获利减少。所以在具体的施工过程之中，针对于这些相应的支出项目进行成本控制，对于整个工程的成本预算都具有较大的作用。比如从原料的采购环节，相应施工人员的雇佣和使用环节，技术的使用以及设备的使用和更新等等方面，都需要根据设计图纸进行更加细致的把控。相应的管理人员也需要从每一个环节入手，对成本进行控制。
而且房地产项目设计时，很多房地产开发商没有意识到造价管控的重要性，也不曾对建设计划的额度给予限制，仅从设计质量的角度考虑，这样的做法必然使得成本控制力度不足和设计的概算编制水平不高，使得设计估算和实际不符，项目成本偏高。
（3）施工工程发包环节缺少科学的选拔方式
项目设计结束进入了发包环节，这个时候工程的施工企业挑选是极为重要的，选取适宜的施工企业不但要遵循公平公正公开的准则，还应使用公告、邀请书等手段，选出信用好、口碑佳、有实力、价位适中的企业。可是从现在我国的房地产实际情况来看，部分开发商挑选承包的施工企业时，总是以价格作为导向，选取价位最低的企业，但是这样选取的承包企业为了获取利益，就会削减成本开支，影响了建设项目的质量，建设成本无法得到有效控制。此外，建设合同签约前，企业就要琢磨合同约定的内容，优化完善合同内容，避免合同出现歧义、失误、疏漏等情况，使得成本开支增多。
三、建筑工程造价控制和管理的优化措施
3.1 提升工程造价控制和管理的意识
造价管理对建筑工程的整体控制具有非常重要的作用，相关的管理人员必须加强自身和企业其他人员的造价意识。建筑企业的管理者应该时刻了解造价控制与管理的重要性，然后将这种意识灌输给企业的所有员工，无论是从设计还是施工的各个阶段进行严格掌控，管理者还要具有一定的核查能力，对工程造价中各种建筑材料的价格进行合理管控，对市场价格的发展趋势进行科学地调查研究，保证企业造价的合理化，尽量提升企业的经济效益。
3.2施工阶段
（1）对于成本管理人员来说，其应当充分结合施工方式以及工艺，在进行工程成本开发控制时要尽可能做到“三多”，也就是“多看、多问、多想”。首先，对于工程的施工组织流程、施工工艺技术、现场的具体情况应当“多看”。其次，如果在预算中遇到不常见的较边缘的工程问题时，不要根据自己固有的经验盲目的下结论，要向更为专业的人员进行咨询，寻求更优的解决方案。最后，定额虽然是目前核定造价最为有效的方式之一，但其也不能完全囊括整个市场。
（2）严格控制材料用量，合理确定材料价格。对于工程材料费来说，其占据工程总成本的一半以上，所以其高低直接关系着整个工程的总成本。为此，要想控制材料的成本，就应当建设好企业自身的价格信息体系，确保信息渠道有效地流通，高效地了解不同时间、不同地区、不同规格的材料、半成品的价格，保障相关人员可以及时地进行沟通和监管，进而实现资源共享。
3.3 提高建筑工程造价管理人员的综合素质
建筑企业的工程造价控制与管理对企业管理人员的综合水平要求也比较高，建筑工程的整体预算会涉及到多种领域的知识，如果造价管理人员对这些领域不熟悉，将会对造价管理的准确性和严密性造成非常严重的影响。所以应该提升造价管理人员的综合素质，定期培训和考核，保证工程造价管理人员的水平逐渐提升，满足现代社会人们的需求，有效提高工程造价的效率，也为建筑企业创造更多的经济利益。
3.4 建立施工质量控制体系
在房屋建设施工中，为了保证施工质量，首先要建立健全的质量控制体系，在思想、制度、技术、组织以及施工工艺上确保施工质量的完美实施。在思想上，要不断加强培养施工人员对质量安全的观念，树立质量安全的意识，才能确保施工人员在施工的各个环节能够正常工作，不违反施工的操作流程。在制度上，要贯彻落实质量管理制度，实行岗位责任制，确保各个职位上都有技术施工人员负责进行质量的检测，制定奖罚制度。在组织上，对于施工的各个环节要成立专门的质量检测小组，定期定时对房屋建设环节中的每一个流程进行严格的检测，防止因为质量问题而出现安全质量隐患。在技木上，要不断引进先进的技术和设备，并加强新技术和新设备在房屋建设施工中的应用。在施工工艺上，有积极创新新工艺，使技术人员设置施工方案时能有多种施工方法。
四、结束语
目前房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制对于降低工程造价具有深远影响，因此相关人员必须要遵照价值工程要求，做好全过程的造价管理工作，这样才能有效提高工程项目的经济效益，满足相关方对利润的要求。
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