广州市从化区土地利用发展中心 510900
摘要：为进一步提高农村居民的财产收入，促进城乡一体化发展，应加快农村地区土地承包经营权的流转，进而不断扩大农村土地市场需求，改善农村经济相对落后的状况。就当前的农村土地价格评估工作而言，存在着产权制度不完善、价格机制不合理以及保障体系不健全等各类问题。鉴于此，本文首先对农村土地价格评估过程中存在的各类问题进行探讨，并在此基础上研究相关的解决对策。
关键词：农村土地；价格评估；问题；对策
1引言
农村地区以往的土地流转与管理模式存在着诸多的问题和弊端，随着城乡一体化深化发展，农村人口的不断减少，部分农户拥有多块土地的现象越来越普遍，进而对农业规模化经营产生了阻碍，甚至拉低了农村的土地经营效益。如果能够建立起相对完善的农村土地管理机制，改进土地流转模式，使得农村土地资源得到优化配置，不仅可以增加农民的财产性收入，同时还能提高农村的经济发展速度。因而，当前应加强对农村土地价格评估的研究，发现问题，对应提出对策并及时解决。
2做好农村土地价格评估的重要意义
在农村土地流转开展价格评估工作时，不仅要对当前土地估价的方法、原则进行分析，同时还要全面了解土地交易市场的相关资料，并结合土地的等级、属性以及质量等要素，合理进行土地价格的评估。此外，土地收益还受到利用方式、经济发展状况、利用政策等诸多因素的影响，这在土地价格评估中都要进行考虑。农村经济发展进程中，农民在进行融资时有着较大的难度，同时投资到农村的资金相对较少。这样一来，就使得农民的收入以及农业生产率普遍较低。农民在进行抵押时，能拿得出手的财产可能就只有土地。现阶段，我国的很多地区部分地区已经放宽了贷款条件，在农民条件允许的情况下，允许农民将土地的经营权作为抵押物，进而可以满足贷款的条件。这样一来，也打破了农村融资难的困局。有了资金作为保障，农村生产经营效益也将得到显著的提升。办理抵押贷款时，通过做好农村土地价格评估，可以使土地的真实价值得到发挥。
3当前农村土地价格评估存在的问题分析
3.1土地流转主体估价意识比较低。受到传统土地估价模式的影响，由于土地流转规模比较小，流转频率比较低，很多农户没有针对自身土地进行全面的分析，只能委托评估机构进行评估，但是有的评估机构缺乏相应的资质，无法对土地价值进行全面的分析，直接影响了价格的最终评估，甚至出现农村土地价格低于的土地价值的问题，严重损害了农民的合法权益。
3.2土地流转管理与服务体系有待完善。其一，我国近几年来虽然在土地承包经营权流转方面进行了制度创新与改进，但是在土地流转期间仍存在着服务体系不完善的问题。特别是土地流转服务组织与相关协会无法为农民及时的提供交易、政策等各类服务。其二，农村土地流转过程中，没有统一的、专业的中介服务机构为其提供专业的服务。在目前的土地流转服务体中，存在着土地信息流转不畅等突出问题。由于信息的闭塞，使得土地流转空间相对狭小。其三，土地流转过程中还存在着流转合同缺乏规范性，甚至流转过程不符合目前法律规定，这都为后期的土地纠纷问题埋下了伏笔。
3.4估价目标不够明确，土地流转主体估价意识较为淡薄。一方面，在开展农村土地价格评估工作时，经常受到土地使用方式、流转方式等诸多因素的限制，使得土地价格评估存在较大的误差，并造成了估价目标不明确，评估工作及结果缺乏合理性。这样一来，就无法为农民提供准确的价格参考依据。另一方面，对于农村土地而言，其流转规模一般不大，并且流转了率相对较低，农户的对土地的估价意识较为淡薄。再受到传统土地估价方式的影响下，使得很多农户在土地流转之前没有对自身土地特点、价值做出全面的分析，而评估定价工作只能委托相关的评估机构。这一过程中，如果评估机构不具有评估资质，或评估人员缺乏较强的专业性知识，也将无法对土地的真实价值做出客观的评判，最终导致土地的评估价格严重偏离土地的真实价值，这也危害到农户的合法权益。
4农村土地价格评估的有效对策分析
