叶婷
武汉中央商务区运营发展有限公司 430015
摘要：房地产开发项目中，成本控制一直是影响开发效益的重要工作，而对房地产开发项目的目标成本进行分解，能够有效提高成本控制的效果。本文通过分析房地产开发项目目标成本分解的重要意义及房地产开发项目的特征，进一步分析了房地产开发项目目标成本分解的优化方法。
关键词：目标成本分解；房地产开发；优化方法
引言：当前，房地产企业的规模逐渐增大，房地产开发项目的数量也越来越多，目标成本分解法是当前房地产项目开发过程中常用的一种成本控制方法，本文主要通过对房地产工作分解的分析，在这个基础上进一步分析了目标成本分解法的优化路径。
1.房地产开发项目目标成本分解的重要意义
房地产项目的开发具有较高的不确定性和复杂性，因而房地产开发商尤为重视成本控制问题。在房地产成本管理过程中，目标成本是一种较为科学的管理方法，它能够让开发商对投资进行有效控制，进一步提高开发利润，实现最优的经济效益。目标成本分解法在运用时，首先要对项目的目标成本进行确认，然后对整个目标成本进行细致分解，若是分解缺乏合理性和科学性，则对目标成本进行有效控制也就难以实现。目标成本分解的主要目的是对项目成本进行合理预测和控制，其分解的过程中也应当依据房地产开发项目的实际情况来进行，进一步提升分解效果，确保房地产开发项目的成本降到最低，效率提高到最高。
2.房地产开发项目的特征分析
一个房地产项目的开发过程是极为复杂的，且开发的时间较长，在整个开发过程中，需要承包方、监理方、开发方、咨询方以及各分包方之间的紧密配合，才能够最终完成开发工作。房地产项目开发的整个过程还需要投入大量资金，且由于整个周期过长，开发时通常存在较大风险，因而需要采用WBS分解方法对工作进行分解，使得整个项目计划更加清晰合理。同时，科学的分解有利于满足资源需求、制定合理的项目进度计划、实现风险管理和成本预算等等。房地产开发项目要想进行目标成本分解，也需要基于工程分解结构来完成，分解成的工作包是目标成本分解的依据。
3.房地产开发项目目标成本分解的优化方法
3.1WBS分解方法
房地产开发项目目标成本的分解中经常会运用到WBS分解方法，这种方法在使用过程中，首先是要遵循百分百规则，即WBS分解出的下一个分解层必须能够百分百地表示上一个分解层的工作，也就是说子层对父层要具有百分百遵循作用。例如，在具体分解时，WBS先识别一个房地产开发项目，对项目的各个阶段所要经历的活动进行了解，这也是该分解过程开展的前提，每个工作包的加总都应当包含了项目中的所有活动范围。WBS分解过程并不是无休止的，在进行详细分解后，其最终停止时分解出的工作包应当是该项目能够完成的最小工作单位，或是最后的分解项目是分包给其他单位来完成。例如，在一个房地产开发项目目标成本分解过程中，通过招投标的方式使得工程项目由某个施工单位负责，其监理单位则是由开发商雇佣而来，而在这个项目的分解过程中就不再需要对工程的建设环节进行分解。
WBS分解时要对上下层的逻辑关系充分掌握，每一个工作包隶属于整个项目的哪个阶段都要了解，还要保证其编码对于将目标成本信息化过程有着帮助。另外，WBS分解方法并不是始终保持不变的，在项目的一开始其分解开发的级别会相对较低，但在后续过程中WBS会逐渐变得精细化[1]。
3.2将OBS分解与WBS分解结合
OBS分解方法从结构上来看与WBS分解有着相似性，但从本质上来看，OBS分解是从团队、单位以及部门的角度进行分解，在房地产开发项目管理中，以图形的形式对单位或团队中的各个角色及其关系进行描述，OBS分解方法的工作包及项目的具体活动都是被包含在各个部门之下，因而每个部门在OBS分解方法的作用下，只需要了解自己部门的活动即可。将OBS分解与WBS分解相结合，能够进一步体现出组织结构于各项工作之间的对应关系，构建出两者相结合的分解模型，也就是确认了责任矩阵，该模型对于目标成本的分解有着极大作用，同时也为成本控制工作奠定基础。
3.3目标成本分解优化
3.3.1建立模型
房地产开发项目的目标成本分解工作，在往常通常是由管理者根据与项目相似的项目数据以及自身经验来进行分解，这种分解方式缺少了准确性，还会浪费许多资金和精力，并不是最佳的分解方式，因而在本文中通过建立相关的数据模型来优化目标成本分解，使得分解效果达到最佳。例如，先对房地产开发项目的成本进行分解，得到一个成本分解的结构，分解过程中主要根据构成房地产项目的要素来完成，比如说销售费用、建筑工程安装费用、各种税费以及管理费用等等，然后将成本分解结构与OBS分解和WBS分解结合，可得到CBS（成本分解）-OBS矩阵模型以及CBS-WBS矩阵模型，在矩阵模型当中的每个元素，都是某个成本被某项工作包或组织所承担的一个效率值，这就形成了多个目标成本，对其展开优化主要是降低总成本、提高总效率，在矩阵当中，工作集、成本集以及组织集是已知条件，再根据其特性增加两种约束条件，比方说多个组织部门可承担一个工作，一个工作元素只能够承担一个成本元素，然后根据这些条件构建数据模型，对模型问题进行求解，就可以获得最佳的优化分解方案[2]。
3.3.2模型求解
对数据模型进行求解，该过程可以运用遗传算法来完成，遗传算法是一种计算模型，是达尔文遗传学相关的一种算法，在本模型求解过程中，可以模拟遗传学的自然进化原理，进而使用遗传算法进行计算获得最优分解。例如，对适应值函数进行合理计算，先计算目标值，对于个体存在几个目标函数值进行计算，然后对求得的目标函数值进行筛选，选择第一优先级目标函数值，根据该项函数值对个体进行合理排序，若某些个体的第一优先级目标函数值相等，则就根据第二优先级目标函数值进行排序，依照此规律不断进行排序，获得个体之间的排列顺序，最后，根据个体的排列顺利来分配适应值。
结论：综上所述，房地产开发过程中采用目标成本分解法来进行成本控制，能够有效控制开发商的投资，确保其开发成本控制在合理范围内，且进一步提升开发效率。由本文分析可知，对房地产开发项目目标成本分解方式进行优化，首先要分析项目WBS分解，再将OBS分解与WBS分解结合，为目标成本分解奠定基础，最后通过构建数据模型并进行模型求解来获得最优的目标成本分解方案。
参考文献：
[1]徐维东.目标成本制定在地产项目管理中的重要性[J].工程技术研究,2020,5(09):158-159.
[2]简军.目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性分析[J].住宅与房地产,2020(03):13.