柳州东通投资发展有限公司
摘要：随着我国经济体制改革进入深化时期，房地产行业也拥有了属于自己的发展空间。房地产项目规模在持续扩大，房地产行业的流动资金数量也在进一步提升，为房地产高效开发提供了强有力的金融支持。与此同时，房地产企业自身的竞争趋势也变得越来越激烈。如何提升项目管理水平，将会成为很多房地产企业必须面对的课题。虽然，中国房地产行业也诞生了一大批知名的大型房地产开发商。但是，其本身的地产项目仍然存在很多的管理问题。如何实现风险的规避和成本控制，将会成为房地产管理控制的核心所在。本文将会对相关管理现状和控制要点进行分析，为房地产企业项目管理水平提升提供有效的支持和帮助。
关键词：房地产；项目管理；风险控制
前言
房地产项目管理具有非常明显的特点。首先，管理工作的实效性非常强。在整个管理过程当中，如何更好的控制质量目标关键要素将会变得尤为重要。其次，房地产项目管理往往涵盖多个方面。需要从全局出发制定系统性的管理方案，对可行性作出具体研判。最后，在整个项目管理过程当中。要对目标的预算及相关项目的协调启动投入较多的精力，及时协调好不同组织部门之间的实际需求，实现对资源的高效管理。
除此之外，房地产项目管理控制过程中要遵循相关原则。首先，就是重要性原则。房产内部控制看看多个要素，对于重要控制事项要充分明确，注重对重大风险的有效规避。其次，遵循制衡性原则。要实现不同要素之间的相互制约监督，只有这样才能够进一步提升房地产项目管控水平是相关工作人员。有效提升自身的责任意识，做到高质量的项目管理。最后，要注重成本效益原则，在整个管控过程当中，要进一步优化企业的管理成本，为企业的高效盈利打下坚实的基础。
一、房地产项目管理要点分析
（一）完善的开发准备
在房地产企业项目管理过程当中，科学合理的开发准备将会是非常重要的控制要点。首先，要对整个项目进行科学规划。并及时对施工现场进行有效勘查，确保前期准备问题的有效避免，为企业的稳定发展和项目的科学管理打下坚实基础。其次，在设计单位选择阶段。要根据房地产开发项目的实际情况结合成本预算，优先选择综合实力较强的设计单位，只有这样才能够进一步实现房地产项目成本的有效控制。在整个准备过程当中也要建立高效的沟通渠道，方便在项目实际管理中管理人员与设计人员的高效沟通，为设计人员相关工作的全面开展打下坚实的基础。
（二）完善现场施工管理体系
对于房地产项目管理及控制来说，完善施工管理体系将会是非常重要的实施方案。该管理体系主要体现在工程项目的实施阶段。首先，要对整个施工单位资质进行严格审查，不能够只是查看书面材料。要对施工单位的实际施工项目和财务运营状况进行深入的分析和调查，确保选择的施工企业具备较强技术实力。其次，在整个现场管理过程当中要加强对管理人员的技术培训。使现场管理人员具备较高的管理能力和强强烈的责任意识，根据具体的实施进度灵活调整管理方案。有效激发施工人员的工作积极性，避免弄虚作假现象出现，为整个项目的合理控制提供有力的制度支撑。最后，要有效减少变更设计。如果房地产项目频繁变更，就会使成本费用出现明显增加。同时，也并不利于施工单位高质量的完成施工任务，将会对实际的项目管理产生严重阻碍。因此。要对发生的设计变更进行认真审核，避免不必要的变更现象出现，为房地产项目的高效控制打下坚实的基础。
二、房地产项目控制要点分析
（一）动态成本控制体系建立
对于大多数房地产企业而言，在项目控制及管理方面，成本控制一直是一个非常头痛的问题。如果不能够制定合理控制措施，将会对房地产开发成本的科学控制带来较大阻碍。因此，为了更好解决这个问题。房地产企业必须从自身的实际开发情况为起始点，建立一整套完善的成本动态控制体系。
充分明确成本管理的最终目的，将相关责任具体到人，只有这样才能够实现成本的科学管控。
在成本管控体系建立过程当中，项目经理是非常重要的工作岗位，能否取得良好的成本监管效果和本身的工作能力有着密切的关系。因此，需要充分明确项目经理自身的工作职责和实际范围。一旦发现预算不断超出，要对相关责任人进行问题追究。通过惩罚制度的建立，确保预算问题可以得到有效解决。同时，也要对可能发生的风险及成本控制中存在的问题及时查找分析，找到相应的应对方案，确保成本控制可以在房产项目管理及控制当中发挥实际作用。
（二）有效监管财务费用支出
对于房地产项目管理而言，财政费用支出是管理的重要要点。企业在进行开发时需要筹备资金，其来源方式有很多种。无论是承建商带资承包还是银行贷款，都能够为项目开发提供更多的资金保证，确保项目可以顺利进行。无论什么样的融资方式，都需要企业做好资金预算工作。通过选择合理的投资时机，实现对投资成本的有效控制。因此，要建立科学的财务费用支出体系。对具体的投资需求进行专业分析，使其为房产项目建设工作提供有效的财务支持。
除此之外，要对承包商造价进行控制。很多房地产企业往往是通过招投标的方式来确定工程的承包商，不同的房地产开发项目往往需要不同的招标方式去实现。因此，要对施工环境进行科学分析，合理选择承包商造价的有效控制。
（三）风险的合理规避
对于房地产项目管理及控制来说，如何实现对风险的规避将会变得尤为重要。在整个项目管理的实施阶段，风险形式是多种多样的，无论是战略风险还是经营风险都将会对于项目的最终质量管控产生实际影响。因此，要对相关风险进行规避。首先是战略风险，所谓的战略风险主要是指在管理战略制定时。缺乏严密的逻辑性和合理性，这就使得整个管理目标风险较大。很多实际决策往往会容易出现重大失误，这些都会对企业的战略执行造成严重的隐患和风险，也会对项目整体的客观环境产生巨大影响。因此，在进行项目决策时。要结合企业的发展战略和当地的实际情况，对战略风险进行科学评判和预估，最大程度规避相关风险。其次是人员风险，在房地产项目管理过程当中。所参与的人员类型是多种多样的，一旦人员选择不合理，就会导致房地产项目面临失败。不仅无法保证相关项目质量，还会对房地产企业自身的商业信誉带来极大负面影响。最后，是经营风险。主要是指在经营过程当中一些不恰当的管理决策，不仅仅会对项目的高效完成产生巨大阻碍，也会对企业经营状况产生较大影响。因此，要对相关经营风险进行科学评判并有效规避，进一步提升企业自身的管理能力和水平。
结语：
近几年来中国房地产行业发展趋势不断加快，国内也涌现出了一大批知名的大型房地产企业开发商。其实际项目管理质量和风险控制水平仍然存在较低水平，无论是对于人群的判断还是经营风险的把控仍然处在探索阶段。这对于房地产企业自身项目质量管控和内部控制都会带来巨大影响，也需要房地产企业结合自身情况及时进行调整。本人也对相关要点进行了分析，指出需要从风险规避和动态管理体系建立多方面出发。进一步提升房地产企业自身的项目管理水平，为内部控制水平提高提供有效的理论支持，进一步增强了房地产企业自身的竞争实力。
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