镇江市润州区城建监察大队 江苏镇江 212000
摘要：不动产登记管理中房产测量是其基础性、技术性的重要工作，提供地上、地面及地下所有不动产权的界址、空间界限、面积等基础材料，记录了不动产的状况。在当前房地产快速发展的时代，此阶段的房产测量工作也受到了新形势新变化的影响，如何在既有规范的指导下结合房产测量实践经验，对工作中出现的新问题给出新的解决方案，保证房产测量工作的质量和测量规范能有效结合，成为相关工作部门需要面对的新内容。针对这种情况，本文从实际工作理解出发，对房产测量的规范与实践工作的结合进行了讨论，给之后的房产测量质量控制提出了几点意见与建议。
关键词：房产测量；测量实践；测量规范；结合策略
前言
随着我国城镇化建设进程的稳步推进，征收拆迁城中村改造，房屋和不动产房产测量登记一体化的大潮下，加之房产交易愈加频繁，房屋样式不断推陈出新，为房屋产权归属确权的精准界定和产权面积的精确测量带来了一定的难度。在开展不动产统一登记以来，房产测量工作的精确有效便显得尤为重要，，其重要性体现在以下三个方面：首先是管理方面，精准界定房屋信息（包括产权、地理位置、现状等）不仅为城市，村镇，征收拆迁房产测量管理提供完善的基础资料，也关乎房产本身的合理使用及调配；其次是经济方面，房产测量工作不仅是房地产经济理论研究的重要数据来源，也是城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准的基础依据；最后是法律方面，精确测量产权内容关乎业主切身利益，只有严谨认真登记产权，才能保障不动产房产权利人的合法权益。新形势新变化下如何将测量实践和测量规范有效结合，使房产测量保持工作效果，本文从房产测量的相关内容开始介绍，对实际工作中规范指导管理的有关方面进行了阐述，并根据实际工作中遇到的现实项目问题给出了自己的思考。
1.房产测量概述
1.1房产测量的内容
房产测量是应用测绘手段与技术，将房屋现状、数量、质量、位置及权属等特征以信息的形式收集并记录下来的工作。其有两个主要特点：一是技术性强，房产测量工作包含多项工作内容，如房屋面积测算、房产平面控制测量、房产图绘制、变更测量、成果资料审核及验收等，均是对严谨性和准确性要求较高的技术工作；二是政策性强，房产面积测量得到用地面积、建筑面积及公摊面积，房产变更测量明确产权变更时的利害关系，成果资料检查和验收为产权登记、转移及纠纷提供具有政策法律效力的参考[1]。
1.2房产测量实践质量控制的重要意义
房产测量数据是城市，村镇规划建设的重要资料来源，用以指导城镇下一步的发展方向。如果某个区域被政府或私人企业所征用租用，那么这个区域内的房产测量信息数据将成为政府和企业开发建设用地的重要参考信息，在城乡规划、征收拆迁补偿等方面提供审计和确权评估的第一手资料，承担重要的公共服务职能[2]。
房产测量工作让房地产市场的管理更加便利。城镇化推进，乡村振兴发展带来房地产建设项目迅速增加，且二手房交易市场也日益繁荣，但伴随而来的新问题也给房产交易市场带来了压力。测量工作的精确是保证充分掌握市场环境的首要前提，只有在实践环节严格控制测量质量，才能进一步规范房地产市场矛盾，促进房产管理工作的有序进行和房地产市场的健康发展。
不动产房产登记和测量管理是一项复杂和繁重的大体量任务，专业的房产测量工作必不可少。不动产产权管理工作要想行之有效开展，需要产权管理机构将辖区所有房产产权信息有条不紊统计、记录，数据错误则会造成大量统计工作失去意义，因此特别要引起房产测量人员注意。
1.3房产测量中存在的问题
距离现行《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《规范》）颁布已经过去了20年，这20年房地产市场经历了很多变化。《规范》介绍了房屋建筑面积的计算以及共有面积的分摊方法，并给出原则意义上的指导意见，但针对目前房产的日益复杂化，相关规范因其条款所规定不够，在实际房屋测量工作中面对新问题难以面面俱到、做到有效把控。
以《规范》为原则性指导，将实际房屋测量工作中遇到的新问题，结合其特点给予新的分析，促进房产测量实践和测量规范有效结合，保证相关部门工作继续严谨有效落实，是当前及今后的工作导向。因此，本文正是基于这个目标，将规范的指导意见落实在实践工作中，利用现实思维解决当下复杂环境问题，将过去几十年工作经验予以总结，将部分经验沉淀下来，既为今后的工作总结指导，又希望能给从事相关工作的业内人士提供一些参考意见。
2.管理阶段房产测量质量实践和测量规范的有效结合策略
管理阶段的房产测量质量控制是最重要的一个环节，房产测量是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘，而房产测量借助测绘技术所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书，征收拆迁和财政税收的重要依据。
2.1预测面积和实测面积的差异
所谓预测面积是指房产主管部门对尚未开工或完工的住房对照图纸、采取调查的方式对房屋面积的预先计算。但实际工作中房产测量人员在项目未形成实体的情况下只能依据图纸进行面积预测，更由于对数据的采集、公共区域的认可及共享区域的分配等情况无法了解详细，给日后留下了跟实际面积存在较大差异的可能[3]。因正常情况下图纸本身和成型的工程实体就存在差异，所以如何将差异尽可能降低，考验房产测量人员的专业能力和对《规范》的灵活应用。
