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摘要：房屋建筑的造价直接决定了企业在进行建筑的过程中，能获得多少的利润，一般来说，建筑的成本越低，售价越高，获得的利润也就更多。但是在实际的过程中，前期的预算造价和实际的造价会出现不符合的情况，其主要的原因在于，在实际的过程中，会出现税费或者是施工浪费等不同情况的费用支出，这些费用支出也就直接导致了房屋建筑的造价大大的提升，所以，我国的房屋建筑中，都是采用动态造价管理的方式来进行造价的约束。因此，本文将从房屋建筑造价动态管理的影响因素入手，全面展开房屋建筑造价动态管理的影响因素分析及对策探究。
关键词：房屋建筑；动态造价；造价动态管理；影响因素；造价管理；
一、引言
造价动态管理是建筑造价中的常见管理形式之一，其主要的原因在于，在实际的建筑建设的过程中，会存在比较严重的造价超出的情况，为了更好的解决相应的问题就需要采用造价动态管理的办法。而真正会在造价动态管理之中产生影响的因素还是比较常见的，主要是土地成本的上涨或者是施工费用的增加等等，当然，对于大部分的企业来说，成本回收的速度也是造价动态管理的影响因素之一，其主要的原因在于，企业的资金有限，资金所能产生的利润都需要计算在造价动态管理之中，因此，销售的时间越长，造价也就越高，所以，在造价动态管理之中，就需要充分的考虑到实际的影响因素，从而提出相应的对应方法，提高房地产企业能获得实际利润。
二、房屋建筑造价动态管理的影响因素
1.土地成本的影响
土地的成本并不是一成不变的，其主要的原因就在于，土地会随着时间而不断的增加价值，这个过程中，土地如果是升值，企业的利润就会增加，如果土地的价值不远的降低，那么造价成本就会不断的上升，所以土地的影响也比较关键。
2.施工产生的影响
在房屋建筑的过程中，施工的问题也会比较明显，其主要的原因就在于，在实际的施工过程中，经常会出现施工问题，这种情况下，就会让造价动态管理不断的增加，因此，在造价动态管理中，施工产生的影响是最需要避免的。
3.成本回收的影响
对于造价动态管理工作而言，成本回收的影响比较大，造价动态管理中并不知道具体的成本回收时间，因此，造价动态管理就需要随着时间的变动，而不断的增加成本，最终在完全完成成本回收以后，才能有鸡腿的时间，且不可控。
4.税务工作的影响
在造价动态管理之中，税务也是一个关键的影响因素，主要的原因在于，不同的企业需要进行不同情况的税收，而且税收政策也在不断的改变，这也就导致造价动态管理需要按照实际的情况不断的进行改变，才能符合实际的需求。
三、房屋建筑造价动态管理的对策
房屋建筑的建设中的成本是根据施工成本、地皮报价、意外因素等条件随时改变的，因此企业要对随时变动的成本进行合理的预测与分析，及时通过调整自身的施工方法与技术，从而达到自身盈利的目的。
1.精确分析地块自身价值
在造价动态管理之中，当前最重要的方法就是要尽可能的进行地块自身价值的分析，包括其未来的价值等等，都能非常好的判断实际的地块情况，从而让造价动态管理更加的合理，而不会出现地块价值和造价动态管理不符合的情况，提升造价动态管理的精确度，是目前为止最好的办法。同时，地块本身的价值也会随着政策而变动，因此在造价动态管理之中，地块的价值也是在不断变动的。
采用专业的价值分析人员对将要开发的土地进行合理的价值估算，分析周围的环境、地理位置、周围居民的消费能力，并对房屋建筑建成之后的售价进行合理预估，使地价支出趋于合理，避免地价成本占比较大而导致后续房屋建设完成后出售价格过高，进而被消费者抵制，使支出资金难以快速回拢。因此动态管理分析的首要任务便是对地价进行准确的评估，是后续经营销售的重要保证。总体来说，地块是造价动态管理中的重要部分，要随着情况的变化，而不断的调整造价动态管理的内容。
2.完善责任划分制度
在进行造价动态管理的时候，还需要在进行施工的时候进行相应的责任划分，从而确保每一个施工人员都有对应的责任，一旦出现了超支的情况，能第一时间了解是哪一个部分出现的问题，从而进行对应的造价动态管理调整，并且在必要的情况下，还能针对每一个不同的情况进行追责，从而确保企业不会出现巨大的损失，这是目前我国房地产企业造价动态管理中的重要工作内容之一，其所能起到的效果还是比较明显的。建立完善的责任划分制度，对施工完成以后的成本进行严格把控，与乙方在所签订的合同内明确相应的责任，避免在施工完成后出现质量问题而甲方难以追究的情况发生，同时在工程款中扣除乙方部分质量保证金，作为质量缺陷责任期内对工程建设缺陷进行维修的资金，以合同与条约的方式确定乙方在保修期间内的保修义务，促使乙方在一定时间范围内交付高质量的房屋建筑，质量保证金待工程保修期结束后再予以返还。
3.缩短投资回收周期
造价动态管理的核心就是为了让企业能获得更多的利润，所以，在实际的工作中，还需要强调缩短投资回收周期的工作，这样可以让资金的成本大大的降低，从而在造价动态管理的反应上，更加符合企业的实际发展需求。一般而言，开发商在开发房地产时需要经过规划、投资、回收三个环节。在面对资金回收期过长的问题，开发商可以针对投资和回收两个环节采取相应措施缩短回收周期，在“投资”环节当中，开发商在招标时可以明确规定相应的建设周期，将“投资”环节的周期缩短任务交予乙方施工单位；在“回收”环节中，开发商可以采取预售的模式使回收期提前，而更为重要的是分析当下购买刚需者的收入情况，在一定盈利的基础上合理设置房屋价格，降低销售部门的任务难度。
4.纳税与合理避税
为了让造价动态管理的效果提升，还需要注重税收方面的调整，要尽可能的进行避税工作，确保税收的过程中，企业的纳税总是在合理合法的范围内的最低税款，才能更好的强化企业的造价动态管理工作，提升实际的利润。合理避税并不等于逃税，我国不论个人和企业都有相应的纳税义务，但因纳税方式的多样性，其拥有根据相应政策选择纳税方式的权力，因此企业必须及时与政府部门进行沟通交流，以更好地为企业制造更多的利益，同时寻找与自身相适应纳税方式，在合理合法范围内降低纳税产生的成本支出。
四、结语
综上所述，在我国的房屋建筑之中，造价的波动情况是比较明显的，其主要的原因在于，基础的造价预算中，考虑的因素和实际的造价情况是不符合的，例如在进行基础造价预算的时候，往往不会考虑到施工中出现的施工困难的问题，也无法测算实际的成本回收时间，这也就导致了造价预算和实际的情况不符合，因此，需要采用造价动态管理的方法来进行造价管理，从而提升造价的准确性，也有利于企业更好的进行利润的计算等，提升企业对于资金的掌控效率。而相应的对策，则主要是从造价动态管理的影响因素中进行分析，从而进行有效的调整。基于此类情况，本文提出了上述内容，详细的阐述了关于造价动态管理的相关对策，希望我国的房地产企业能谨慎的参考其中的内容。
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