4.1强化农户土地估价意识，进一步明确农村土地价格内涵。随着农村经济发展势头越来越好，更多的资金注入到农村市场，这也使得农村土地市场有着广阔的发展前景，农村土地交易越来越频繁。这一过程中，要不断强化农户土地价格评估意识，提高土地流转价格的合理性、科学性与客观性，促进农村土地顺利流转。为强化农户土地估价意识，首先要做相应的宣传工作。作为农村土地流转主体，农户应当对土地估价人员、机构有一个更深的认识，并且要对估价项目范围有一个大致的了解。
其次，通过做好估价知识的宣传与普及，还能有效提高农民的专业意识与能力，明确估价的目的以及土地价格的内涵。另外，为最大限度的确保农村土地价格评估的客观性与真实性，要对土地价格类型进行明确，评估期间要使用合理可行的对应评估方法。通过不断优化评估程序，准确掌握农村土地权益类型，进而按照土地流转与利用方式明确土地价格内涵。
4.2规范农村土地价格评估流程与体系。农村经济正朝着多层次、多元化的方向发展，这也使得农村土地的价格构成越来越复杂，农村土地价格评估期间面临的影响因素越来越多。针对这一现状，当前应不断规范农村土地估价流程，深入基层了解并搜集各类土地资料，对现有的农村土地资源进行整合优化，并重点做好土地资源的勘察与分析。在此基础上，合理优化土地价格计算方法，同时结合科学的预估模型与方法，最终确定出合理、客观的土地价格。在进行评估工作期间，要合理选取参数，准确、真实的撰写土地预估报告，为农户的土地交易与流转提供坚实的参考依据。鉴于农村土地有着较强的社会保障与生态保护属性，并且用地类型也各不相同，因而在开展土地价格评估时要结合实际情况，综合运用多种评估分析方法，提高农村土地评估工作的针对性。
4.3改进价格评估方法。相较于其他土地类型，农村土地有着较强“农村性”特点，其社会保障与生态保护功能相对较强，并且土地价值构成较为复杂。因而，现行的城镇国有土地估价方法无法满足农村土地价格评估的需要。农村土地价格评估虽然在一定程度上可以借鉴城镇土地的价格评估方式，但是要在此基础上进行创新与改进。一方面，要结合市场法对价格评估体系进行修正与创新。这一过程中，可以通过分析农村土地的“农村性”建立对应的因素修正法，并就可比价格做出功能修正、权属修正以及行政区域修正等，进而不断完善农村土地价格评估方法。另一方面，在成本法评估过程中农村土地的“主要成本”即取得成本做出相应的修正，不断提高社会保障与生态补偿成本。此外，还要对农村土地估价基本模式与方法做出改进，确保农村土地估价模型有着较强的合理性与可行性，使得价格评估结果更具公正性与客观性。
4.4建立健全农村社会保障机制。通过建立完善的农村社会保障机制，能够为农村土地价格评估流转扫除后顾之忧。首先，通过提高农村社会保障机制的层次性、完善性，能够使越来越多的农民享受到社会公共产品，进而使更多的“离乡”农民更愿意“离土”。其次，在完善社会保障机制的进程中，政府部门要基于集体和农户一定的扶持，积极改善农村合作医疗状况，建立健全农村养老保险体系。另外，要建立完善的农村失业保险体系，对农村的一些特殊群体要为他们提供最基础的生活保障，确保农村的残疾人、特困户的生活得到保障。
4.5明确界定农村土地产权。土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。对土地产权进行合理的界定，是解决土地流转纠纷的基础。这就需要进一步完善土地流转相关的法规政策，加强相关法律法规的宣传教育，让农民了解政策，增强法律意识，引导农民在法律保障自身权益的前提下积极参与农村土地管理和使用权的有偿转让，并对土地所有权的变动做好登记工作，大力推进农村土地流转进程。
5结束语
农村经济社会的发展面貌日新月异，为进一步改变当前农村发展现状，增加农户的土地财产性收入，就要切实做好农村土地估价工作。随着农村土地价格评估需求量的日益增加，首先应当建立健全农村土地估价体系，综合应用多种估价方法，不断优化估价模型与参考参数，选择合理估价基础数据，优化农村土地价格评估流程，使得农村经济朝着良性化方向发展，确保农民的切身利益不受侵害。
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