《规范》规定，房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。由于新材料的出现及房屋的多样化，可用作房屋外墙的材料也越来越多，这些材料的外墙厚各不相同，在实际预测面积时，由于测量人员对其没有直观认识，导致预测没有方向、出现偏差。
因此，在进行测量工作之前，要详细了解建筑设计说明，了解外墙材料组成及厚度，应详细记录，因为这会对建筑面积产生较大影响。
2.2共有部位分摊和认定的差异
面积分摊是房产测量工作的重要部分。《规范》规定，共有共同面积按照相关房屋的套内建筑面积按比例分摊至各房屋中，共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。规范中未对公摊面积大小或上限进行规定。
面积分摊工作务必要按照规范标准要求进行，如果存在分摊关系不正确的情况，应该及时进行调整，尤其是在特殊情况下机构或者是测量人员，进行房产测量的时候使用不同的测绘方式，对于基准线的选取存在差异，这样就导致测量公摊面积的时候存在较大的争议。
在测量边长时应控制好精度，在确保限制边界的前提下，尽可能将测量的单元精细化，以精度第一，提高效率为原则。这一方面要借助于高精度仪器，更重要是对测量人员业务水平的培训以及实践的考验。
2.3功能区存在认定的差异
关于半地下室的界定问题。《规范》指出：房屋的自然层数一般按室内地坪±0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室层高在2.20m以上的，计入房屋地上自然层数。也就是说采光窗在室外地坪以上的被认定为半地下室，否则认定为地下室。
当房屋的±0标高上下为不同用途时，常用对功能区划分是以规划室内地坪±0为界，地上和地下功能区不同，共用部位分别由其服务区域分摊。而实际上地下室仍然有一些区域如储藏室、健身房、阅览室等，不能独立存在于地下室，只能通过与上部结构相连的通道、楼梯才能进入，必须依附于上部主体房屋，应把它们视为一种功能区而非房屋用途，应与地上住宅、办公等合在一起分摊，这就与之前的分摊方法产生矛盾。
3.征收拆迁阶段房产测量质量实践和测量规范的有效结合策略
城镇化进程和乡村振兴新农村战略的有效逐步推进，改善民生居住条件、优化土地资源配置，需要对城市改造区和农村土地征收区进行拆迁。征收拆迁安置与补偿工作关系到被拆迁人、政府及相关企业等各方权益，必须认真严格对待[4]。房屋的精确面积是进行房屋货币补偿和产权调换的重要依据，且当前房屋征收拆迁主要牵涉城区改造和乡村振兴发展村镇土地征用等方面。由于我国城市及村镇的土地和房产制度不同，因此在实际拆迁过程中，不同类型的房屋，面积测算过程中应有所区别。因此，准确、高效并区分对待不同属性的房产面积测量，加强质量控制、结合好房产测量规范是非常重要的。
3.1村镇房屋面积测定
村镇房屋在集体土地上自行建造，是村镇房产证，也有相关面积登记查询，与城市商品房交易手段不同，不能进入商品房市场流通，建造成本决定的特征更加符合以《建筑工程建筑面积计算规范》作为工程造价依据，因此在进行村镇房产发证面积测算及拆迁测量中，大多数情况下以此作为标准较合适。
村镇房屋大多不存在公摊部位问题，且翻新变动较快，对房屋测量人员来说，在外业工作中需要做的是按实测绘，将住户可按建筑面积计算的部位逐一记录，部分测量部位则可根据实际情况不同选择参照城市房屋测量标准。而在内业计算中，则按照外业实测数据进行计算即可，对于不规则的地方，借助分解法、CAD辅助设计软件进行面积自动化计算。
3.2城市改造区房屋面积测定
在城市国有土地上建造的无论是商品房还是自建房一般均有不动产房产证，房产证上记有房产面积，但也有一些情况，造成登记面积与实际面积并不相符等，因此必须对被征收拆迁房屋进行重新测量。城市房屋以商品房为主，商品房购买以套产权面积为计价依据，其产权面积的测算依据以《规范》为准，因此拆迁测量中应以《规范》中关于成套房屋建筑面积测算的相关规定作为测量依据。
在外业测量测绘工作中，房产测量人员依据绘制好的测量草图，进行实际测绘。因为城市房屋面积测算中需要对共有部位进行面积分摊，因此在测绘前首先应对专有部位和公用部位进行认定和区别，然后对各部分的相关部位的长度进行测量。尤其注意墙体测量、阳台测量及共用部位的认定。在内业计算中，遵循《规范》中关于房产面积测算的方法要求，以幢为单位，逐一计算每一产权单元的套面积、墙体面积和阳台面积之和。而共用部位要首先确定共用者，然后计算共用部位面积，按照《规范》中共用面积分摊方法及精度进行分摊计算，最后确定各产权单元的产权面积。
4.结语
房产测量测绘工作是不动产房产登记交易管理中一项非常重要的工作。出于通用性，《房产测量规范》是房产测量工作的根本指导原则；而由于时间性，在面对新问题的情况下便产生了局限性。针对实际房屋测量工作中《规范》难以覆盖到的方面，也需要相关人员根据实际情况采取有效措施，保证房产测量工作准确。而对笔者本身来说，会更加注重在今后工作中特殊问题的经验积累，提高房屋测量管理水平。
参考文献：
[1]杜莉，郭玮琳.如何征收房产税更有利于调节收入分配——基于城镇住户调查数据的模拟分析[J].河北大学学报（哲学社会科学版），2019，44（05）：82-89.
[2]梁卓欣.房产管理中房屋测量的作用研究[J].住宅与房地产，2019（21）：7.
[3]夏菁菁，林川，袁斯豪.房产测量预测面积与实测面积差异分析[J].江西测绘，2018（04）：62-64.
[4]郭斌，隋浩智，刘宁.征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算方法探讨[J].科协论坛（下半月），2012（05）：36-37.